Bonjour,
Je ne dis pas que j'ai la réponse absolue et exacte. Seulement, d'après le code civil, «les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.» (article 517 du Code Civil)
Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent sont définis dans l'article 526 du Code Civil :
Citation : Article 526 du Code Civil
Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :
L'usufruit des choses immobilières ;
Les servitudes ou services fonciers ;
Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
Le transfert de propriété se fait donc à ce niveau.
La question est donc comment enregistrer la nue-propriété et l'amortissement. La seule chose trouvée est au niveau du memento comptable des Editions Francis LEFEBVRE (EFL).
Citation : § 1345 du Memento Comptable des EFL
Biens acquis en nue-propriété ou en usufruit
A l'heure actuelle, le statut des immobilisations faisant l'objet d'un démembrement n'est pas déterminé. En particulier, la question se pose de savoir si ces éléments entrent ou non dans le champ d'application des contrats de location.
Or, les contrats de location sont exclus du champ d'application des règles générales sur les actifs introduites par le règlement CRC n° 2004-06 (voir n° 1304-2 I).
En l'absence de position des organismes comptables compétents, le traitement comptable reste, à notre avis, le suivant :
- les biens acquis en nue-propriété sont inscrits au bilan du nu-propriétaire en immobilisations corporelles pour leur valeur d'acquisition ;
L'immobilisation est, le cas échéant, amortissable sur cette base.
Fiscalement, en ce sens CE 5 octobre 1977, n° 4718 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26.
Les dépenses ultérieures à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605 et 606) sont à comptabiliser selon les critères généraux de distinction entre charges et immobilisations (voir n° 1390 s.) : s'il est probable que l'entité bénéficiera des avantages économiques futurs associés à la dépense et que son coût peut être évalué avec une fiabilité suffisante, la dépense est comptabilisée à l'actif (par exemple, le remplacement d'un composant, une dépense d'amélioration...). Dans le cas contraire, elle est comptabilisée en charges (par exemple dépense d'entretien annuel).
- un bien en usufruit ne peut pas figurer en immobilisations corporelles même s'il est utilisé pour les besoins de l'exploitation.
Fiscalement, il en est de même, les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d'usufruitier ne faisant pas partie de son actif (CE 8 novembre 1965, n° 63472 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26).
Toutefois, selon le Code civil (art. 578 s.), l'usufruit confère un droit réel sur le bien, à enregistrer, à notre avis, en immobilisation incorporelle pour sa valeur d'entrée.
Fiscalement, il en est de même (en ce sens TA Poitiers 21 novembre 1996, n° 95-1701).
L'immobilisation incorporelle est, à notre avis, amortissable pour sa valeur d'entrée (voir n° 1730-1).
Les dépenses d'entretien à la charge de l'usufruitier (C. civ. art. 605) sont à comptabiliser en charges, sauf si elles répondent à la définition d'un actif. Elles suivent alors le traitement des dépenses ultérieures sur les biens loués (voir n° 1545 s.)
Je vous laisse analyser ce paragraphe.
Cordialement,