La comptabilité des sociétés civiles immobilières (SCI)

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Sandra Schmidt
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Les sociétés civiles immobilières ont pour but de permettre l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Souvent présentées pour leur grande liberté de fonctionnement, elles ont tout de même un minimum d'obligations pour la tenue de leurs comptes.

Tenir une comptabilité sera autant dans l'intérêt de la société que de ses associés et le choix d'une comptabilité conforme au plan comptable générale (PCG) sera parfois judicieux.

 

Les obligations comptables des sociétés civiles

Parmi les sources de cette obligation, on trouve des textes qui concernent toutes les sociétés civiles, issus du droit des sociétés et du droit fiscal, mais également des textes liés aux options fiscales qu'elles peuvent prendre.

Seuls quelques textes obligent les SCI à tenir une comptabilité commerciale ou à se conformer à un plan comptable spécifique. On peut citer les SCI de construction - vente, les organismes de de placement collectif immobilier (anciennement sociétés civiles de placement immobilier) ou encore les articles L612-1 et R221-5 du code de commerce pour les SCI d'une certaine taille.

Dans les autres cas, il faudra tenir compte des options fiscales retenues, de la présence ou non d'un associé ayant une activité commerciale ou agricole et des dispositions statutaires.

Le tableau ci-dessous en présente une synthèse.

Type de SCI ou particularitéObligations comptablesSource
Aucune (cas général)Comptabilité de trésorerieArticles 1855 et 1856 du code civil
Clause dans les statutsPCGStatuts de la SCI
Associé soumis à l'IS ou aux BICPCGArticle 8 du CGI
Option de la SCI pour l'ISPCGArticle 38 quater de l'annexe III du CGI
Taille de la SCIPCGArticle 612-1 du code de commerce

 

Le cas général : une comptabilité minimale pour l'information des associés et des tiers

L'étendue de l'obligation

En l'absence de texte spécifique ou d'option fiscale, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et ce sont d'abord les articles 1855 et 1856 du code civil qui constituent le fondement de l'obligation de reddition des comptes du gérant. Les associés peuvent alors obtenir copie, une fois par an, des livres et documents sociaux. Ils peuvent également poser des questions écrites et obtenir une réponse dans le délai d'un mois.

Ces textes sont la preuve qu'une comptabilité reste obligatoire afin de permettre au gérant de remplir ses obligations et ce, même s'ils ne donnent aucune information concernant la forme de cette comptabilité.

La comptabilité sera alors une comptabilité dite de trésorerie. Un simple cahier permettant d'enregistrer les recettes et les dépenses ou un tableau excel peuvent suffire.

Les conséquences du non-respect de cette obligation

L'absence de tenue d'une comptabilité permettant cette reddition des comptes pourra permettre l'annulation d'une assemblée générale en cas de préjudice et constituer une faute permettant la révocation judiciaire du gérant ou la nomination d'un mandataire ad hoc chargé d'établir ces comptes et de déterminer les droits de chaque associé dans la société.

En cas de contrôle, l'administration fiscale pourra également demander un certain nombre de documents comptables qui devront lui être présentés sous peine de taxation d'office. Ce sont les articles 172 bis du CGI et L'article 46D de l'annexe III du CGI qui concernent l'obligation de justifier le contenu de la déclaration de résultat (n°2072).

Les obligations liées à la taille de la société et/ou à la présence d'un commissaire aux comptes

Dès lors que la société dépasse deux des trois seuils suivants, la comptabilité de type commercial (et le respect du plan comptable général ou PCG) deviendra obligatoire.

CritèresSeuils
Total BilanSupérieur à 1 550 000¤
Chiffre d'affaires ou ressourcesSupérieur à 3 100 000¤
Effectif salariéSupérieur à 50

 

Les obligations liées à une activité particulière

Certains SCI sont également tenues de respecter un plan comptable professionnel. C'est le cas des : 

  • SCI de construction-vente avec le plan comptable de la promotion construction
  • OPCI : les organismes de placement collectif immobilier (télécharger le plan)

Les obligations liées aux options fiscales retenues ou à la présence d'un associé ayant une activité commerciale

Comme pour les SCI d'une certaine taille, les options fiscales retenues peuvent obliger les associés à respecter les prescriptions du code général des impôts.

L'option pour la soumission des loyers à la TVA obligera ainsi à distinguer les opérations taxables des opérations non taxables, au minimum sur un livre aux pages numérotées (286 du CGI).

Chaque immeuble, fraction d'immeuble ou ensemble d'immeuble constituera un secteur d'activité distinct pour l'exercice du droit à déduction (209 de l'annexe 2 du CGI), même si la tenue d'une comptabilité séparée n'est pas nécessaire, tant que les documents présentés permettent de justifier les déclarations.

L'option pour l'IS a également des conséquences puisqu'elle oblige les SCI à tenir une véritable comptabilité commerciale et à présenter un bilan d'ouverture : 202 ter (III) du CGI et à respecter les prescriptions du PCG (article 38 quater de l'annexe III du CGI).

Enfin, la présence, dans les SCI transparentes (soumises à l'IR), d'un associé soumis à l'impôt sur les sociétés ou relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles obligera la SCI à déterminer sa quote-part en fonction des règles propres à chacune de ces catégories et donc à tenir une comptabilité commerciale pour les associés à l'IS ou imposés dans la catégorie des BIC.

Ces différents textes ne laissent aucun doute concernant l'obligation de tenir une comptabilité, même s'ils n'en précisent pas la forme ou le contenu. Malgré cela, certains auteurs estiment (voir mémento sociétés civiles) que le plan comptable général (PCG) est un texte de portée générale qui a vocation à s'appliquer à toutes les comptabilités, y compris à celle de l'intégralité des SCI. Pour d'autres auteurs, en revanche, le PCG a seulement valeur réglementaire et ne peut s'appliquer dans les cas qui ne seraient pas prévus par la loi. La liberté en la matière serait donc totale, à condition de respecter les principes comptables (sincérité, image fidèle etc...).

 

L'intérêt de la tenue d'une comptabilité et le choix d'un système comptable

Les textes ne précisant pas la forme de la comptabilité à adopter dans les sociétés soumises à l'impôt sur le revenu, les auteurs semblent divisés en ce domaine. Certains conseillent très fortement l'utilisation d'une comptabilité commerciale, alors que d'autres conseillent plutôt d'adapter la comptabilité aux besoins réels de la société mais quels que soient les choix à opérer, ils ne peuvent pas toujours résulter d'une simple décision du gérant.

L'intérêt du choix d'un système comptable et de l'existence d'une comptabilité

L'existence d'une comptabilité dans les SCI présente principalement l'avantage de permettre de combattre d'éventuelles accusations de fictivité de la société ou l'argument de confusion des patrimoines (qui pourra être avancé lorsque l'associé majoritaire possède la quasi totalité des parts). Ces deux arguments peuvent être avancés par l'administration fiscale qui souhaiterait remettre en cause certains montages.

En pratique, on retrouvera généralement l'opposition traditionnelle entre comptabilité de caisse et comptabilité d'engagement. Le choix résultera le plus souvent soit des statuts de la société (la plupart des statuts types que l'on trouve sur internet contiennent des clauses obligeant le gérant à établir une comptabilité de type commercial), soit de la décision unanime des associés car ce choix n'est pas anodin. Les options retenues en la matière auront un impact direct sur la détermination du résultat.

Pour les plus petites SCI, ne disposant que d'un immeuble donné en location ou pour celles dont les associés n'optent pour aucune stratégie patrimoniale, la tenue d'un journal retraçant les recettes et les dépenses sera amplement suffisant.

Cette pratique aura l'avantage de la simplicité et permettra de ne pas compliquer inutilement les situations les plus simples et correspondra au mode de détermination des revenus fonciers.

Par contre, pour les sociétés plus importantes ou en présence d'une véritable stratégie patrimoniale, c'est la comptabilité d'engagement qu'il conviendra de retenir.

L'intérêt de la comptabilité commerciale dans les SCI à l'IR

Plusieurs situations rendent indispensable la tenue d'une véritable comptabilité commerciale :

  • La présence de comptes courants
  • les opérations sur le capital
  • L'existence de réserves
  • La volonté de comptabiliser les amortissements

Le premier argument en faveur d'une comptabilité commerciale est l'existence de comptes courants et la volonté de les rendre opposables à l'administration fiscale :

  • soit pour permettre la déductibilité des intérêts versés aux associés (article 31 du CGI) et leur soumission au prélèvement libératoire
  • soit lors d'une cession ultérieure des parts sociales : la créance pourra ainsi être exclue de la plus value de cession (150 UB du CGI).

Cet argument explique aussi le fait que certaines SCI ont un capital social très faible et des sommes beaucoup plus importantes en compte courant d'associés.

Le second argument concerne la valeur de la société, de son capital et la possibilité de prévoir une libération différée ou de calculer une éventuelle prime d'émission en cas d'augmentation de ce capital par exemple. Là encore, une comptabilité commerciale sera nécessaire pour déterminer les droits de chacun des associés. Ces droits dans la société ne seront pas totalement les mêmes selon le mode de financement de l'immeuble social (recours à l'emprunt ou aux comptes courants d'associé).

Le troisième argument concerne l'affectation des résultats de la société dont il faut pouvoir conserver la trace, notamment lorsque les associés décident de mettre en réserve, les sommes qui ne pourront être distribuées par manque de trésorerie. Comment justifier la distribution future de ces sommes qui ne correspondent pas au bénéfice de l'exercice et éviter la double taxation (une première fois en tant que bénéfice et une seconde fois lors de leur mise en paiement) sans un suivi régulier ? De même, en cas cession de titres, les réserves et les pertes seront, en vertu d'une jurisprudence du Conseil d'Etat, neutralisées au moment du calcul de la plus-value.

Enfin, la volonté de comptabiliser des amortissements malgré leur non déductibilité fiscale (revenus fonciers) obligera également à la tenue d'une telle comptabilité. S'agissant d'une SCI à l'IR, les associés ont la possibilité de prévoir la comptabilisation de ces amortissements à l'unanimité (du fait des conséquences attachées à cette comptabilisation). L'amortissement viendra ainsi diminuer le résultat comptable (mais pas fiscal) de la société et donc la part des bénéfices qui sera distribuée à chaque associé, mise en réserve ou en compte courant. Des comptes courants moins élevés augmenteront la plus-value en cas de cession. L'amortissement aura également pour conséquence de diminuer la valeur de la société et donc les droits d'enregistrement en cas de transmission ou l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune.

Plus d'infos

  • Memento pratique Francis Lefebvre, Sociétés civiles 2015, n°17500 et suivants
  • "SCI et optimisation fiscale", Actes pratiques et Ingénierie sociétaire, septembre-octobre 2008
  • Les sociétés civiles immobilières - Litec professionnels 2013, n°431 et suivants
  • La comptabilité des sociétés immobilières de gestion, JCP N 1996 n°49
  • La gestion des comptes courants de SCI : un enjeu fiscal, JCP N 1997, n°24 p.826
  • Précautions à prendre au cours de la vie sociale, JCP N 1998 n°11, p.402
  • Les crédits du compte bancaire d'une SCI peuvent être regardés comme des revenus personnels en cas de confusion de patrimoine, Droit fiscal 2005 n°22, comm.454
  • Nécessité pour le gérant d'établir des comptes permettant la bonne information des associés, JCP E 2003, n°44, 1555
  • Comment sécuriser les flux financiers entre une SCI et ses associés ? JCP E 1999, n°11, p 452





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