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L'actualité des entreprises depuis janvier 2012

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Publié le
Modifié le 26/08/2014

Location familiale : mieux vaut prêter que louer à prix minoré


  • Si le loyer consenti est anormalement bas par rapport aux prix du marché, l'administration fiscale peut rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer de la libéralité que le propriétaire a consenti à son locataire.

  • Les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'IR au titre des revenus fonciers. Il en est ainsi lorsque le propriétaire met gratuitement un logement à la disposition d'un tiers (qu'il soit ou non membre de sa famille) sans y être tenu par un contrat de location. Dans ce cas, les charges afférentes à ces logements ne sont pas admises en déduction. A préconiser : la conclusion d'un contrat d'occupation du logement à titre gratuit entre les parents et leurs enfants, afin de pouvoir en justifier auprès des services fiscaux.

Conclusion : lorsqu'un logement est occupé par les enfants des propriétaires, le loyer notoirement inférieur aux prix du marché est augmenté par l'administration du montant de la libéralité consentie, alors que sa mise à disposition gratuite est non imposable.

 

Location en meublé d'une partie de la résidence du bailleur

Les revenus provenant de la location meublée d'habitation effectuée à titre habituel sont imposables à l'IR dans la catégorie des BIC.

Ces revenus peuvent être exonérés si :

  • Les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur
  • Les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale
  • Le prix de location demeure raisonnable

Plafond de loyer considéré comme raisonnable : le loyer annuel par m² de surface habitable, hors charge, doit être inférieur ou égal à

  • 177 ¤ en Ile de France
  • 129 ¤ dans les autres régions

Sous-location : caractère commercial ou sous-location nue

Lorsque la sous-location ne comporte pas l'essentiel du matériel nécessaire à l'exploitation d'une activité (agencements, équipements ou moyens même mobile), elle ne présente pas un caractère commercial et doit être qualifiée de sous-location nue.

Régime d'imposition

  • Sous-location commerciale : imposition en BIC
  • Sous-location nue : imposition en BNC

Sous-location d'un bail commercial : cas d'irrégularités

Conditions

  • stipulation dans le bail ou accord du bailleur
  • si autorisée, appel du bailleur à concourir à l'acte de sous-location

Conséquences de l'irrégularité de la sous-location

  • inopposable au propriétaire-bailleur
  • continue de produire ses effets entre le locataire et le sous-locataire
  • le bailleur ne peut pas directement agir en expulsion du sous-locataire, mais étant donné l'infraction, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail conclu avec le locataire principal

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans le cadre d'un bail commercial

Cour de cassation 3e chbre civile 13/06/2012

  • La taxe d'OM doit être remboursée par le locataire uniquement si une disposition expresse du bail commercial le prévoit.

Baux de 2 ans : risque de transformation en bail commercial

Le bailleur qui a consenti un bail dérogatoire de 2 ans doit être vigilant à l'arrivée du terme.

Le maintien du locataire dans les locaux après le terme du bail et à défaut d'une opposition formulée par le bailleur avant le terme, le locataire bénéficie d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (de 9 ans).

Transformation d'une entreprise individuelle en EIRL


  • transformation en une EIRL à l'IS : assimilation à une EURL / EARL irrévocable
  • transformation en une EIRL soumise à un régime réel d'imposition à l'IR : cette opération n'entraîne pas les conséquences fiscales de la cessation d'activité ni de l'apport, aucune fiscalité

Déclaration 2062 des contrats de prêt 2011

Qui déclare ?

  • L'intermédiaire professionnel étant intervenu dans la conclusion et/ou la rédaction d'un contrat de prêt
  • Le débiteur, en l'absence d'intermédiaire
  • Le créancier qui a consenti à des débiteurs différents des prêts d'un montant unitaire inférieur ou égal à 760 ¤ mais dont le total excède cette somme au titre de l'année civile

Nature des prêts à déclarer

  • Tout acte par lequel une personne ou une société met une somme d'argent à la disposition d'une autre personne ou société, à charge pour cette dernière de la restituer selon des modalités convenues
  • Avances en compte courant consenties par les associés à une société
  • Avances portant intérêts consenties à une société s½ur ou à une filiale
  • Les sommes prêtées en 2011 même si elles ont été remboursées au 31/12/2011
  • Pas de distinction à faire que le prêt soit écrit ou verbal, productif d'intérêts ou non, que les intérêts soient soumis au prélèvement libératoire ou non
  • Pas de dispense pour les prêts constatés par un acte ayant fait l'objet d'une formalité d'enregistrement

Dispenses de déclaration

  • Prêts inférieurs à 760 ¤ en principal sauf si cumul par le même créancier dépassant cette somme
  • Les comptes courants d'associés n'ont à être déclarés que lors de l'ouverture du compte
  • Prêts accordés par l'employeur dans le cadre de la participation à l'effort de construction
  • Sommes figurant en « avances au personnel » non productives d'intérêts même lorsque le total des avances excède 760 ¤

Modalités de déclaration

  • Un imprimé par prêt
  • Mention particulière pour certains prêts familiaux consentis en 2006 et 2007 dont les intérêts sont exonérés d'IR et de prélèvements sociaux
  • Intermédiaire : Envoyé à la direction des services fiscaux au plus tard le 15/02/2012
  • Créancier ou débiteur : déclaration de revenu 2042 ou déclaration BIC, BNC, BA

Cabinet CC2M Expertise

Claire MELIANI
Expert-comptable inscrite au tableau de l'Ordre de Marseille
Commissaire aux comptes inscrite près la Cour d'appel de Nîmes
www.cc2m-expertise.fr

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