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(débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI

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Doubleg
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Ecrit le: 23/06/2016 08:49
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Message édité par Proftournesol le 24/06/2016 09:32
  • Bonjour,
    J'étudie actuellement la rentabilité d'effectuer un investissement locatif. Dans ce cadre je m'intéresse à l'hypothèse de créer une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. Cette société aura pour but d'acquérir un immeuble, d'y effectuer des travaux d'aménagement pour y créer ou rénover des logements et de proposer ceux-ci à la location de particuliers.
    Cette possibilité de créer une société (et ma curiosité aidant), je m'intéresser à la comptabilité pour comprendre le bilan et le compte de résultats.
    Cependant, mes connaissances étant très minces, je me tourne vers vous pour m'aider à comprendre certaines choses.
    Pour construire le bilan et le compte de résultat je me suis penché sur le plan comptable général afin de comprendre les différents comptes et les compléter au plus juste pour pouvoir remplir correctement les documents comptables et fiscaux.
    Ainsi, je vous remercie de me confirmer ou de m'indiquer le cas échéant le numéro de compte affecté à chacune des dépenses et recettes que ma future société est susceptible d'avoir.

  • En essayant de prendre dans l'ordre chronologique on retrouve les dépenses et recettes suivantes :
    ?€? Capitaux versés par les actionnaires à la création de la société : Compte 101, affecté au passif du bilan. Compensé temporairement par l'écriture inverse sur le compte 52 (trésorerie), affecté à l'actif du bilan
    ?€? Capital de l'emprunt : Compte 274 (prêt) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 164 (emprunts auprès d'établissement de crédit) affecté au passif du bilan
    ?€? Achat du terrain sur lequel est construit l'immeuble : compte 211 (terrain), affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 404 (fournisseur d'immobilisation), affecté au passif du bilan
    ?€? Achat de l'immeuble : compte 213 (construction) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 404 (fournisseur d'immobilisation), affecté au passif du bilan
    ?€? Frais de notaire (hors taxes de mutation) et frais d'agences pour l'achat du terrain et de l'immeuble : compte 622 (rémunération d'intermédiaires) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Frais de notaires (taxes de mutation) : compte 635 et 637 (autres impôts et taxes) affectés aux charges du compte de résultat
    ?€? Travaux d'aménagement ou de remise en état des logements : compte 615 (entretien et réparation) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Intérêts d'emprunt payé à la banque : compte 661 affectées aux charges du bilan
    ?€? Capital d'emprunt remboursé : Compte 274 (prêt) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 164 (emprunts auprès d'établissement de crédit) affecté au passif du bilan
    ?€? Assurance emprunteur : compte 616 (Primes d'assurances) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Loyer perçu : compte 706 (prestation de service) affecté aux produits du bilan
    ?€? Charges perçues par les locataires ou régularisation de charges : je ne sais pas sur quel compte les affecter
    ?€? Paiement des charges : compte 614 (charges locatives et de copropriété) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Paiement des assurances propriétaire non occupant et assurance risques locatifs : compte 616 (Primes d'assurances) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Taxe foncière : compte 613 (impôts et taxes) affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Impôts sur les sociétés : compte 444 (impôts sur les bénéfices), affecté à l'actif du bilan, mais compensé par quelle écriture au passif?
    ?€? Amortissement de l'immeuble : compte 68 affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Amortissement des travaux d'aménagement ou de remise en état des logements : compte 68 affecté aux charges du compte de résultat
    ?€? Dividende payé aux actionnaires : compte 457 affecté au passif du bilan, mais compensé par quelle écriture à l'actif ?

    Je vous remercie par avance pour vos lumières.

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Bonjour,

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2.7- Sautez des lignes entre les paragraphes et aérez vos messages.

Cordialement,

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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 24/06/2016 00:20
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Bonjour,

Pour le PCG => https://www.compta-online.com/pcg

Principe :

crédit = passif = produit

débit = actif = charge

?€? Capitaux versés par les actionnaires à la création de la société : Compte 101, affecté au passif du bilan. Compensé temporairement par l'écriture inverse sur le compte 52 (trésorerie), affecté à l'actif du bilan

ok

?€? Capital de l'emprunt : Compte 274 (prêt) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 164 (emprunts auprès d'établissement de crédit) affecté au passif du bilan

Non => compte 164 car c'est la SCI qui emprunte (passif) et non la SCI qui fait un prêt à quelqu'un (compte 274, actif)

Encaissement de l'emprunt sur le 512 (tréso) par le 164 au passif (à rembourser)

?€? Achat du terrain sur lequel est construit l'immeuble : compte 211 (terrain), affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 404 (fournisseur d'immobilisation), affecté au passif du bilan

ok


?€? Achat de l'immeuble : compte 213 (construction) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 404 (fournisseur d'immobilisation), affecté au passif du bilan

ok

?€? Frais de notaire (hors taxes de mutation) et frais d'agences pour l'achat du terrain et de l'immeuble : compte 622 (rémunération d'intermédiaires) affecté aux charges du compte de résultat

ok (droits d'enregistrement = 635, honoraires/émolument en 6226 et frais d'actes en 6227) ou option pour inscription à l'actif en immobilisations puis amortissement en fonction du sous-jacent (en principe constaté en charge = préférable)

contre partie 404 (et oui, actif = passif, il y a toujours une contre partie)

?€? Frais de notaires (taxes de mutation) : compte 635 et 637 (autres impôts et taxes) affectés aux charges du compte de résultat

idem ci dessus


?€? Travaux d'aménagement ou de remise en état des logements : compte 615 (entretien et réparation) affecté aux charges du compte de résultat

615 si entretien et réparation par le 404, sinon , si amélioration (donne de la valeur au bien) immobilisation en 2181 par le 404

?€? Intérêts d'emprunt payé à la banque : compte 661 affectées aux charges du bilan

ok


?€? Capital d'emprunt remboursé : Compte 274 (prêt) affecté à l'actif du bilan. Compensé par l'écriture inverse sur le compte 164 (emprunts auprès d'établissement de crédit) affecté au passif du bilan

remboursement au crédit de la banque et au débit du 164 (pas de 274, cf plus haut)


?€? Assurance emprunteur : compte 616 (Primes d'assurances) affecté aux charges du compte de résultat

oui ou certain l'impute avec le 661, les intérêts car liés

?€? Loyer perçu : compte 706 (prestation de service) affecté aux produits du bilan

Oui, ou le compte approprié est le 7083 - Locations diverses

?€? Charges perçues par les locataires ou régularisation de charges : je ne sais pas sur quel compte les affecter

614 - Charges locatives et de copropriété pour la prise en charge, puis 7088 - Autres produits d'activités annexes (cessions d'approvisionnements,) ou 7085 - Ports et frais accessoires facturés


?€? Paiement des charges : compte 614 (charges locatives et de copropriété) affecté aux charges du compte de résultat

ci dessus


?€? Paiement des assurances propriétaire non occupant et assurance risques locatifs : compte 616 (Primes d'assurances) affecté aux charges du compte de résultat

ok

?€? Taxe foncière : compte 613 (impôts et taxes) affecté aux charges du compte de résultat

Non : 6354 car vous êtes propriétaire, sinon 614

?€? Impôts sur les sociétés : compte 444 (impôts sur les bénéfices), affecté à l'actif du bilan, mais compensé par quelle écriture au passif?

444 = passif par l'IS à constater en 6951


?€? Amortissement de l'immeuble : compte 68 affecté aux charges du compte de résultat

681 (actif/débit) par le compte 28XXX compte du bien à amortir au crédit


?€? Amortissement des travaux d'aménagement ou de remise en état des logements : compte 68 affecté aux charges du compte de résultat

idem ci dessus


?€? Dividende payé aux actionnaires : compte 457 affecté au passif du bilan, mais compensé par quelle écriture à l'actif ?

457 = passif par un compte 10 (distribution de resserve ou de résultat) au débit

Cordialement,



--------------------

HapyFree :)

On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)

Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)

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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 28/06/2016 14:15
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Bonjour,
Tout d'abord merci pour ces réponses.
Afin d'être sûr d'avoir bien compris, merci de me confirmer les éléments ci-dessous :
Le capital de l'emprunt contracté par la SCI est affecté au crédit du compte 164 (passif). Compensé par le débit sur le compte 512 (actif)
Bien qu'elles puissent être considérées comme une immobilisation et être amorties (ces amortissements vont donc aux charges de CR), les taxes de mutations des frais de notaire vont préférablement s'inscrire sur le compte 635 (charges du CR) et ne sont donc pas amortissables.
Les travaux d'amélioration d'un logement sont considérés comme une immobilisation et s'inscrivent ainsi au débit du compte 218 (actif), compensé par le crédit du compte 404 (passif) et amortis sur le débit du compte 681 (charges du CR). Ces travaux d'amélioration ne peuvent pas être inscrits directement aux charges du CR.

J'ai également d'autres questions, toujours à propos de ce même projet de SCI :
Les travaux d'entretien et de réparation d'un logement (peinture, etc ...) s'inscrivent bien aux charges de CR ? et peuvent-t-elle être amorties ?
A propos des amortissements j'ai trouvé les durées (d'un point de vue fiscal), ci-dessous. Sont-elles correctes ?
* Immeuble d'habitation : 35 ans
* Maçonnerie, gros œuvre : 25 ans
* Travaux agencement : 10 ans
* Revêtement de sol : 5 ans
* Papier peint - Peintures : 3 à 5 ans

J'ai pu lire à plusieurs endroits qu'une SCI à l'IS est fiscalisée sur ces bénéfices, mais qu'est-ce que l'administration fiscale appelle les bénéfices ? Est-ce le résultat du compte de résultat comptable ? ou d'autres éléments sont-ils pris en compte ? (chiffre d'affaire ...)
Si la SCI ne dégage pas de bénéfice fiscal, y-a-t-il un déficit reportable ? de quel montant ? sur combien de temps ?

Une même SCI peut-elle louer des logements non meublés et d'autres meublés ?
Dans quel cas la SCI peut être assujettie à la TVA ? Quel avantage / inconvénient ?


J'ai lu que les dividendes versés aux associés sont imposés sur le revenu après abattement de 40% et 1525€. Mais ces 1525 interviennent avant ou après les 40%. La CSG et CRDS sont bien dus à 15.5% sans abattement ?


Si les associés décident de dissoudre la SCI, de se partager les immeubles et la trésorerie, quelle fiscalité sera appliquée ? Y-aura-t-il une plus-value considérée ? L'amortissement des immeubles aurait-il un impact ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Mozo
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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 11/07/2016 19:39
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Bonjour,

Au passage j'en profite pour saluer HapyFree

Une SCI pour la location d'un logement, il faudrait vous demander est ce bien nécessaire... quel en serait votre but ?

Pour apporter une réponse à vos interrogations... pour une SCI transparente il n'y a pas besoin de tenir une comptabilité...... il faut simplement faire de la même façon que si n'y a pas de SCI puisque c'est du pareil au même pour la gestion courante et la fiscalité courante.

Cordialement

Christian



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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 11/07/2016 20:44
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Bonjour Mozo et merci de vous intéresser à mes questions.

Je connais le principe de la SCI transparente, mais je ne connais pas bien la fiscalité d'une SCI soumise à l'IS.

Dans certains cas il peut être intéressant d'acquérir et de gèrer un immeuble destiné à la location via une SCI à l'IS notamment par le fait que ce dispositif permet d'amortir (fiscalement) l'immeuble (ce qui n'est pas possible en régime réel ou SCI transparente).

Naturellement il n'existe aucune solution toute faite, c'est pour cela que je cherche à bien comprendre la fiscalité d'une SCI à l'IS afin de bien choisir le statut pour investir.

Pourriez vous m'éclairer sur mes différentes questions ?

Mozo
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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 11/07/2016 21:11
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Intérêt d'une SCI à l'IS....... c'est loin d'être évident.

Vous déduisez l'amortissement chaque année mais vous augmentez la plus-value à l'issue......

Aujourd'hui nous avons 15,5 % de prélèvement social alors qu'il y une 20aine année s'était +/- 1% + l'impôt sur le revenu, qu'en serait il dans les années 40.... du 21è siècle.... ?

Avantage d'ne SCI à l'IR (transparente) la plus-value diminue

Impôt = De la 6e à la 21e année = 6 % et la 22ème année 4%

Social = de la 6e à la 22e année = 1,65 %, la 22ème année 1,60 % et de la 23 à la 30e 9 %

Et chaque année le déficit d'une SCI transparente s'impute sur l'impôt.

Cordialement

Christian



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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 13/07/2016 00:15
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Bonjour,

Pour la comptabilité d'une SCI, pas d'obligation pour une SCI à l'IR détenue par des personnes physiques et non assujetties à TVA, de tenir une comptabilité en appliquant le PCG.

Mais eu égard à diverses obligations de la Gérance, pour des raisons de fictivité et pour des raisons qui peuvent être patrimoniales (transmission) il est vivement conseillé de tenir une comptabilité. C'est comme ça vous chante sachant que le PCG ne s'applique qu'aux entités tenues d'établir une comptabilité.

L'option IS ne va avoir d'intérêts que si les associés sont personnellement fortement fiscalisés ou/et que vos autres revenus ne vous permettent pas de faire face à la fiscalité générée par la transparence fiscale de la SCI, notamment durant le financement. L'IR sera à privilégier en cas de forte PV envisagée en raison des abattement existants.

Que la SCI soit à l'IR ou à l'IS, vous pouvez amortir le bien et certains travaux. A l'IS, l'application du PCG étant obligatoire, l'amortissement ne sera pas un choix, et pour l'IR cela va plus dépendre de critères patrimoniaux, à savoir si l'on veux favoriser une valeur de part élevée ou une valeur de compte courant élevé.

Les questions que vous vous posez nécessiteraient trop de temps car vous ne semblez pas maîtriser la comptabilité et les aspects fiscaux de base.

Ce forum pourra répondre à certaines questions ou développer votre cheminement, mais en tout état de cause vous trouverez réponses satisfaisantes qu'auprès d'un conseil Expert-comptable ou Notaire en l'occurrence, eu égard aux nombres de questions posées dans votre dernier post.

Choisissez l'Expert Comptable (atouts = comptabilité et fiscalité des sociétés) si vous avez une véritable tenue comptable derrière, à défaut, si la SCI est à l'IR et que c'est uniquement pour des raisons patrimoniales, prenez attache avec un notaire (atouts : droit patrimonial et fiscalité du patrimoine)..

Quelques réponses rapides :

J'ai pu lire à plusieurs endroits qu'une SCI à l'IS est fiscalisée sur ces bénéfices, mais qu'est-ce que l'administration fiscale appelle les bénéfices ? Est-ce le résultat du compte de résultat comptable ? ou d'autres éléments sont-ils pris en compte ? (chiffre d'affaire ...)

En société, il y a 3 résultats : 1/ le comptable => +/- retraitements => 2/ le fiscal => +/- retraitement => le social (si cotisations)

Bénéfice = résultat comptable retraité (= résultat fiscal)


Si la SCI ne dégage pas de bénéfice fiscal, y-a-t-il un déficit reportable ? de quel montant ? sur combien de temps ?

Si SCI IS = déficit reportable indéfiniment (sous réserve)

Si SCI IR = report et imputation au niveau de l'associé et modalités suivant la fiscalité de l'associé

Une même SCI peut-elle louer des logements non meublés et d'autres meublés ?

En principe, oui, mais le régime fiscal sera IS en cas de meublé (activité civile d'un point de vu du droit mais commerciale d'un point de vue fiscal) ou en cas d'indexation des loyers sur les revenus du locataire par exemple.

Dans quel cas la SCI peut être assujettie à la TVA ? Quel avantage / inconvénient ?

Question trop large => on va dire sur option pour la location nue, voir impossibilité d'option à la TVA pour de la location d'habitation.

Pour les avantages et inconvénients, je ne peut pas répondre cela dépend à la fois de la situation du bailleur et du locataire. L'option à la TVA se fait par immeuble et non au "niveau" de la SCI.

J'ai lu que les dividendes versés aux associés sont imposés sur le revenu après abattement de 40% et 1525€. Mais ces 1525 interviennent avant ou après les 40%.

Les abattements fixe (1525) sont supprimé depuis un moment. Pour l'abattement c'est toujours le cas (SCI IS uniquement).

La CSG et CRDS sont bien dus à 15.5% sans abattement ?

Oui (SCI IS et IR)

Si les associés décident de dissoudre la SCI, de se partager les immeubles et la trésorerie, quelle fiscalité sera appliquée ? Y-aura-t-il une plus-value considérée ?

Les modalités vont dépendre du régime fiscal de la SCI : IS ou IR.

Partage de l'immeuble => droit de mutation + droits de partage + Plus values + fiscalités propres aux associés (idem dividendes si IS).

L'amortissement des immeubles aurait-il un impact ?

Si la SCI est à l'IS oui, si la SCI est à l'IR non.

Espérant vous avoir aidé,

Cordialement,



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HapyFree :)

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merci ;)

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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 13/07/2016 14:58
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Bonjour et merci d'avoir pris le temps de répondre à mes question et merci pour toutes ces précisions

Que la SCI soit à l'IR ou à l'IS, vous pouvez amortir le bien et certains travaux

J'ai bien lu à de nombreux endroits qu'il est effectivement possible d'amortir le bien de façon comptable à l'IR, mais d'après ce que j'ai pu lire, l'amortir fiscalement n'est possible qu'a l'IS.

Est-ce que j'ai bien compris ?

C'est une variante qui ne ne parait pas négligeable : d'après mes quelques calculs, le "cash flow" dégagé en amortissant fiscalement le bien varie du simple au double ...

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Re: (débutant) bonne affectation aux numéros de comptes pour une SCI
Ecrit le: 14/07/2016 12:15
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Bonjour,

?J'ai bien lu à de nombreux endroits qu'il est effectivement possible d'amortir le bien de façon comptable à l'IR, mais d'après ce que j'ai pu lire, l'amortir fiscalement n'est possible qu'a l'IS.

Est-ce que j'ai bien compris ?

L'amortissement est possible à l'IR et à l'IS, sauf que d'un point de vu fiscal, il n'est déductible (imputable sur l'impôt) qu'en IS et pas en IR, donc en IS il va générer une économie d'impôt l'année de l'amortissement.

Mais à la sortie du bien la base déductible du prix de vente pour calculer la base imposable, sera la VO - ce qui a été amortis (et déductible fiscalement), donc elle sera plus importante qu'à l'IR.

Pour faire simple :

  • A l'IR vous payez un impôts chaque année sans avoir de rentrés durant le financement et à la sortie vous ne payez pas ou que très peu d'impôt suivant que le bien à prix ou nom beaucoup de valeur et suivant la durée de détention (abattements), mais le problème c'est que durant la détention du bien, il y aura une fiscalité sans avoir de revenus en face durant le financement.
  • A l'IS vous payez peu d'impôt (Is à taux réduit 15%/amortissement du bien) durant la location, puis à la sortie vous payez plus d'impôts que le bien ait pris ou non de la valeur et suivant la durée de détention (amortissements à déduire du prix d'achat). Mais lorsque vous payez l'impôt sur la plus value vous avez une entrée d'argent liée à la vente vous permettant d'y faire face.

Le choix se fait sur 2 critères :

1/ la situation personnelle des associés (il peu exister des déficits fonciers permettant d'atténuer l'impact des revenus fonciers généré par l'IR, la fiscalité de l'associé est déjà importante, suivant que le pouvoir d'achat est faible ou non de l'associé, suivant qu'il s'agisse d'une personne morale ou physique...)

2/ le choix :

  • a/de payer immédiatement l'impôt et d'être quasiment exonéré à la sortie (IR)
  • b/ d'avoir une imposition faible (15%) ou absente (déficits en raison des amortissements) mais une forte imposition à la sortie (PV que le bien ait pris ou non de la valeur en raison de la déduction des amortissements)

La prudence "présumlée" est l'IR car on peut passer de l'IR à l'IS en cours de location (attention précautions à prendre lors du changement de régime), mais pas l'inverse !

Cordialement,

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