Adapter le plan de comptes pour faciliter la déclaration 2072 des SCI

Une société civile immobilière permet à ses associés de gérer un patrimoine immobilier. Les loyers perçus constituent des revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu via une déclaration n°2072. Toutefois, si la location concerne des biens loués meublés, il s'agit d'une activité commerciale et la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés.

Dans une SCI à l'IR, tenir une comptabilité de trésorerie est suffisant, mais reste fortement conseillé malgré son caractère facultatif. En effet, elle permet de suivre l'activité et se révèle utile en particulier lors d'un contrôle de l'administration fiscale. La SCI doit alors être en mesure de fournir l'ensemble des documents comptables permettant de justifier le résultat annuel.

Elle facilite également le remplissage de la déclaration annuelle 2072, surtout si le plan de compte est adapté à la SCI. Celui-ci permet alors de répondre aux besoins spécifiques de la société, par exemple lorsqu'il s'agit du plan comptable d'une SCI familiale qui établit une comptabilité simplifiée.

L'intérêt d'une comptabilité par immeuble

Lorsque le logiciel de comptabilité permet la création d'une comptabilité analytique, il est souvent intéressant de prévoir une affectation des charges et produits à chaque immeuble, afin d'obtenir rapidement le résultat immeuble par immeuble ou logement par logement.

Le même résultat peut être obtenu en créant des sous-comptes pour chaque immeuble. Au besoin, la SCI peut utiliser des comptes à plus de six chiffres.

Le chiffre 1 en septième position représente ici l'immeuble 1 dans tous les comptes du plan comptable de la SCI.

Créer des sous-comptes spécifiques pour les charges locatives : 614

Le compte 614 sert à enregistrer les charges locatives ou de copropriété dans le plan comptable général.

Il peut être intéressant de créer plusieurs sous-comptes destinés à faciliter le remplissage ultérieur de la déclaration fiscale n°2072.

On distinguera ainsi :

• les charges locatives récupérables auprès des locataires (par le débit d'un compte 411 en comptabilité d'engagement) ;
• les charges locatives récupérables, mais non récupérées au départ du locataire ;
• les charges de copropriété pour les charges décomptées par le syndic de copropriété, non récupérables auprès des locataires.

Créer des sous-comptes pour les honoraires déductibles et non déductibles

Certains honoraires ne sont pas déductibles des revenus fonciers, notamment les honoraires des notaires facturés et les commissions versées à l'occasion de l'acquisition de l'immeuble.

D'autres honoraires sont déductibles des revenus fonciers comme les honoraires des experts-comptables, des avocats...

Distinguer les honoraires déductibles des honoraires non déductibles facilite, là encore, le remplissage de la déclaration fiscale. Le compte 6226 peut être subdivisé en conséquence.

On peut ainsi :

• créer un compte par type d'honoraires déductibles (expert-comptable, gérance extérieure, avocat) et un compte pour les honoraires non déductibles, généralement plus rares ;
• prévoir un compte dédié à chaque prestataire récurrent : un compte pour l'avocat de la SCI, un compte pour l'expert-comptable, un compte pour les honoraires de gérance (syndic) puis un compte pour les autres honoraires déductibles et un compte pour les honoraires non déductibles...
  
  

Subdiviser les impôts selon qu'ils sont récupérables auprès des locataires ou à la charge de la SCI

L'objectif est toujours le même : faciliter l'établissement de la déclaration fiscale et obtenir les informations importantes, le plus rapidement possible.

Il s'agit donc de subdiviser les comptes en impôts récupérables auprès du locataire (la taxe sur les ordures ménagères) et en impôts non récupérables (les autres impôts fonciers).

Notez que la contribution sur les revenus locatifs ou CRL des locaux d'habitation vide n'est jamais récupérable auprès du locataire.

Subdiviser les intérêts d'emprunts déductibles fiscalement des intérêts d'emprunt non déductibles

Seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation des immeubles sont déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts des autres emprunts et des comptes courants d'associés peuvent être distingués.

La liste complète des dépenses déductibles des revenus fonciers (et donc des informations à faire ressortir en comptabilité pour gagner du temps) se trouve à l'article 31 du Code général des impôts.

Le tableau ci-dessous présente les principaux éléments à renseigner dans la déclaration n°2044 Déclaration des revenus fonciers, ainsi que les comptes comptables qui permettent de la remplir. Notez que le PCG évolue à compter des exercices ouverts le 1er janvier 2025, car le règlement de l'ANC n°2022-06 entre en application. Certains comptes sont donc supprimés ou remplacés.