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Amortissements : d'une location nue à une location meublée

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Quel impact pour le propriétaire lors du passage de la location vide au meublé ?

La location meublée intéresse de plus en plus de bailleurs : elle relève en effet d'un régime fiscal particulièrement intéressant.

Si louer un bien en meublé permet d'alléger la fiscalité de son placement grâce au dispositif d'amortissement, qu'en est-il de la location nue ? De la même manière, quel impact pour le propriétaire qui souhaite passer de la location vide au meublé ?

D'une location nue à une location meublée : qu'est-ce que cela implique pour le propriétaire ?



D'un point de vue juridique

Les différences juridiques entre la location meublée et la location « nue » (vide) concernent principalement la durée définie du bail et le délai minimum à respecter en cas de congé pour chacune des deux parties.

Côté bailleur, ce dernier est tenu de respecter 3 mois de préavis en meublé contre 6 en location vide. Le motif de résiliation doit être légal et « légitime » : vente ou reprise pour habiter par exemple.

De son côté, le locataire qui souhaite résilier son bail devra respecter un délai d'un mois en meublé contre 3 mois en vide.

La durée classique du bail, quant à elle, sera d'un an seulement pour une location meublée (elle peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant) contre 3 ans en location nue.

En parallèle, le bailleur qui passe du vide au meublé doit acquérir un certain nombre d'équipements obligatoires pour ses futurs locataires. La liste de ces équipements a été fixée dans le cadre du décret de juillet 2015.

D'un point de vue fiscal

Relevant de la catégorie des BIC - Bénéfices industriels et commerciaux - les revenus locatifs permettent au loueur en meublé non professionnel (LMNP) de bénéficier du régime réel d'imposition.

Grâce ce dernier, toutes les charges liées à son investissement (dont les intérêts d'emprunt) sont déductibles du résultat fiscal, et ce pendant plusieurs années. Au moment de passer de la location nue à meublée, le bailleur n'est pas non plus soumis à l'imposition sur les plus-values immobilières.

La situation est un peu différente pour le loueur meublé professionnel (LMP), autrement dit lorsque les recettes générés par la location de biens immobiliers dépassent les 23 000€ par an. Dans ce cas, il devra payer des charges sociales correspondantes, au même titre qu'un micro-entrepreneur.

En revanche, en tant que loueur meublé professionnel, il a la possibilité d'imputer le déficit fiscal sur le revenu global, contrairement au LMNP qui ne peut les imputer que sur les revenus issus des locations meublées, dans une limite de 10 ans.

 

Comment amortir une location meublée ?

Il faut rappeler que l'amortissement immobilier est une opération comptable réglementée qui consiste à constater la dégradation d'un bien. Considérée comme une « charge », cette perte de valeur devient alors déductible des revenus générés par la location, grâce au régime réel d'imposition.

Car c'est bien là tout l'intérêt de la location en meublé : déduire une charge fictive et rendre les loyers très peu fiscalisés pendant plusieurs années (en moyenne entre 50 et 80% des loyers « gommés »).

En pratique, le calcul de l'amortissement immobilier soumis au régime réel s'effectue selon une ventilation par composant :

  • le gros œuvre ;
  • l'étanchéité de la façade ;
  • l'électricité, la plomberie ;
  • l'agencement.

Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour définir ces montants ou pour en savoir plus sur l'amortissement immobilier.

 

Quelle différence y a-t-il avec l'amortissement d'une location nue ?

La fiscalité de la location nue est moins avantageuse que celle en meublé. Elle relève en effet de la catégorie des revenus fonciers, qui ne permet pas de déduire d'amortissement.

Il existe certains dispositifs (Robien, Borloo, Besson entre autres) qui permettent d'amortir un bien acquis pour être mis en location nue. Toutefois, la plupart d'entre eux ne concernent pas les nouveaux investissements et sont soumis à plus de conditions.

De ce fait, la location nue bénéficie d'une rentabilité moins importante que celle en meublé.

 

Comment calculer l'amortissement d'une location meublée, anciennement nue ?

Lorsqu'il passe de la location nue à meublée, le calcul de l'amortissement peut soulever des questions pour le propriétaire bailleur, notamment celle liées à la base d'amortissement : doit-il prendre en considération la valeur réelle du bien au jour du passage en location meublée ou la valeur d'acquisition du bien ?

C'est bien la valeur réelle du bien au jour de la transition qui sera pris en compte sur le plan comptable. La base d'amortissement correspondra alors à cette nouvelle valeur en cas d'imposition au régime réel.

En fonction du statut du propriétaire et de l'exploitation du bien immobilier, la fiscalité ne sera donc pas la même entre une location nue et une location meublée. C'est cette dernière qui permettra d'alléger l'investissement initial grâce au dispositif d'amortissement.


Amortissements : d'une location nue à une location meublée


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