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Apport immobilier dans une SCI familiale

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Florelie
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Ecrit le: 01/03/2014 00:22
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Bonjour,

Nous aurions une question concernant l'apport d'un bien immobilier personnel.

Nous avons créé une sci familiale depuis 10 ans . Capital social 10.000 €, réparti à hauteur de 40% pour chacun des 2 époux et 10% pour chacun des 2 enfants majeurs. Les terrains et bâtiments possédés par la sci sont a usage commerciaux, l'opération avait été réalisé afin de protéger le patrimoine en cas de problème commercial mais aussi pour une question de transmission de patrimoine auprès de nos enfants.

Mon époux est propriétaire d'un bien estimé à la valeur en toute propriété de 171.000 € (estimation en 2011). Ce bien qui est notre résidence principale va faire l'objet d'importants travaux (aménagements intérieurs, énergie renouvelable, travaux d'amélioration d'isolations ...) afin de transférer une partie de notre activité commerciale. Une précision, nous ne sommes pas imposables mais en passe de le devenir et nous devrons contracter un crédit qui pourrait avoisiner les 700.000 €.

Quelle solution serait la plus appropriée ? Transférer ce bien par l'intermédiaire du notaire en augmentant le capital social de la sci, créant de nouvelles parts sociales qui seront attribuées au profit de mon mari (mariés sous le régime de la séparation des biens), ce qui implique des droits de mutations et des frais d'enregistrement, ou est il préférable qu'il reste propriétaire de son bien. Quels conseils donneriez vous en matière de tva, d'intérêts d'emprunt et de transmission du patrimoine car la valeur du bien sera différente après réalisation des travaux... Précision, il y aura loyers pour les emplacements destinés à l'activité commerciale, à titre gratuit pour les biens privés.

Nous avons déjà une petite opinion sur la question car nous avons déjà pris conseils auprès de professionnels, mais plusieurs conseils valent mieux qu'un surtout lorsqu'il s'agit de sommes importantes. Nous vous remercions par avance pour les réponses apportées.

Cordialement

Cattier-clotilde
ProfilCattier-clotilde
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Avocate fiscaliste



Re: Apport immobilier dans une SCI familiale
Ecrit le: 02/03/2014 19:21
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Bonsoir,

Quel est votre objectif ? Souhaitez-vous organiser votre patrimoine pour pouvoir le transférer sans surcoûts à vos enfants ? Souhaitez-vous gérer votre patrimoine de manière à ce qu'il soit le plus rentable possible ? Avez-vous besoin d'une "couverture financière" plus large que celle de votre mari pour pouvoir emprunter ?

Sans comprendre votre but ultime, il est difficile de vous répondre !

Vous pouvez apporter l'immeuble à la SCI, mais des droits d'enregistrement seront mis à votre charge (5% de la valeur du bien). Vous devrez également supporter les honoraires du notaire impliqué dans la transaction ainsi que ceux du conseil juridique qui rédigera l'acte d'apport et ceux de l'expert qui se chargera de l'évaluation du bien.

Cordialement



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HapyFree
ProfilHapyFree
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  • 51 - Marne
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Re: Apport immobilier dans une SCI familiale
Ecrit le: 02/03/2014 21:02
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Bonjour,

Outre les commentaires pertinents d"Eléa1, je ne vois pas l'intérêt de l'apport en SCI d'un bien propres, l'apporteur détenant majoritairement les parts au cas présent, par ailleurs, utiliser la SCI actuelle serait préjudiciale pour les associés car ferait tomber la transmission souhaitée au départ en raison de la dilution dans le capital des autres associés...

Un conseil : 1 bien = 1 SCi (c'est un bon principe qui évite beaucoup de déconvenus notamment en matière fiscale!, sauf à être avrtis en la matière).

à titre gratuit pour les biens privés

Attention au régime de la SCI et aux impacts en cas de SCi à l'iS sur la location à titre gracieux...

Salutations,



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