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Aspects fiscaux de la location-gérance d'un fonds de commerce

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Catégorie : Restructurations, cession et cessation
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Le régime fiscal de la location-gérance

La location-gérance ou aussi appelée gérance libre d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal s'entend de la convention par laquelle le propriétaire d'un fonds en concède la location à un gérant, appelé locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance. Son régime est prévu aux articles L141-1 et suivants du Code de commerce.

Pour plus de détails sur le régime juridique de la location-gérance, veuillez consulter l'article « La location - gérance du fonds ».

Ce mécanisme constitue une solution adaptée à la transmission d'une entreprise individuelle. Dans ce contexte, il est souvent utilisé à titre de mesure préparatoire à la cession du fonds lui-même, de manière à permettre au repreneur d'être associé à la marche de l'entreprise et de tester le potentiel de l'entreprise qu'il envisage d'acheter. Corrélativement cela permet au propriétaire du fonds de conserver la propriété de son fonds et de s'assurer un revenu régulier.

Sur le plan fiscal, le traitement fiscal de la location-gérance est présenté ci-après.

 

Conséquences fiscales lors de la mise en location-gérance

La mise en location-gérance d'un fonds n'entraîne pas les conséquences de la cessation d'entreprise dans la mesure où elle constitue un simple changement du mode d'exploitation de l'entreprise et non un changement d'activité au sens de l'article 221,5 du CGI. Dès lors, cette opération ne déclenche pas la taxation immédiate des bénéfices ni des plus-values affectant les actifs de l'entreprise. Cette « non conséquence » s'applique aussi bien lorsque le fonds est exploité par une personne physique ou une entreprise individuelle relevant de l'IR, que par une société relevant de l'IS.

Les redevances versées par le gérant au bailleur sont assujetties à la TVA au taux normal de 20%. Le cas échéant, la cession des stocks de marchandises est également assujettie à la TVA, cession dont la taxe est déductible. En revanche, la contribution sur les revenus locatifs n'est pas exigible.

 

Régime fiscal de la location-gérance

S'agissant du bailleur personne physique, les redevances versées par le gérant sont taxables au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon les dispositions des articles 34 et suivants du CGI.

Cette activité n'ayant pas un caractère professionnel, les déficits éventuellement réalisés ne peuvent pas être imputés sur son revenu global mais uniquement sur les revenus des 6 années suivantes provenant d'activités semblables. Les redevances sont également assujetties aux prélèvements sociaux (sauf lorsque le bailleur exerce une activité dans l'entreprise louée, les redevances sont assimilées à des revenus du patrimoine au regard des prélèvements sociaux).

Lorsque le bailleur est une personne morale relevant de l'impôt sur les sociétés (IS), les redevances acquittées par le gérant entrent dans le résultat imposable au dit impôt et sont donc imposables à l'IS.

Il est aussi redevable de la TVA sur le montant des redevances qu'il perçoit.

De plus, le bailleur est soumis à la CFE pendant la période de location.

Enfin, le bailleur est solidairement responsable, avec le gérant, des impôts directs dus à raison de l'exploitation du fonds. Cette responsabilité n'est pas limitée dans le temps et peut être mise en cause après l'expiration du contrat de location-gérance, à condition qu'il s'agisse d'un impôt dont le fait générateur est antérieur à la fin dudit contrat. Toutefois, depuis la loi n°2016-1918, sa responsabilité a été restreinte réservant l'application au cas où les impositions ont fait l'objet de majoration de 40% ou 80% pour des manquements connus du propriétaire ou qu'il ne pouvait ignorer.

S'agissant du gérant, il est imposable sur le bénéfice net qu'il réalise, après déduction des redevances qu'il verse au bailleur. Si le gérant est une personne physique, ce bénéfice est assujetti au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sauf option pour l'IS (entrepreneur individuel).

La déductibilité des redevances peut, le cas échéant, être remise en cause en tout ou partie par l'administration fiscale lorsqu'elles sont considérées comme excessives (acte anormal de gestion) ou qu'elles dissimulent une cession déguisée du fonds de commerce (abus de droit).

La TVA afférente aux redevances versées au bailleur est en principe déductible de la TVA dont il est redevable à raison de l'exploitation du fonds.

Le bailleur est également assujetti à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le montant annuel des redevances perçues est supérieur à 500 000¤, ainsi qu'à la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur la valeur locative des locaux et terrains qu'il utilise pour les besoins de son activité, même si ces biens appartiennent au bailleur.

Pour rappel, la CVAE a fait l'objet d'une diminution de moitié de son taux pour 2023. Initialement prévue pour 2024, la suppression totale de la CVAE est étalée jusqu'en 2027. Toutefois, les cotisants minimums sont exonérés dès 2024.

 

Régime fiscal à l'expiration de la location-gérance

En cas de rachat du fonds par le gérant, le bailleur peut appliquer, le cas échéant, le régime d'exonération total ou partiel des plus-values prévu à l'article 238 quindecies du CGI. En revanche, le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes de l'article 151 septies du CGI ne s'applique pas puisque ce régime est réservé aux activités professionnelles. De plus, dans l'hypothèse où le bailleur cède le fonds à l'occasion de son départ à la retraite, il peut prétendre à l'exonération prévue à l'article 151 septies A du CGI.

Par principe, la plus-value est soumise au PFU (30% dont 12,8 d'IR) sauf option pour le barème progressif de l'imposition si la société propriétaire est soumise à l'IS. L'associé cédant peut bénéficier de l'abattement fixe de 500 000¤ pour départ à la retraite d'un dirigeant (article 150-0 D ter) ou l'abattement renforcé sur les gains de cession de titres de PME de moins de 10 ans (article 150-0 D).

Par ailleurs, la cessation de la location-gérance entraîne aussi des droits de mutation de 3% ou 5%.


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