Bonjour,
J'aurai besoin de l'aide de ceux qui ont rencontré la conclusion d'un bail à construction.
Sur le principe de fonctionnement, cela ne me présente pas de problème particulier : le bailleur met à disposition le terrain pour un montant de loyer voulu et le preneur du bail construit l'immeuble, qui revient à la fin du bail de 30 ans, au bailleur.
Mon problème se situe au niveau de la TVA.
Pouvez-vous m'expliquer comment cela fonctionne ?
Voilà ce que je sais :
- le bailleur est imposé sur les loyers perçus en revenus fonciers : ok
- le bailleur est imposé à la conclusion du bail à construction sur
la valeur de reprise des constructions par le bailleur à la fin du bail : c'est là que c'est plus compliqué, le calcul de cette valeur de reprise des constructions.
Le notaire dit que ça ne relève pas de ses compétences.
le BOI 3-A-9-10 du 30/12/2010 indique en page 25 :
Citation
C. LE BAIL A CONSTRUCTION
100. Si le bail à construction consiste à accorder au preneur un droit réel sur le terrain sur lequel il est projeté
de réaliser la construction d’un immeuble, sa constitution au profit de preneur n’est pas assimilée à un bien
corporel pour les besoins de la TVA. Elle s’analyse donc comme la mise à disposition à titre onéreux d’un terrain
et constitue donc pour les besoins de la TVA une location de terrain46.
101. Le 5 de l’article 266 du CGI prévoit que lorsque l’option prévue à l’article 260 5° bis a été exercée et que le
bail à construction est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la valeur du
droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur en fin de bail, abstraction faite, le cas échéant, de
l'indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers, lesquels sont imposés par ailleurs
dans les conditions qui leur sont propres.
102. L’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les parties conviennent de leurs
droits respectifs sur les constructions réalisées par le preneur et que, faute de stipulations contraires, les
améliorations, c’est à dire les constructions édifiées par le preneur, reviennent au bailleur à la fin du bail.
Dès lors, au même titre, s’il en est prévu, que les loyers versés par le preneur, la valeur des constructions
revenant au bailleur à la fin du bail constitue la contrepartie de la mise à disposition du terrain au profit du
preneur. Les parties sont libres de déterminer dans l’acte la valeur du droit de reprise, sous réserve du droit de
contrôle de l’administration.
En outre, dans le cas où la valeur de reprise des constructions dépasse la valeur de la mise à disposition
du terrain sur la durée du bail, il peut être prévu qu’une indemnité est versée par le bailleur en fin de bail pour
rétablir l’équilibre contractuel du bail. Cette indemnité de reprise vient par conséquent corriger, en diminution, la
valeur du droit de reprise47.
103. En fonction de l’équilibre économique du contrat et du choix des parties, la base d’imposition peut donc
être composée des deux ou d’un seul des éléments suivants :
- le montant des loyers versés au cours du bail ;
- la valeur du droit de reprise prévue au contrat (encore dénommé « droit d’accession ») diminuée, s’il en
est prévue une, de l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.
Sans préjudice de toute autre méthode justifiée par les circonstances de fait, et à titre d’exemple, les
parties pourront retenir la méthode suivante aux fins d’évaluer ce second élément : considérant qu’il constitue
l’équivalent économique du loyer qu’il serait possible d’obtenir (en complément, s’il y a lieu, du loyer courant déjà
stipulé au contrat) d’un bail portant pour une durée identique et sur un terrain comparable, il est permis d’estimer
sa valeur à la date de conclusion du contrat à la somme de tels loyers indexés sur l’érosion monétaire et ramenés
à la même date par un taux d’actualisation dérivé de celui auquel pourraient se financer les parties48.
104. Enfin, lorsque le bail comporte une clause de transfert de la propriété au terme du contrat, la TVA sera en
tout état de cause assise sur l’ensemble des contreparties constituant le prix de la vente, à savoir la totalité de
loyers et le cas échéant le prix complémentaire prévu à la fin du bail (cf. 46. ci-dessus).
46 Cf. 45. ci-dessus. Il en va de même du bail emphytéotique, dont la base d’imposition au cas où il est fait
application de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 est constituée par les loyers perçus par le bailleur.
47 Lorsqu’elle est versée au preneur, cette indemnité constitue le prix de la rétrocession des constructions au
bailleur et doit suivre, en tant que telle, le régime applicable à la livraison de l’immeuble revenant au bailleur.
48 Si L est le loyer indexé qu’il serait possible d’obtenir au terme de la première année, d la durée du bail en
années et i le taux d’actualisation retenu (net de l’érosion monétaire), la somme des loyers actualisés en T0 est :
L x (1 + i) d - 1
i x (1 + i) d
Soit, par exemple, pour 30 années et i = 4 %, une valeur actualisée égale à 17,29 x L.
Le loyer lui-même pourra être estimé comme le produit de la valeur du terrain et d’un taux de rendement foncier
approprié.
Mais cela ne m'aide pas beaucoup !
J'ai un investissement prévu de 500 000 ¤ avec un bail sur 30 ans.
Qu'en pensez-vous ?
Merci pour vos avis !
Cordialement
Claire
