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Bail à construction et TVA

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Claire
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Ecrit le: 22/11/2011 16:48
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Bonjour,

J'aurai besoin de l'aide de ceux qui ont rencontré la conclusion d'un bail à construction.
Sur le principe de fonctionnement, cela ne me présente pas de problème particulier : le bailleur met à disposition le terrain pour un montant de loyer voulu et le preneur du bail construit l'immeuble, qui revient à la fin du bail de 30 ans, au bailleur.

Mon problème se situe au niveau de la TVA.
Pouvez-vous m'expliquer comment cela fonctionne ?
Voilà ce que je sais :
- le bailleur est imposé sur les loyers perçus en revenus fonciers : ok
- le bailleur est imposé à la conclusion du bail à construction sur la valeur de reprise des constructions par le bailleur à la fin du bail : c'est là que c'est plus compliqué, le calcul de cette valeur de reprise des constructions.
Le notaire dit que ça ne relève pas de ses compétences.
le BOI 3-A-9-10 du 30/12/2010 indique en page 25 :

Citation

C. LE BAIL A CONSTRUCTION
100. Si le bail à construction consiste à accorder au preneur un droit réel sur le terrain sur lequel il est projeté
de réaliser la construction d’un immeuble, sa constitution au profit de preneur n’est pas assimilée à un bien
corporel pour les besoins de la TVA. Elle s’analyse donc comme la mise à disposition à titre onéreux d’un terrain
et constitue donc pour les besoins de la TVA une location de terrain46.

101. Le 5 de l’article 266 du CGI prévoit que lorsque l’option prévue à l’article 260 5° bis a été exercée et que le
bail à construction est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la valeur du
droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur en fin de bail, abstraction faite, le cas échéant, de
l'indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers, lesquels sont imposés par ailleurs
dans les conditions qui leur sont propres.

102. L’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les parties conviennent de leurs
droits respectifs sur les constructions réalisées par le preneur et que, faute de stipulations contraires, les
améliorations, c’est à dire les constructions édifiées par le preneur, reviennent au bailleur à la fin du bail.
Dès lors, au même titre, s’il en est prévu, que les loyers versés par le preneur, la valeur des constructions
revenant au bailleur à la fin du bail constitue la contrepartie de la mise à disposition du terrain au profit du
preneur. Les parties sont libres de déterminer dans l’acte la valeur du droit de reprise, sous réserve du droit de
contrôle de l’administration.
En outre, dans le cas où la valeur de reprise des constructions dépasse la valeur de la mise à disposition
du terrain sur la durée du bail, il peut être prévu qu’une indemnité est versée par le bailleur en fin de bail pour
rétablir l’équilibre contractuel du bail. Cette indemnité de reprise vient par conséquent corriger, en diminution, la
valeur du droit de reprise47.

103. En fonction de l’équilibre économique du contrat et du choix des parties, la base d’imposition peut donc
être composée des deux ou d’un seul des éléments suivants :
- le montant des loyers versés au cours du bail ;
- la valeur du droit de reprise prévue au contrat (encore dénommé « droit d’accession ») diminuée, s’il en
est prévue une, de l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.
Sans préjudice de toute autre méthode justifiée par les circonstances de fait, et à titre d’exemple, les
parties pourront retenir la méthode suivante aux fins d’évaluer ce second élément : considérant qu’il constitue
l’équivalent économique du loyer qu’il serait possible d’obtenir (en complément, s’il y a lieu, du loyer courant déjà
stipulé au contrat) d’un bail portant pour une durée identique et sur un terrain comparable, il est permis d’estimer
sa valeur à la date de conclusion du contrat à la somme de tels loyers indexés sur l’érosion monétaire et ramenés
à la même date par un taux d’actualisation dérivé de celui auquel pourraient se financer les parties48.

104. Enfin, lorsque le bail comporte une clause de transfert de la propriété au terme du contrat, la TVA sera en
tout état de cause assise sur l’ensemble des contreparties constituant le prix de la vente, à savoir la totalité de
loyers et le cas échéant le prix complémentaire prévu à la fin du bail (cf. 46. ci-dessus).

46 Cf. 45. ci-dessus. Il en va de même du bail emphytéotique, dont la base d’imposition au cas où il est fait
application de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 est constituée par les loyers perçus par le bailleur.
47 Lorsqu’elle est versée au preneur, cette indemnité constitue le prix de la rétrocession des constructions au
bailleur et doit suivre, en tant que telle, le régime applicable à la livraison de l’immeuble revenant au bailleur.
48 Si L est le loyer indexé qu’il serait possible d’obtenir au terme de la première année, d la durée du bail en
années et i le taux d’actualisation retenu (net de l’érosion monétaire), la somme des loyers actualisés en T0 est :
L x (1 + i) d - 1
i x (1 + i) d
Soit, par exemple, pour 30 années et i = 4 %, une valeur actualisée égale à 17,29 x L.
Le loyer lui-même pourra être estimé comme le produit de la valeur du terrain et d’un taux de rendement foncier
approprié.


Mais cela ne m'aide pas beaucoup !

J'ai un investissement prévu de 500 000 ¤ avec un bail sur 30 ans.
Qu'en pensez-vous ?
Merci pour vos avis !

Cordialement

Claire


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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 22/11/2011 22:18
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Bonsoir Claire,

J'espère que tu vas bien. Je ne connais pas ce cas-là. Toutefois, j'ai eu l'occasion de tomber sur les paragraphes 6700 et suivants de la revue mensuelle RF n°1021 d'août 2011 La TVA - Les régimes d'imposition de la Revue Fiduciaire .

Envoies-moi un courriel si tu ne disposes pas de ce mensuel.

Amicalement,

CLAUDE


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Claudusaix
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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 23/11/2011 12:43
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Bonjour Claude, et les autres,

J'ai accès à la Revue Fiduciaire en question qui reprend les termes du BOI.
La formule de calcul est appliquée sur la base d'un loyer du terrain lui même calculé à partir de la valeur du terrain x un taux de rendement foncier approprié.
La valeur du terrain, à ce jour, n'est pas connue puisqu'il a été acheté en 2003 et quel taux de rendement choisir.

Ca me fait toujours beaucoup d'inconnues.

Je continue de chercher la valeur des terrains, et ce taux de rendement ?

Merci Claude pour ta participation. Comment ça va toi de ton côté ?

A bientôt

Claire


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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 09/01/2012 18:08
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Bonsoir,

Je donne des nouvelles de ce sujet.

J'ai eu 2 cas de bail à construction assez proche et voilà ce que j'ai pratiqué :

Citation

Extrait de la lettre envoyée au notaire :
Les données suivantes sont retenues dans l’estimation demandée :
- Valeur d’acquisition des terrains 326 071 ¤
- Taux de rendement foncier attendu 3 %
- Loyer actuel prévu au bail 4 000 ¤
- Durée du bail 30 ans
- Taux d’actualisation retenu 4 %

Etapes de calcul :
- Loyer estimé à 326 071 x 3 % = 9 782 ¤
- Loyer déjà prévu 4 000 ¤
- Complément de loyer 5 782 ¤
- Valeur de reprise = 5 782 ¤ x (1+4%)30 – 1 / 4% x (1+4%)30 = 5 782 ¤ x 17.29 = 99 971 ¤

L’application de la méthode de calcul préconisée par l’administration fiscale permet de vous proposer une valeur de reprise des constructions à la fin du bail pour un montant de 99 971 ¤.


Dans mon deuxième cas, voilà ce que j'ai répondu au notaire :

Citation

Les données suivantes sont retenues dans l’estimation demandée :
- Valeur d’acquisition des terrains 6 610 ¤
- Taux de rendement foncier attendu 3 %
- Loyer actuel prévu au bail 1500 ¤ / an
- Durée du bail 30 ans
- Taux d’actualisation retenu 4 %

Etapes de calcul :
- Loyer = 1500 ¤
- Valeur de reprise = 1500 ¤ x (1+4%)30 – 1 / 4% x (1+4%)30 = 1500 ¤ x 17.29 = 25 935 ¤

L’application de la méthode de calcul préconisée par l’administration fiscale permet de vous proposer une valeur de reprise des constructions à la fin du bail pour un montant de 25 935 ¤.



Dans le 2e cas, le prix des terres agricoles étant peu important, l'application du principe du rendement foncier n'avait pas trop de sens. J'ai donc appliqué la valeur actualisée de la somme des loyers durant le bail, le loyer ayant été fixé de façon totalement aléatoire.

Je reste embêtée par cette situation floue, la TVA a été reversée aux impôts par le notaire, et il faut voir maintenant selon quelles modalités le bailleur peut récupérer cette TVA avancée : récupération totale immédiate, récupération partielle, tout au long du bail à construction et de l'encaissement des loyers par le bailleur, selon quelles modalités. Déjà que les textes sont flous quant à la base de calcul de cette TVA, je n'ai pour le moment trouvé aucune information concernant le régime du bailleur.

Affaire à suivre ... mais je reste à l'écoute de toute suggestion, ou expérience que vous avez eu en la matière.

Bonne soirée
Et merci d'avance pour votre éventuelle contribution à ce sujet.

Cordialement

Claire


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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 04/09/2012 18:57
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Bonjour,

Je relance ce sujet car j'approche de la date d'arrêté des comptes de l'entreprise et il faut désormais que je trouve impérativement la solution à mon problème.

La situation de la conclusion du bail à construction a été exposée dans les messages précédents, la TVA exigible par le bailleur sur la valeur du droit de reprise des constructions à la fin du bail a été reversée par le biais du notaire. C'est acté.

Citation
D'après ma documentation ( Revue Fiduciaire mensuel 08/2011), le droit à déduction du preneur s'applique :
"- à la taxe afférente à la construction de l'immeuble (droit commun)
- à la taxe afférente au bail à construction lui-même dans l'hypothèse ou l'option pour le paiement de la TVA sur le bail a été exercée à sa conclusion
Ceci étant donné que le preneur dispose sur le terrain donné à bail d'un droit réel immobilier.


Aussi, nous avons pratiqué chez le preneur à une déduction de la TVA identique à celle payée par le bailleur. Cette somme apparaît donc au crédit de mon compte de TVA récupérable. Pour autant, je n'ai pas de contrepartie puisque je n'ai comptabilisé aucune acquisition.

Le preneur dispose d'un "droit réel immobilier" sur le terrain du bailleur. Ceci se comptabilise-t-il ? En immobilisation sur sol d'autrui ? avec la TVA ? Mais quelle contrepartie, puisque ce droit n'est pas payé ?

Par ailleurs, on avait cru comprendre initialement que "pour que le bailleur reverse de la TVA, il fallait bien qu'il l'ait encaisser de quelqu'un". Du coup, le preneur a versé la TVA au bailleur. Ceci ferait bien ma contrepartie de ma déduction de TVA, mais je pense qu'il y a erreur d'interprétation, car le revenu du bailleur est le fait de lui rendre l'immeuble en nature à la fin du bail.

Je tourne en rond depuis pas mal de temps, aussi si quelqu'un a rencontré un cas identique, je serai ravie d'avoir un retour d'expérience sur le sujet et les solutions retenues tant au niveau comptable, fiscal que de trésorerie.

Bonne soirée
Merci d'avance
Cordialement
Claire


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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 19/09/2012 17:15
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Bonjour à tou(te)s

Je suis moi m^me dans le questionnement du calcul de ce droit de reprise et suis particulièrement intéressé par la recherche en cours.
*je ne suis pas homme du chiffre, plutot juriste généraliste.

Permettez moi une question complémentaire: j'ai bien compris que l'instruction du BOI présente (préconise ?) une méthode de calcul que Claire a ajusté à ses cas.

Mais sur le fonds: il me semble avoir compris aussi que la valeur du droit de reprise est basée sur l'écart qu'il y aurait entre le loyer prévu et le loyer "de marché", écart ensuite cumulé sur la durée du bail et actualisé selon la formule de l'instruction.

Mais que se passe t il à votre avis si le loyer prévu est supérieur au loyer de marché ? --> Selon le raisonnement si je l'ai bien compris, il ne devrait pas y avoir de droit de reprise (puisque pas d'écart positif loyer de marché/loyer réel)?

Un fiscaliste pourrait il nous éclairer ?

Tous mes remerciements anticipés
Cordialement
Jp


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Re: Bail à construction et TVA
Ecrit le: 23/01/2013 21:16
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Bonjour,

Je rebondis sur votre question : pourquoi le loyer prévu au bail à construction serait supérieur au prix du marché ?

Y a-t-il un lien entre le preneur et le bailleur ? Si le loyer est majoré, n'y a-t-il pas un risque d'abus de bien social sous-jacent ?

Quant à la valeur de reprise, je pense qu'il y en a toujours une car l'immeuble aura toujours une valeur même après 30 ans.

Cordialement

Claire



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