Bonsoir,
Avant tout, je précise que j'ai lu tous les posts sur ce forum concernant la déductibilité de la TVA sur ainsi que le calcul de la marge pour les marchands de biens. Je dois avouer qu'il plane toujours un doute à ce sujet.
Pour me présenter, je suis collaborateur dans un cabinet d'expertise-comptable parisien, et un de mes clients se lance dans l'activité de marchand de biens (en créant une SARL) suite à la signature prochaine de 2 acquisitions. Il substituera au moment de la réitération prévue fin décembre 2013 sa SARL de marchand de biens.
Pour être concret je vous expose l'une de ses acquisitions et son projet :
Achat : 80 000 € (sans précision pour l'instant de HT ou TTC sur le compromis)
Frais Agence immo : 5 000 €
Frais de Notaire : 1 500 € (frais à minima car marchand de bien, en m'étant renseigné)
Travaux prévu : 15 000 € TTC
Prix de revente envisagé : 130 000 € TTC
Mes questions sont :
- Est-ce que je dois lui conseiller de faire préciser sur l'acte d'achat définitif le montant HT ou TTC ?
ou bien le prix de 80 000 € est-il, de fait, réputé TTC ?
- Pour le calcul de la marge et de la TVA, puis-je déduire le montant des travaux, ou bien seulement la TVA sur ses travaux (déduite de la TVA à régler) ?
- Qu'en est-il des frais d'agence immobilière et des frais de notaire ? sont-ils déductibles sur la marge ou bien à déduire sur l'exercice comptable ?
Voilà le calcul auquel je pensais :
Marge : (130000 - (80000+5000+1500+15000) ) = 28500 €
TVA sur Marge à payer = 28500 - (28500 / 1.196) = 4 670 €
J'avoue que j'ai un doute sur la TVA des travaux et sur la déductibilité de ces derniers... et ce n'est pas faute d'avoir parcouru les posts précédents...
Pourriez-vous me corriger si nécessaire ou bien m'affirmer dans mon calcul ?
En vous remerciant par avance .
Cordialement.
Bonjour,
Je ne pourrais répondre à la question, mais il manque des éléments dans votre exposé.
La provenance du bien immobilier, est une livraison d'un bien neuf, d'un bien construit il y a moins de 5 ans ?
Est-il acheté à un professionnel, qui aurait pu récupérer la tva initialement ?
Sinon, il n'y a pas de TVA sur l'achat du bien.
Cordialement
Christian
Bonsoir, je suis désolé de ne pas avoir lu cette question plus tôt. Mais voilà ma réponse au cas ou vous auriez des bêtises à corriger.
1/ Faire attention aux nouvelles règles de TVA immobilières applicables depuis 2010.
2/L'achat d'un immeuble de + de 5 ans sera quasiment toujours non assujetti à la TVA (sauf option du vendeur s'il est lui même un assujetti= mais cette TVA ne sera pas récupérable pour vous)
3/ dans votre cas l'achat devrait être hors champs de TVA donc pas de tva sur l'acte.
4/ la vente ne supportera pas de tva non plus, et ce même sur la marge(sauf option expresse qui va devenir rare)
5/Votre client n'aura donc aucun intérêt à opter à la TVA sur la marge car il va le vendre plus cher que le prix d'achat + prix des travaux donc aucun intérêt (cas option TVA sur marge calcul = px de vente - prix d'achat - frais d'achat. La TVA sur travaux de rénovation étant déduite en totalité car non déduit de la marge = ex vente 100 000 € achat 50 000 € et fn de 5000 € = marge de 45000 € et donc tva de 45000/1.20 x 20% =9000 €. déduction de la tva s/travaux pour 20 000 HT soit 4000 €(= 24 000 ttc), d'où une TVA à reverser de 9000-4000= 5000 €.
Reste à la fin
100 000-50 000-5 000-24 000-5 000 = treso générée de 16 000 €
6/ pas d'option tva sur marge = régime marchand de bien (cf BOI=un preneur de travaux agissant comme un marchand de biens ou agissant comme tel (pers physique ou morale) a droit au taux réduit!! et oui!!!
la tréso générée devient 100 000 - 50 000 - 5 000 - 22 000 (ce sont les 24000 €à 20% qui sont devenus 22 000 à TVA 10%) - 0 €de TVA = reste 23 000 €
Donc pour mes clients marchands de biens, ils achètent des biens de + de 5 ans, le notaire n'opte pas à la tva sur l'acte de la revente et les travaux sont facturés au taux réduit de 10% (avant 7%)
Cette pratique à fait l'objet d'un rescrit fiscal et l'administration à valider ce positionnement.
Salutations
Bonjour
Il me semble que dans votre démonstration vous ne comptez les frais d'acte qui lorsque que l'on n'opte pas pour la tva sont les frais normaux avec les droits enregistrements classiques ce qui pénalise généralement la rentabilité de l'opération
Bonjour,
Eric94300 :Sauf erreur de ma part vous avez omis d'ajouter les frais de dommage ouvrage obligatoires, les frais bancaires, éventuelle hypothèque. Ou bien je me trompe...
Jujumaz :Si je comprends bien, il n'y a aucune TVA à payer si on achète un bien de plus de 5 ans ? Il s'agit donc d'une marge net avant imposition ?
Au plaisir de vous lire.
David
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