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Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement

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Ojal
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Ecrit le: 17/01/2017 19:11
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Bonjour,

Nous réalisons une opération de lotissement et le calcul de la TVA pose quelques problèmes sur lesquels tous les conseillers ne sont pas forcément en phase...

Nous avons acheté les terrains sans TVA, nous sommes assujettis à la TVA et nous vendons des terrains à des particuliers non assujettis à TVA pour leur habitation, et à une société de promotion qui va acheter des terrains pour construire des maisons et les vendre en VEFA. Il y a donc à ce niveaux 2 catégories d'acheteurs.

Nous avons des dépenses diverses de géomètre, d'acquisition des terrains, diverses factures de travaux et nous aimerions comprendre précisément le mécanisme du calcul de la TVA.

Afin de bien comprendre, serait-il possible de simuler quelques calculs?

Merci par avance pour vos contributions :)

Cattier-clotilde
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 18/01/2017 13:50
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Bonjour,

Le régime TVA des opérations immobilières est assez complexe et très spécifique.

D'une manière générale, la loi détermine quelles sont les opérations imposables de plein droit à la TVA et celles qui ne le sont pas (sauf option pour la TVA). Ce n'est donc pas le régime d'imposition à la TVA de l'acquéreur qui conditionne l'application ou non de la TVA.

Au cas présent, si les terrains cédés constituent des terrains à bâtir au sens fiscal du terme (la définition est assez restrictive et "ne coule pas de source"), la TVA s'appliquera de plein droit à la cession des terrains, que les acheteurs soient des personnes physiques ou une société de promotion immobilière.

En outre, toujours s'il s'agit de la cession de terrain à bâtir au sens fiscal du terme, et que l'acquisition des terrains cédés n'a pas été soumise à la TVA, la base d'imposition à la TVA, au titre de la cession des terrains, sera constituée de la marge du cédant.

Cordialement



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Cattier Clotilde
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Ojal
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 18/01/2017 21:52
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Merci pour votre réponse.

Ci joint le lien vers impots.gouv qui explique comment doit être réalisé le calcul de la TVA sur marge.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2487-PGP.html

L'explication qui nous intéresse est au point 240 puis suivants.

Si je prends l'exemple basique ci dessous pour comprendre

Achat terrain : 100
Revente terrain : 130
Si je suis ce qui est écrit au point 250 du lien ci dessus j'obtiens
Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100) = 130+0-100/((100+20)/100) = 130-100/1.2 = 130-83.33 = 46.66
Ensuite, je suis perdu sur la démarche à suivre... :(
Pouvez-vous m'éclairer?
Merci par avance :)
Cattier-clotilde
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 19/01/2017 08:48
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Bonjour,

La première chose est de déterminer si l'opération est soumise à TVA de plein droit ou sur option.

Une fois cette question éclaircie, il conviendra alors de regarder si l'assiette de la TVA doit être calculée sur le prix de cession ou sur la marge.

C'est le notaire ou le conseil fiscal qui vous assistera sur votre projet qui calculera le montant de l'assiette taxable, en cas d'imposition sur la marge.

Cordialement



--------------------
Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Ojal
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 19/01/2017 09:55
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Bonjour,

Nous sommes bien dans le cas de la TVA sur marge et c'est justement ce calcul que je cherche à comprendre :)

Merci.

Ojal
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 20/01/2017 16:08
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Bonjour,

J'ai l'impression que le législateur s'est trompé dans la formule ci dessous

Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)

Et que la 'bonne' formule serait plutôt :

Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat )/ ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)

les parenthèses au bon endroit changeant tout le calcul...

Qu'en pensez-vous? Bizarrement, même le LEFERVRE reprend la formule sans aucune remarque sur une éventuelle erreur?

Est-ce donc bien une erreur, ou dois-je continuer le calcul à la lettre comme le législateur l'a écrit?

Merci par avance pour vos réponses :)

Gardener
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 24/01/2017 18:39
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Message édité par Gardener le 24/01/2017 18:40

Bonsoir,

J'ai repris les explications données sur le site de l'administration fiscale. Pour déterminer la base d'imposition qui est réputée TTC, il y a lieu de procéder à un calcul " en dedans ".

Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)

Donc, en reprenant votre exemple, la marge taxable est de 25€. elle ne peut évidemment être de 46,66€ puisque ce chiffre est supérieur à la marge TTC qui est de 30€.

J'ai décortiqué le calcul en suivant le raisonnement suivant:

130+0-100= 30. cette somme est la marge TTC, laquelle comprend la TVA sur le prix de vente exprimé (130) diminué des charges (100) qui, par définition, ne peuvent ouvrir droit à déduction de la TVA (sinon, vous devez liquider la TVA sur le prix total).

100+20/100= 1,2. Ce coefficient permet de convertir hors taxes la marge exprimée TTC

30/1,2= 25. La base imposable HT est de 25€ et la TVA collectée à reverser au trésor est de 5€.

La TVA de 5€ est bien au taux normal de 20%:5/0,2=25€ HT, soit la marge TTC de 30€ (25+5).

Cordialement,

Ojal
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 26/01/2017 11:25
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Bonjour,

Merci Gardener pour votre réponse.

Je suis d'accord avec votre analyse et votre calcul, mais cela confirme donc que le législateur s'est bien trompé dans la formule de calcul de la TVA sur marge...? Je reste quand même très surpris que des erreurs aussi grossières puissent exister et ne soient pas corrigées???

Qu'en pensez-vous?

Merci.

Gardener
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 28/01/2017 21:56
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Message édité par Gardener le 28/01/2017 22:05

Bonsoir Ojal,

La documentation fiscale propose la formule suivante:

Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)

L'erreur de présentation de la formule de calcul que vous soulevez n'en est pas véritablement une: votre formule est correcte... mais celle de la documentation fiscale l'est également.

En effet, dans les suites d'opérations contenant des parenthèses, celles-ci sont prioritaires sur le reste. Donc, on calcule d'abord à l'intérieur des parenthèses (en respectant la priorité des opérateurs le cas échéant, mais ici il n'y a pas lieu de le faire, des parenthèses étant ouvertes et fermées pour chaque sous-calcul).

Donc: ((100 + taux applicable à l'opération) / 100) =120/100=1,20

Ensuite, il suffit de faire les additions successives de la première partie de la formule: la présence ou non de parenthèses n'a aucune importance puisqu'il n'y a aucune règle de priorité à appliquer (signes + et - de priorité égale).

Donc:montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat =30

ou bien (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat) =30

Et le résultat est dans les deux cas de 25.

Merci de m'avoir donné l'occasion de réviser les règles de priorité des opérateurs (avec ou sans parenthèses).

Cordialement,


Ojal
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Re: Calcul de TVA sur marge sur opération de lotissement
Ecrit le: 28/01/2017 23:27
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Bonjour Gardener,

La formule de l'administration fiscale est la suivante :

Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)
Si je reprends exactement ce qui est écrit j'obtiens :
= 130+0-100/((100+20)/100)
= 130-100/1.2
= 130-83.33
= 46.66
Il faut en effet calculer ce qui est entre parenthèses puis les priorités sont les multiplications et divisions AVANT les additions et soustractions...
Je crois que vous n'avez pas complètement terminé votre révision :)
Maintenant que je crois avoir compris le sens du calcul je peux vous affirmer que le bonne formule est la suivante :
Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives - prix d'achat ) / ((100 + taux applicable à l'opération) / 100)
= (130+0-100)/((100+20)/100)
= (30)/((120)/100)
= 30/1.2
= 25
Je suis quand même halluciné que l'administration fiscale écrive une formule comportant une erreur et qui plus est que le LEVEBVRE reprenne cette erreur sans aucun commentaire...
Cordialement.
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