Bonjour,
J'ai acheté une maison avec mon frère via une SCI.
Mon frere va partir de la maison et je suis en train de lui racheter sa part (nous sommes à 50/50).
J'ai donc fait les calculs suivants : valeur actuelle maison - reste à payer crédit = prix SCI (nous n'avons rien sur les comptes bancaires)
J 'arrive à un résultat de 300 000 euros. Donc 150 000 euros chacun.
Par contre avec mon frère nous avons fait les mêmes crédits au départ sauf que durant nos travaux respectif de la maison j'ai du ajouter 30 000 en apport personnel et mon frere a fait un crédit (au nom de la SCI) de 51 800 euros dont il a payé à ce jour seulement 10 000 euros. (ce sont des travaux pour nos appartement respectif, mon frère a decider de payer plus de travaux que moi en fonction de ses besoins)
Mais question est comment compter mon apport personnel et le crédit de mon frère dans la valeur de nos part SCI? J'imagine que cela a un impact? Mais je ne sait pas comment le calculer...
Car si je rachète dans l'etat je dois payer à mon frère 150 000 euros + je récupère son crédit (un peu plus de 40 000 euros...).
Alors que si lui me rachete il ne paye que les 150 000 euros...
Est ce que un expert pourrait m'aider ?
Merci beaucoup pour votre aide!
Cordialement,
Richard
Bonjour,
Pour le calcul de la valeur dite " mathématique " (ou patrimoniale) des parts sociales d'une SCI, les biens immobiliers doivent être évalués à la valeur vénale au jour de la valorisation, si possible, sur la base d'un rapport d'expertise rédigé par un professionnel. Cette valeur est majorée des créances et des liquidités et minorée du passif exigible constitué par les emprunts bancaires (capital restant dû) et les comptes courants des associés.
Dans votre cas, la valeur globale des parts sociales est ainsi de 228 200 €, soit 300 000 € (différence entre la valeur vénale de l'immeuble et le capital restant à rembourser de l'emprunt contracté pour son acquisition) - 30 000 € (solde de votre compte courant) - 41 800 € (solde de l'emprunt contracté par la SCI pour financer les travaux).
Les parts de sociétés de personnes n'étant pas " librement " cessibles, on applique généralement à cette valeur une décote pour non-liquidité ou pour situation minoritaire pouvant varier de 5 à 35%. Plus la participation cédée est minoritaire plus la décote est importante.
Je reste à votre disposition pour d'autres informations,
Et vous souhaite une bonne continuation.
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre réponse!
C'est un peu plus clair pour moi maintenant.
D'après ce que j'ai compris :
J'avais déjà compter les 41 800 euros restant du crédit à payer. Donc si je restire mes 30 000 euros d'apport (qui sont considéré comme une dette de la SCI envers moi?) au prix de 300 000 ca nous fait 270 000. Donc 135 000 euros par personne.
Si mon frere veut racheter il doit payer cette somme + récupérer la dette que la SCI à envers moi (mes 30 000 euros d'apport) c'est bien ca?
Par contre moi le prix est de 135 000 euros et ensuite je m'arrange avec moi meme pour les 30 000 euros.
C'est juste?
Pour la décote etant donné que c'est moi qui souhaite lui racheter sa part et non pas lui qui veut vendre il n'acceptera pas de l'appliquer je pense... Il n'en est pas obligé?
Merci en tout cas pour votre aide!
Bonjour,
Merci pour votre retour.
Pour que je puisse essayer de compléter ma réponse sans ambiguïté, pouvez-vous lever un doute et préciser SVP ce que vous entendez par " mes 30 000 € d'apport " ?
Est-ce la moitié du capital social de la SCI (indication figurant dans les statuts) qui serait alors de 60 000 € (avec une moitié pour vous et une moitié pour votre frère) ou bien, comme je l'ai compris initialement, une somme supplémentaire que vous avez apportée en compte courant, en plus du capital, pour financer les travaux ?
Merci d'avance.
Je reste à votre disposition pour d'autres informations,
Et vous souhaite une bonne continuation.
Bien à vous
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