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Cession de titres de SPI relevant de l'IR par une personne physique résidente

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Modifié le 04/02/2019
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Cession de parts de SCI

Les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'impôt sur le revenu (IR), réalisées par les personnes physiques, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. En matière de droits d'enregistrement, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un taux spécifique de 5%.

La réglementation fiscale française traite de la même manière les plus-values de cession d'immeubles et les plus-values de cession de titres de sociétés "translucides" à prépondérance immobilière (c'est-à-dire dont l'actif est principalement composé d'immeubles) réalisées par des personnes physiques domiciliées en France.

Cette assimilation est prévue par l'article 150 UB du CGI.

 

Champ d'application de l'article 150 UB du CGI



Personnes concernées

Le dispositif de l'article 150 UB du CGI est réservé aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Ainsi, les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés ou les personnes physiques fiscalement domiciliées à l'étranger n'entrent pas dans le champ d'application de cette mesure.

Cessions concernées

Pour pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 150 UB du CGI, les cessions doivent être réalisées à titre occasionnel.

Lorsqu'elles présentent un caractère habituel et spéculatif, les plus-values de cessions sont considérées comme des revenus commerciaux taxables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Titres concernées

Bénéficient du dispositif de l'article 150 UB du CGI les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (voir définition de la prépondérance immobilière ci-dessous) relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, établies en France (ou, sous certaines conditions non détaillées dans cet article, dans un Etat membre de l'Union européenne, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein).

Régime fiscal de la société

Ce dispositif ne s'applique qu'aux sociétés de personnes relevant de l'IR (sociétés visées aux article 8 à 8 ter du CGI).

Lorsque la société dont les titres sont cédés est assujettie à l'impôt sur les sociétés, de plein droit (par exemple : SCI exerçant une activité commerciale de location meublée) ou sur option, la plus-value réalisée n'est pas taxée dans les conditions de l'article 150 UB du CGI.

Composition de l'actif de la société

Conformément à l'article 150 UB du CGI,

sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. Si la société dont les droits sociaux sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession.

Cette définition de la prépondérance immobilière est spécifique au dispositif de l'article 150 UB du CGI.

Ainsi, selon la doctrine administrative, sont retenus pour apprécier le seuil de 50%, lorsqu'ils sont inscrits à l'actif de la société et à condition qu'ils ne soient pas affectés à l'activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de ladite société :

  • les immeubles ;
  • les droits portant sur des immeubles (nue-propriété, usufruit, notamment) ;
  • les titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Le seuil de 50% s'apprécie sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles ou des droits portant sur des immeubles autres que ceux affectés à l'exercice de l'activité de la société et des titres de sociétés à prépondérance immobilière
_______________________________________________

Valeur réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social, y compris les immeubles affectés ou non à l'exercice de l'activité


A titre de précision, les immeubles affectés à l'exploitation de la société s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation. Dans ce contexte, ne sont donc pas considérés comme affectés à l'exploitation les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ou les immeubles correspondant au placement de capitaux (immeubles de placement acquis par la société avec ses capitaux mais non utilisés pour les besoins de son activité).

Dans le cadre du dispositif de l'article 150 UB du CGI, la prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés est appréciée à la clôture des trois exercices qui précèdent celui de la cession. Peu importe que la société soit à prépondérance immobilière ou non à la date de la cession.

Lorsque, au titre de l'un des trois exercices précédents, la société n'était pas considérée comme étant à prépondérance immobilière, la cession des titres est soumise au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux.

Pour plus de détails concernant le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux, nous vous invitons à consulter l'article « La nouvelle réforme des plus-values mobilières ».

Dans les situations où la société dont les titres sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la prépondérance immobilière de cette dernière est appréciée à la clôture du ou des exercices clos depuis sa constitution ou, à défaut, à la date de la cession.

Remarque
Il n'existe pas une définition unique de la prépondérance immobilière en droit français, chaque régime fiscal faisant référence à la notion de prépondérance immobilière en ayant une définition autonome. Ainsi, la définition visée à l'article 150 UB du CGI se rapproche de celle de l'article 219, I-a sexies-0 bis du CGI (i.e. exclusion du régime du long terme des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisée par des sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés) mais s'en distingue en ce qui concerne la date d'appréciation de la prépondérance immobilière et des actifs immobiliers retenus pour apprécier la prépondérance immobilière.

 

Cessions concernées

Le dispositif de l'article 150 UB du CGI couvre les cessions à titre onéreux de titres de sociétés à prépondérance immobilière, telles que, notamment, les ventes, les apports en société et les échanges de titres.

Remarque
S'agissant des apports en société et des échanges de titres, des mécanismes de sursis d'imposition peuvent être applicables (notamment, dispositif de sursis d'imposition de l'article 150 UB, II du CGI en cas de fusion, scission ou apport de titres de sociétés à prépondérance immobilière à une société passible de l'impôt sur les sociétés).

 

Régime fiscal des plus-values de cession



Imposition des plus-values

Les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des personnes physiques domiciliées en France sont soumises au même régime fiscal que celui applicable à la cession d'immeubles par ces personnes.

Ainsi, les plus-values de cession, qui correspondent à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition des titres cédés, sont soumises à l'IR au taux proportionnel de 19%, après déduction, le cas échéant, d'un abattement pour durée de détention.

L'éventuel abattement pour durée de détention applicable est celui qui prévaut en matière d'imposition des plus-values immobilières des personnes physiques (i.e. aucun abattement en deçà de cinq ans de détention et exonération intégrale, en matière d'IR, au delà de vingt-deux ans de détention).

Pour plus de détails concernant le taux de l'abattement pour durée de détention, nous vous invitions à consulter l'article « Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers ».

Le délai de détention est décompté à partir de la date d'acquisition des titres (et non à compter de la date d'acquisition du ou des biens immobiliers inscrits à l'actif de la société dont les titres sont cédés).

En outre, ces plus-values sont assujetties :

  • aux prélèvements sociaux, au taux global de 15,5%, après application d'un abattement pour durée de détention spécifique à cette imposition (exonération acquise après trente ans de détention - pour plus de détails concernant le taux de cet abattement pour durée de détention, nous nous invitons à consulter l'article « Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers ») ;
  • le cas échéant, à la taxe sur les plus-values excédant un montant de 50k¤.

 

Exonérations

Aucune imposition n'est prélevée dans les situations suivantes :

  • en cas de cession des titres d'une société à prépondérance immobilière relevant de l'IR mettant gratuitement un logement à la disposition de l'associé qui l'occupe à titre de résidence principale : la fraction de la plus-value correspondant à la valeur du logement occupé par l'associé, par rapport à la valeur de l'actif global de la société, est exonérée (si le logement constitue le seul bien détenu par la société, la plus-value de cession des titres est intégralement exonérée) ;
  • en cas de détention des titres pendant une durée supérieur à vingt-deux ans en ce qui concerne l'impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values excédant un montant de 50k¤, et supérieure à trente ans en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

 

Régime applicable en matière de droits d'enregistrement

Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont assujetties à un droit d'enregistrement égal à 5% du prix de cession. Cette taxe est en principe acquittée par l'acheteur (mais il existe une solidarité de paiement de cette taxe entre le vendeur et l'acquéreur).

En matière de droits d'enregistrement, est considérée comme étant à prépondérance immobilière la société dont les titres ne sont pas cotés et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des sociétés, non cotées, à prépondérance immobilière.

Ainsi, en matière de droits d'enregistrement, la prépondérance immobilière est appréciée sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles et des droits réels immobiliers situés en France, quelle qu'en soit l'utilisation (i.e. affectés ou non à la propre exploitation de la société dont les titres sont cédés), ainsi que valeur des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière
_______________________________________________

Valeur brute réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social, quelle que soient leur nature et leur situation géographique


La prépondérance immobilière s'analyse au regard de la composition de l'actif au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession des participations. Ainsi, même si la société n'est pas à prépondérance immobilière au jour de la cession, il convient de s'assurer qu'elle ne l'a pas été à un moment quelconque au cours de l'année précédant la cession.

Remarque
Contrairement à ce qui est prévu s'agissant des plus-values, les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation sont pris en compte pour l'appréciation de la prépondérance immobilière. En outre, la date d'appréciation de la prépondérance immobilière est différente (i.e. appréciation à la date de la cession ou au cours de l'année précédant la cession versus une appréciation à la clôture des trois exercices précédents en matière d'imposition des plus-values).

 

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

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