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Cession et immobilisation

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Chichibonbeo
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Ecrit le: 15/09/2012 15:59
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Bonjour,

Nous sommes actuellement propriétaire d'un immeuble dont nous occupons les locaux, et dans lequel nous réalisons d'importants investissements. Ce bien doit être cédé d'ici la fin de l'année, mais nous en resterons locataire. Les travaux ont été entrepris suite à négociation avec le futur acquéreur et trouveront compensation dans les loyers facturés.

La question se pose du traitement comptable de ces investissements. En effet si d'ici la fin de l'année nous les immobilisons, ils viendront en déduction du prix de cession. A mon sens il convient d'attendre la cession avant de procéder à leur inscription à l'inventaire.

Partagez-vous mon diagnostic ? Ne maitrisant pas ces questions, cela pose-t-il un problème du point de vue de la doctrine comptable ?

Par avance merci pour votre aide.
HapyFree
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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 15/09/2012 23:10
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Bonjour,

Le bien est la propriété d'une EI ou d'une société civile ou commerciale à quel régime fiscal ?

Travaux amélioration valeur du bien/prolonge la durée de vie => inscription à l'actif
1/ inscription à l'actif en #231 le temps de la réalisation
2/ achèvement = activation en #281 = début d'amortissement.
3/ Cession de l'immeuble => sortie d'actif de l'immeuble et des travaux immobilisés (amortissement entre la date d'achèvement et la date de cession)

A mon sens vous ne pouvez pas attendre la cession pour les activer sauf si pas achevés à la cession.

Travaux d'entretien/remplacement => en #615

Exemple (hors société civile IR sans option pour amortissement du bien):

Travaux 100 dt 30 d'entretien et 70 d'amélioration
01/01/N => 30/04/N

30/04/N : achèvement

Au moment de la vente au 30/06/N
Immeuble 300
Cumul Amort 100
VNC 200

Vente
Prix de vente 400

Traitement comptable
1/#615 pour 30
#231 pour 70

2/Activation des travaux en cours au 01/05/N
OD du compte #231 vers le compte #281 (ou autre/nature)

3/Cession au 30/06/N
Constater amortissement des travaux du 01/05/N au 30/06/N et de l'immeuble entre 01/01/N et le 30/06/N
Constater la cession #775 400 par le compte de tiers
Constater sortie des travaux et de l'immeuble :
Sortie de l'immeuble à sa VNC au 30/06/N #675 (VNC)
Sortie des travaux pour leur VNC au 30/06/N par #675 (VNC)

Attention aux incidences fiscales :
- si la cession non soumise à TVA et qu'il y a eu récupération de la TVA sur les travaux => reverser une QP de la TVA sur les travaux (sauf si cession à un assujetti qui prend l'engagement de faire les régul)
- si travaux = livraison à sois même => formalisme à respecter
Livraison à sois même = plusieurs éléments font une immobilisation (pour être grossier dans mon explication)
* constater dans les 30 jrs de l'achèvement aux impôt (formulaires spécifique 940)
* 12 mois à compter de cette date pour établir le coût de construction et constater la TVA sur la livraison à sois même (formulaire spécifiques 941/943)

Si le bien est dans une SCi IR => la comptabilité est déconnectée de la fiscalité.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,


--------------------

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Chichibonbeo
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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 08:10
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Message édité par Chichibonbeo le 16/09/2012 08:13
La cession s'effectuera entre filiale d'une même entreprise. Nous cherchons à maximiser le résultat d'exploitation. Si je comprends bien nous avons tout intérêt à laisser trainer les travaux en cours au delà de la date effective de cession pour minimiser la déduction de la VNC sur le prix de cession.

Cela me parait simple, n'y a-t-il pas obligation d'effectuer une mise en service partielle des investissements en cours préalablement à la cession ?

Merci pour vos précisions sur le traitement de l'opération.
Chichibonbeo
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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 20:35
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Message édité par Chichibonbeo le 16/09/2012 20:37
En complément, y-a-t-il un délai à respecter entre la date effective d'un investissement et sa mise en service ?

Vous remerciant par avance pour vos éclairages.
Chichibonbeo
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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 21:10
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D'après le plan comptable général: "Une entité évalue selon ces critères de comptabilisation tous les coûts d’immobilisation au moment où ils sont encourus, qu’il s’agisse des coûts initiaux encourus pour acquérir, produire une immobilisation corporelle ou des coûts encourus postérieurement pour ajouter, remplacer des éléments ou incorporer des coûts de gros entretien ou grandes révisions sous réserve des dispositions de l’article 331-4 relatif aux éléments d’actif non significatifs."

Ou quelle est la tolérance admise du "moment" ?

Cordialement.
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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 21:34
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Bonjour,

Citation
Cela me parait simple, n'y a-t-il pas obligation d'effectuer une mise en service partielle des investissements en cours préalablement à la cession ?


Non, à mon sens, la mise en service doit être effective à partir au plutôt des deux dates : à l'achevement ou à partir du momement où vous commencez à utilisez l'immobilisation concernée.

Cordialement,


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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 21:45
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Bonjour,

Citation
En complément, y-a-t-il un délai à respecter entre la date effective d'un investissement et sa mise en service ?


Non pas à ma connaissance, les travaux vont de l'investissement à l'achèvement, sans que l'admoinistration ait lieu de vous imooser une date d'achèvement (ou d'utlisation).

Cordialement,

PS : si l'administration après coup constate l'utilisation de l'immobilisation est antérieure à son achèvement ou son activation, les amortissement irrégulièrement différés sont perdus fiscalement. Par ailleurs, concernant les dates de régul pour la TVA elle partiera de la date effective d'utilisation.


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Re: Cession et immobilisation
Ecrit le: 16/09/2012 21:52
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Re-bonjjour,

Citation
D'après le plan comptable général: "Une entité évalue selon ces critères de comptabilisation tous les coûts d’immobilisation au moment où ils sont encourus, qu’il s’agisse des coûts initiaux encourus pour acquérir, produire une immobilisation corporelle ou des coûts encourus postérieurement pour ajouter, remplacer des éléments ou incorporer des coûts de gros entretien ou grandes révisions sous réserve des dispositions de l’article 331-4 relatif aux éléments d’actif non significatifs."

Ou quelle est la tolérance admise du "moment" ?


Je ne comprends pas trop la question, le "moment" c'est pendant les travaux ou après s'il y a des coûts dont elle a connaissance par la suite...

Espérant avoir répondu à la question,

Cordialement,


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