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Cession de part SCI à titre gratuit pour mineurs

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Cecemel
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Ecrit le: 28/01/2013 21:19
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Bonjour,

je suis gerante d'une sci et mon associé veux me donner ses parts. Enfin pas à moi mais à mes enfants.

aurais-je des frais à payer? je suis vraiment perdue sur la procédure de cet acte et commence à m'inquiéter en voyant que certains documents me parle de 3 à 5% des parts comme frais.

le bien immo contenu dans cette sci n'est pas remboursé et les loyers suffisent tout juste aux remboursements de credits. J'ai peur d'être coincée ensuite.


merci de votre aide.

Cordialement

HapyFree
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Re: Cession de part SCI à titre gratuit pour mineurs
Ecrit le: 28/01/2013 23:46
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Bonjour,

je suis gerante d'une sci et mon associé veux me donner ses parts. Enfin pas à moi mais à mes enfants.

Il faudrait être plus précise :

1/associé = famille ou tiers ?

2/ enfants = majeur, mineur non émancipé ou émencipé ?

3/ "donner" = donation, cession ou location ?

4/SCI IS/IR ?

5/ Existance d'un compte courant pour le cédant ?

6/ la capital social est il libéré ? Le cédant l'a t il libéré ?

7/ que prévois les statuts en la matière ?

aurais-je des frais à payer? je suis vraiment perdue sur la procédure de cet acte et commence à m'inquiéter en voyant que certains documents me parle de 3 à 5% des parts comme frais.

Sous réserve des questions ci dessus :

Oui, en cas de mutation, il y a effectivement des droit d'enregistrement de 5% (société à prépondérance immobilière) et d'autres frais (frais de modification au Greffe et honoraires d'n conseil le cas échéant).

Mais attention la base fiscale diffère de la valeur vénale :

1/ La mutation doit se faire à la valeur vénale :

En gros : (Actif net comptable de la SCI + Plus value latente - Impôt à payer par la SCI) x nombre de parts cédées / nombre de parts totales

Sur la valeur de ses parts, il peut être appliqué des abattements 15/30 % pour tenir compte de différents points, par exemple : cession de parts minoritaires, existance de baux sur l'immeuble (diminution de sa valeur à appliquer sur la valeur de marché) etc...

Plus value latente = différence entre la Valeur vénale de l'actif (notamment de l'immeuble, valeur de vente au jour de la cession) et la valeur nette copmptable de l'immeuble à l'actif (voir valeur des autres actifs).

Actif net comptable = capitaux propres

2/Pour le calcul des droits :

Base fiscale sur laquelle est appliqué les 5% est = différence entre la Valeur vénale de l'immeuble (valeur de vente au jour de la cession) et le passif ayant servis à l'acquisition du bien (emprunt ou compte courant) => ATTENTION : uniquement le passif ayant servis à son acquisition et non le passif généré par la suite.

Base fiscale x nombre de parts cédées / nombre de parts totales

3/ pour cession de parts de SCI il convient de se rapporter aux statuts ainsi que les baux en cours pour connaître les modalités :

agrément préalable, acte sous seing privé ou authentique (notaire), stipulation des baux sur le changement d'état civil de la SCI, opposabilité de la cession à la SCI en principa par voie d'huissier sauf possibilité de compléter le registre des titres si indication dans les statuts...

Suivant ce que stipule les statuts vous pouvez avoir recours à un notaire (acte authentique) ou/et à un huissier (opposabilité). En cas de mutation à titre gratuit (donation), il conviendra de poasser par un notaire.

4/ Une fois la mutation actée, il convient de procéder aux formalités auprès du Greffe :

Si vous décidez de déposer uniquement les actes de cession => 20 €, pas de publicité dans un journal d'annonce légale. Mais vous devrez toujours déposer les statuts modifiés.

Si vous décidez de procéder aux formalités au complet (ce qui est la voie recommandée : décision des associés modifiant les statuts, statuts modifiés et actes de mutation) => 200 €, pas de publicité dans un journal d'annonce légale.

le bien immo contenu dans cette sci n'est pas remboursé et les loyers suffisent tout juste aux remboursements de credits. J'ai peur d'être coincée ensuite.

5/ Une mutation ou cesion de parts est un acte qui regarde uniquement les associés concernés et non la société, en gros les frais afférents ne peuvent être pris en charge par la société, si tel est le cas ils seront uimputés au débit du ou des comptes courant des associés concernés (attention en cas de SCI à l'IS et juridiquement pas top car c'est de l'abus de confiance).

6/ Si l'en fants est mineurs certain juriste impose le passe devant un juge des tutelles bien que les dispositions légales ne l'impose pas ouvertement (débat sur ce point)... cela peut engendrer donc d'autres frais...

Il faudrait que vous soyez plus précis dans votre question pour plus de précisions,

Cordialement,



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Cecemel
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Re: Cession de part SCI à titre gratuit pour mineurs
Ecrit le: 29/01/2013 09:56
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Bonjour,

merci de votre réponse ultra rapide :)

je vais d'ailleurs la relire plusieurs fois (à la première lecture beaucoup de choses m'ont échappé comme si je lisais du Japonais ;) ), me renseigner sur tous les termes que je ne comprends pas et revenir ensuite vers vous avec plus de précissions.

Merci encore.

Cattier-clotilde
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Re: Cession de part SCI à titre gratuit pour mineurs
Ecrit le: 29/01/2013 10:34
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Bonjour,

S'il s'agit d'une donation des parts (i.e. un transfert des parts à titre gratuit), des droits de donation seront dus au titre de la transaction (à la place des droits d'enregistrement visés dans l'email d'Happyfree).

Le taux de ces droits diffère en fonction (i) du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire et (ii) de la valeur vénale des parts transmises (c'est-à-dire le prix de marché des parts données). Le taux applicable peut se situer entre 5 et 60%... Selon la situation, des abattements peuvent s'appliquer (leur montant dépend notamment du lien de parenté entre le donateur et le donataire).

Dans cette situation, il n'y a pas de paiement du prix des parts sociales mais le montant des droits de donation peut s'avérer assez élevé, notamment s'il n'y a aucun lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire (taux des droits de donation de 60% dans cette hypothèse).

Une dernière remarque : tout transfert de parts de SCI, à titre gratuit ou à titre onéreux, a des implications fiscales. Je précise cela car il est une rumeur assez courante selon laquelle on pourrait transférer tout et n'importe quoi gratuitement, sans acquitter aucun impôt... Cela n'existe pas, sauf situation particulière, largement décrite dans le Code Général des Impôts.

Cordialement



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HapyFree
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Re: Cession de part SCI à titre gratuit pour mineurs
Ecrit le: 29/01/2013 21:47
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Bonjour,

Oui effectivement je visais plus les cessions que les mutations à titre gratuit. je voulais juste préciser que en gros pour le cédant vous avez la fiscalité de la plus value (sauf donation) et pour l'acquéreur bien souvent les droit d'enregistrement (cession) ou droit de mutation (donation).

Comme l'indique Elea1, suivant l'importance du bien immobilier, les impacts peuvent être significatifs comme à chaque mutation d'immeuble du fait de leur valeur souvent élevée.

Dans le cadre d'une transmission, je n'ai pas évoqué le démembrement pour ne pas compliuer les chose, mais dite vous que "tout choix efficace et opportun à un coût !".

En tout état de cause en cas de mutation d'immeuble, au travers ou non d'une SCI, il est TRES FORTEMENT conseiller de voir un conseil, le CGI étant difficile à absorber pour des non-initiés (avocat, notaire ou expert comptable), car nous n'avons pas tout évoqué, mais, par exemple, si votre SCI est à l'IR et que vous avez généré des déficit imputables sur vos revenus globaux au cours des trois dernières années vous risquez un redressement de ces déficits même en cas de cession de parts... votre situation mérite donc un approfondissement et un conseil avisé sauf à maitriser tous les aspects évoqués dans nos échanges.

Cordialement,



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