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Cession de parts de SCI familiale

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Samiia75
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Ecrit le: 20/08/2013 14:16
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Bonjour,

je suis gérante d'une sci familiale détenue avec mon frère et ma soeur. Mon frère souhaite me vendre ses parts. J'aurais besoin de votre aide pour évaluer ses parts.

Voici mes premiers calculs:

Actif net:

Actif: constructions 58000€ (il s'agit du bien immobilier que détient la sci)

Passif:Capital 1500€

compte courant associé 95000€

compte courant tiers 15000€

Soit un actif net de -53500€

J'ai également demandé à une agence immobilière la valeur actuelle du bien immobilier, selon eux, elle est d'environ 120 000€. Soit une plus value de 62 000€.

La valeur est donc de 8500€ ( actif net de -53500 et +value de 62000)

A cela, j'applique une décote de 20%, je suis à 6800€.

N'étant vraiment pas sûre de mes calculs, je voudrais savoir si je ne commets pas des erreurs. De plus, à ce que j'ai compris, les droits d'enregistrements s'appliquent à la valeur totale donc dans mon cas à 6800€?Sachant qu'il s'agit d'une vente de 20 parts sur 100.

Dois-je avoir un document papier prouvant de la valeur actuelle du bien immobilier? Si oui, de qui? Notaire, agence immobilière?

De plus, est-ce que je peux moi-même rédiger l'acte sous seing privé, ou dois-je obligatoirement passer par un professionnel'

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,

Samiia

Cattier-clotilde
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Re: Cession de parts de SCI familiale
Ecrit le: 26/08/2013 22:55
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Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste des valorisations de SCI mais, à première vue, votre calcul ne me paraît pas juste.

Dans votre situation, je serais partie de la valeur réelle du bien immobilier (120k€), de laquelle je déduirais les dettes (110k€). Sur cette base, la valeur total des parts (i.e. 100% des parts sociales) s'élèverait à 10k€.

Je ne peux pas vous garantir que ce calcul est juste mais je suis certaine que, sur ce site, quelqu'un pourra commenter tout cela !

Cordialement



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Tom12
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Re: Cession de parts de SCI familiale
Ecrit le: 29/08/2013 17:17
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Bonjour,

L'évaluation d'une SCI peut effectivement se faire ainsi, on remplace la VNC de l'immeuble par sa véritable valeur, et on ajoute la PV latente au montant des capitaux propres pour déterminer la valeur de 100% des titres. Je rappelle que les CP sont égaux à la somme du capital social et de l'ensemble des réserves positifs, minoré des R.A.N. débiteurs.

C'est une évaluation rapide, mais susceptible d'être retenu pour les SCI.

Cela dit, la valorisation est parfois compliquée, et devrait être, à mon sens, confiée à un professionnel de chiffres.

S'agissant de l'abattement de 20%, je vois pas trop d'où vous le sortez.

S'agissant des droits d'enregistrement, rappelons qu'une SCI est une société à prépondérance immobilière. Or depuis 2012, l'assiette des droits de mutation de tels titres est calculée comme suit :

Valeur vénale de l'actif immobilier + Actif circulant de la société - dettes directement liées à l'acquisition du bien immobilier (ce qui exclut notamment la possibilité de retrancher les comptes courants d'associés créditeurs). Autrement dit, je pense que votre calcul d'assiette pour les D.E. n'est pas bon.

Enfin, il faut effectivement faire intervenir un notaire pour l'acte.

Cordialement,

Tom



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Tom

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Samiia75
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Re: Cession de parts de SCI familiale
Ecrit le: 09/10/2013 12:09
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Bonjour,

pourtant on m'a dit que la cession pouvait se faire par acte sous seing privé.

Les 20% correspondent à une décote possible pour un manque de liquidité certain.

Cordialement,

Samia

Cattier-clotilde
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Re: Cession de parts de SCI familiale
Ecrit le: 10/10/2013 23:06
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Bonjour,

Dans la mesure où il s'agit d'une cession de parts de SCI, vous pouvez en principe passer par un acte sous seing privé. Mais, pour plus de sécurité, mieux vaut passer par un notaire.

Cordialement



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