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Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien

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Jean6
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Ecrit le: 18/11/2022 07:52
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Bonjour,

Je suis gérant majoritaire d'un local commercial que j'ai exploité moi-même et que je loue maintenant. Ce bien est payé depuis longtemps. Je n'encaisse que les loyers, je n'ai pratiquement pas de charge à l'exception des taxes et frais de gestion.

Je souhaite liquider la SCI qui n'est plus vraiment utile depuis que je n'exploite plus ce local.

Cependant je souhaite conserver ce local et poursuivre sa location.

Qu'en est-il de la clôture, sachant que le bien subsiste et qu'il s'agit seulement d'une formalité administrative?

L'immobilisation et l'actif sont la valeur du bien immobilier.

Cette valeur n'a pas augmenté depuis l'acquisition.

Il n'y a pas de dettes.

Il y a des dépenses annuelles qui sont : taxe foncière et frais de gestion.

Les recettes sont virées tous les mois sur mon compte.

Merci de me conseiller quant à réaliser cette clôture.

Bien cordialement

Jmb5
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 21/11/2022 11:38
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Bonjour,

Le transfert dans votre patrimoine privé du bien appartenant à la SCI n'est pas une simple " formalité administrative ". Elle nécessite la rédaction d'un acte notarié, le paiement de droit d'enregistrement et d'honoraires proportionnels à la valeur du bien : ils sont ainsi de l'ordre de 9 000 € pour un bien estimé à 100 000 €.

Vous ne précisez le régime d'imposition de votre SCI. Or cette situation peut avoir des conséquences fiscales importantes sur l'opération envisagée : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés ?

En supposant que le régime fiscal soit celui de l'IR, je comprends que l'immeuble n'a pas pris de valeur depuis son acquisition et qu'aucune plus-value ne serait imposable.

A l'IR, le mode d'imposition des revenus tirés de la gestion de l'immeuble sera strictement identique, après transfert, à ce qu'il est aujourd'hui en SCI. Pour estimer la " rentabilité " de votre projet, il faut rapprocher le montant des droits qui seraient payés, des économies qui pourraient être générées par ce transfert, comme les honoraires d'établissement des comptes annuels de la SCI. Mais vous ne citez pas ce poste dans la liste de vos dépenses, ce qui pourrait laisser penser que les comptes de la SCI ne sont pas nécessairement tenus.

Il semblerait par ailleurs que les loyers soient versés directement sur votre compte bancaire personnel et non sur celui de la SCI. Si c'est bien le cas, ces deux points constituent une anomalie.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Jean6
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 21/11/2022 14:51
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Bonjour Jmb
Et vraiment merci pour les infos. A l acquisition de ce local et lors de la création de la SCI en effet on m avait prévenu du problème de la réintégration mais ma mémoire était prise d'un doute.

J'aurais une question supplémentaire :
Dans l hypothèse où un jour je souhaitais vendre ce local et ne plus le louer, quelle en sera la procédure ? Obligation de clôturer la SCI et réintégrer le bien dans le patrimoine privé, puis vendre? Ou bien existe-t- il une autre solution ?

Merci d'avance,
Bien cordialement
Jean-Luc
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 21/11/2022 15:36
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Bonjour Jean-Luc,

Merci pour votre retour.

Pour vendre le local, il y a en fait deux voies possibles :

  • soit la SCI vend directement le bien à un tiers, puis à défaut de réinvestir le produit de la vente dans un nouveau bien, d'être dissoute et liquidée : schématiquement, le cas échéant, les sommes laissées en compte courant par les associés sont remboursées en priorité puis le produit de la vente est réparti entre eux au prorata de leurs droits dans le capital,
  • soit les associés vendent de concert leurs parts sociales à un tiers qui se substitue à eux. La SCI perdure avec le même patrimoine (le bien loué). Cette solution est souvent plus compliquée à mettre en œuvre mais les droits d'enregistrement évoqués dans ma première réponse sont alors limités à 5% du prix de vente,

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Jean6
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 22/11/2022 04:25
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Bonjour,
Merci pour ces claires explications.

Concernant la première option, je résume :
La sci vend à un tiers.
Le capital est réparti au prorata des parts par associé.
Puis la sci devenue coquille vide est clôturée.
Doit-on payer des droits ou taxes dans le cadre de cette option ? Je rappelle qu'il n'y aura pas de plus values. Pour info l'imposition actuelle est à l'IR.

Vous remerciant par avance,
Bien cordialement,
Jean-Luc
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 23/11/2022 07:32
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Bonjour Jean-Luc,

La dissolution de la société entraîne effectivement sa liquidation, dite " amiable " (par opposition à la liquidation judiciaire). Les fonctions du gérant prennent fin et un liquidateur est nommé. Il est chargé de céder les actifs, de recouvrer les créances et d'apurer les dettes.

Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire des statuts.

Le boni de liquidation correspond à l'excédent financier résiduel après l'apurement du passif et le recouvrement des créances, à la veille de la liquidation définitive de la société. Autrement dit, un boni de liquidation n'apparaît que si la société dispose encore de moyens financiers après avoir remboursé toutes ses dettes, y compris celles contractées auprès de ses associés, et le capital social. Les associés récupèrent alors une somme supérieure à celle de leurs mises de départ.

On peut le calculer de manière soustractive par différence entre les capitaux propres au jour de la liquidation et le capital social.

Un droit de 2,5 % sur l'actif net partagé est exigible.

Votre SCI étant imposable à l'IR, en toute logique, les résultats réalisés chaque année ont normalement été distribués aux associés par les assemblées générales qui ont approuvés les comptes. Le résultat a ainsi été affecté à leurs comptes courants respectifs. Les associés ont en effet supportés l'IR et les prélèvements sociaux sur la quote-part de bénéfices leur revenant.

A défaut de plus-value réalisée sur la cession de l'immeuble, le boni de liquidation sera ainsi nul et le droit de partage ne sera pas applicable.

Il en serait différemment si, en revanche, les associés ont décidé chaque année d'affecter les résultats en réserves et non de le distribuer. Dans ces conditions, il conviendrait à mon avis, le plus tôt possible et en amont de la cession de l'immeuble, de faire délibérer l'assemblée générale des associés pour qu'elle décide de distribuer ces réserves (et de les porter aux comptes courants). L'assiette du droit de partage serait ainsi remise à zéro.

Mais cette position n'engage que moi et devra être validée par un avocat fiscaliste ou un notaire !

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Jean6
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 25/11/2022 11:31
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Bonjour Jmb,
Merci encore pour votre réponse qui est très claire et me semble logique concernant ma situation que vous avez saisie soit partage des parts chaque année, imposition a l'IR, et à la vente aucune plus value sur la vente du bien. A la suite de vos explications j'ai bien compris la procédure dans sa totalité et je vous en remercie. Je n'ai plus qu'une toute dernière question : concernant la clôture de la SCI après la vente du bien, sachant qu'il n'y a pas de plus value et que le partage du capital correspondant à la vente du bien est évident, ma question est la suivante :
Aurais-je besoin malgré tout d'un liquidateur ? Si oui , le liquidateur va-t-il gérer toute la procédure de clôture et liquidation ? Et quel serait le coût de sa prestation ?

Avec tous mes remerciements,
Bien cordialement,
Jean-Luc
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 25/11/2022 12:42
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Bonjour Jean-Luc,

En fait, il faut bien distinguer deux choses :

- la nomination du liquidateur : schématiquement, la décision de dissolution prise par les associés met fin aux fonctions du gérant. Les associés désignent un liquidateur pour vendre les biens et payer les dettes. Ce liquidateur est la plupart du temps l'ancien gérant (et non un tiers), qui n'est pas rémunéré pour cette fonction,

- la gestion des opérations de dissolution et de liquidation : cet aspect de l'opération peut être compliqué à gérer pour un liquidateur sans expérience sur le sujet : il faut rédiger les procès-verbaux de dissolution et de liquidation, assurer la gestion des publicités légales, établir les comptes de liquidation, (bien) remplir les (bons) imprimés destinés au GREFFE !!! Il peut alors s'avérer judicieux de faire appel à un tiers, expert-comptable et/ou avocat spécialisé en droit des sociétés. Le prix des prestations est très variable d'un conseil à l'autre et je ne risquerai pas à vous donner un montant, même indicatif ! A noter cependant que les honoraires seront moins élevés si la société a été gérée depuis l'origine en établissant ses comptes et en approuvant chaque année ses résultats. S'il faut partir de rien (ce qui est souvent le cas en pratique !) c'est toujours plus " compliqué ". Vous pouvez aussi faire appel aux services en ligne sur Internet tels de LEGALSTART ou LEGALPLACE qui proposent des tarifs de l'ordre de 149 € ou 249 € selon les formules. Je n'ai jamais testé ces services mais je pense que leur assistance se limite à la partie juridique, à l'exclusion des opérations comptables.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous

Jean6
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Re: Clôture d'une SCI familiale sans vente du bien
Ecrit le: 25/11/2022 14:28
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Bonjour Jmb,
Vous avez fait le tour de la question et je vous en remercie très vivement.

Bonne continuation à vous,
Une fois encore tout mes remerciements pour le partage de votre expertise dans votre domaine.
Bien cordialement,
Jean-Luc
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