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Compta du syndic de copropriété

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Faisy
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Ecrit le: 04/02/2018 10:52
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Message édité par Faisy le 04/02/2018 10:59

Bonjour,


Je fais parti du conseil syndical de mon immeuble depuis juin 2017 et j'ai constaté plusieurs irrégularités du syndic.

Les questions restées en suspens sont les suivantes :

Nous avons ce syndic depuis 2012, nous possédons 2 comptes d'avances travaux "prévoyance" qui ont été transmis à ce syndic par l'ancien et qui n'ont plus été alimentés par des versements depuis cette date, ni servis à payer des travaux.

Ces comptes 103 sont invisibles sur les documents fournis chaque année par le syndic, personne ne connaît le montant dont il dispose, ni qui a cotisé.

Quand nous demandons la liste des bénéficiaires de ces comptes, le syndic ne nous l'envoi pas.

En 2016, sans en avertir, ni faire voter les copropriétaires le 1er de ces comptes 103251 a été éclaté par le syndic.

En octobre 2017 il en a fait de même avec le second, malgré notre refus.

En effet, depuis 2012 des propriétaires ont vendu leur bien et ne sachant pas de combien ils disposent dans ces comptes ils n'ont pas pu réclamer leur quotepart ni être indemnisés.

Sauf depuis 2016 sur le 1er compte puisque éclaté la quotepart du copropriétaire doit figurer sur la fiche donnée au notaire.

Cette quotepart ne correspond certainement pas à ce que possède vraiment le copropriétaire vendeur car l'éclatement est fait sur l'ensemble des 32 lots alors que la cotisation ne concerne pas tout le monde ?

De plus le vendeur n'a pu recevoir qu'une quotepart du 1er compte et pas du second qui était resté invisible.

Le conseil syndical à envoyer 1 R/AR demandant la légalité de ce qu'à appliqué le syndic, de remettre nos comptes à l'identique puisqu'ils ne correspondent pas à l'ensemble des 32 copropriétaires mais qu'à une partie seulement, de bien vouloir informer les copropriétaires de ce qu'ils ont appliqué sachant que les comptes 103 ne doivent pas être rattachés aux lots ?

La réponse est vague, juste que ces avances sont remboursables en cas de cession de lot. Pas de réponse sur la légalité de ce qu'ils ont appliqué, ni sur l'information a donner aux copropriétaires, ni sur la partie manquante de l'indemnité due sur les comptes avant 2012 et depuis jusqu'en 2016 d'une partie d'un des 2 comptes ?

Nous avons trouvé sur internet qu'effectivement la plupart des syndics remboursent lors de la vente d'un bien ces comptes d'avances mais nous avons fait des recherche sur internet et nous nous sommes aperçus qu'en fait depuis la Loi ALUR, fin 2016 le syndic devait en Assemblée Générale faire voter les copropriétaires sur la destination de ces comptes puisqu'ils n'ont plus de raison d'être et proposer 3 solutions, laisser les comptes comme ils sont, rembourser total ou partiel aux bénéficiaires, siphonner vers le compte obligatoire ALUR à concurrence de ce que chacun doit.

Hors cela ne nous a pas été demandé et il n'apparait pas l'éclatement de nos comptes fait d'office par le syndic.

Pouvez-vous me dire je vous prie, à présent si nous devons faire une mise en demeure pour remettre à l'identique nos comptes ou s'ils avaient le droit sans notre consentement de les éclater, lésant au passage ceux qui ont cotisés en faisant profiter les autres même ceux arrivés après 2012 ?

Aussi comment se nomme le compte 103 dans la balance qu'ils m'ont envoyée, pour vérifier s'ils ne l'ont pas ajouté à celui obligatoire et non remboursable correspondant à la Loi ALUR, merci.

Merci de m'aider à nous en sortir. Très cordialement.

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Re: Compta du syndic de copropriété
Ecrit le: 04/02/2018 17:07
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Message édité par Debitcredit le 04/02/2018 17:08

Bonjour,

Un changement de syndic (un simple prestataire lié par un contrat) est devenue chose aisée mais le plus difficile reste de trouver un remplaçant efficace et concerné.

Pensez à contacter les plus anciens des copropriétaires : ils ont peut-être conservé les convocations et PV d'assemblées qui ont décidé des anciennes avances de fonds.
Sinon, votre syndic actuel doit disposer de toutes ces archives : à lui de vous les fournir mais inutile de préciser qu'il va traîner des pieds.

Le syndic n'agit pas de droit divin. En réalité il ne peut quasiment rien faire sans l'accord préalable et le contrôle a posteriori de la copropriété via l'approbation des comptes annuels.
Comptes approuvés + quitus au syndic = tant pis pour vous sauf à trouver des erreurs graves et prouver la dissimulation et/ou la tromperie.

Le Fonds Travaux Obligatoire que vous citez n'a été mis en place que récemment et a forcément fait l'objet d'une décision d'assemblée. Il devrait être aisé d'en reconstituer le montant pour comparer au solde comptable.
Même avec une décision d'assemblée, je pense contestable par d'anciens copropriétaires le fait de récupérer leurs avances anciennes pour abonder le FTO qui est la propriété de la copropriété (et non remboursable au sens de la loi ALUR).

La comptabilité d'une copropriété est soumise à des règles aussi particulières que précises : heureusement le WEB n'est pas avare d'informations (VIGILOGI, JPM Copro, ARC, ...). La loi ALUR a même fixé la présentation des états annuels obligatoires.
Attention, cela s'avère souvent technique et nécessite des connaissances juridiques.

Si vous avez des doutes sur les comptes, l'assemblée peut aussi décider de faire procéder à une vérification par un professionnel extérieur (mais difficile à dénicher).

Cordialement,

Faisy
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Re: Compta du syndic de copropriété
Ecrit le: 05/02/2018 20:21
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Bonsoir DébitCrédit,

Je suis heureuse d'avoir eu votre réponse, oui comme vous le dites le syndic traine des pieds et ne nous donne pas la liste des bénéficiaires de ces comptes d'avances, ni la quotepart leur revenant.

Nous sommes bien a la recherche d'un nouveau syndic, en regardant les abus sur l'ARC, pour l'instant aucun de ceux que nous avons trouvé ne fait l'affaire.

Oui nous recherchons activement les convocations ou PV pour savoir quand à commencer le versement sur ces comptes d'avances travaux dit "prévoyance".

Pour les comptes de fin d'année à vérifier nous comptons nous y rendre dans 2 semaines et si rien n'est rectifié, nous n'approuverons pas les comptes ni le quitus, chose surprenante il n'apparait pas dans les convocations, tant mieux.

Il me semble grave que la destination de nos comptes d'avances, suite à la Loi ALUR qui doit être votée en AG à partir de fin 2016 soit appliquée par le syndic sans notre accord en éclatant nos comptes, en effet 3 choix sont possibles : laisser les comptes comme ils étaient, rembourser partiellement ou totalement les cotisants, siphonner chaque année les fonds travaux Loi ALUR jusqu'à épuisement de leur quotepart, il n'est pas fait mention d'éclater les comptes aux lots ?

Comme je vous l'ai déjà dit la plupart des syndics remboursent lors de la vente du bien car en principe tous les copropriétaires ont versé dans ces comptes jusqu'à la Loi ALUR, les copropriétaires n'ont pas voté mais au moins tout le monde à cotisé et à une quotepart en relation avec le total de leur compte et leur tantième même s'ils ne récupèrent leur quotepart qu'à la vente de leur bien.

Pour nous c'est pas ça, nos comptes sont arrêtés depuis 2012 ils n'ont pas été approvisionnés depuis et n'ont pas servis pour des travaux, les totaux sont les mêmes à ce jour (puisqu'en plus le syndic a oublié de nous faire voter le placement rémunéré en banque) le syndic à les noms des bénéficiaires et leur quotepart qui n'est pas calculée en tantième mais bien en fonction de la durée de cotisation et du montant versé par chacun, suivant leur arrivée dans l'immeuble jusqu'en 2012.

Nous sommes 32 lots, certains copropriétaires n'étaient pas là avant 2012 et jusqu'à l'arrêt des cotisations sur ces comptes d'avances en 2012 , ils n'ont pas cotisé dans ces comptes d'avances, l'éclatement aux 32 lots donnent droit à une quotepart à tous les copropriétaires même ceux qui n'étaient pas là.

C'est pourquoi nous n'acceptons pas l'éclatement fait par le syndic qui lèse les copropriétaires qui ont cotisé car ils sont moins que 32 a devoir être remboursés de ces avances, tous ceux qui ont vendus n'ont pas eu leur quotepart puisque comptes invisibles et ceux qui sont encore là et qui doivent en bénéficier sont moins que 32 mais ils ne recevront qu'1/32 ce qui représente moins que ce qu'ils ont cotisé ? Ce n'est pas légal ni juste je crois.

N'ayant pas eu de réponse valable à notre L/AR du 12/01/2018 nous allons à présent leur envoyer une "mise en demeure" leur exigeant de remettre nos comptes comme avant leur éclatement pour pouvoir faire voter les copropriétaires ayant cotisé à ces comptes, sur leur choix de destination de ces comptes à l'AG prochaine.

Non, le syndic n'abonde pas le fonds travaux FTO encore heureux, ils veulent ratifier en AG prochaine pour confirmer le remboursement de ces comptes,

encore faut-il qu'on nous le confirme car j'ai reçu la balance et je vois que les comptes 103 ne portent plus le même numéro, pouvez vous me dire comment je peux vérifier que le compte 103 avances remboursables ne se retrouve pas dans le compte travaux Loi ALUR qui est aussi 103 non remboursable en me communiquant leur intitulé dans la balance ? Ce serait génial.

Et enfin, oui il nous faudrait de l'aide, comme vous le dites difficile de dénicher un comptable ou expert-comptable qui voudrait m'accompagner à la comptabilité du syndic, ça ne les intéressent pas ou alors c'est très cher, si vous connaissez quelqu'un qui voudrait venir je serais ravie.

Ils nous faut agir avant la prochaine AG en avril, nous allons voir si nous pouvons obtenir de l'aide du service juridique de l'assurance multirisques de l'immeuble, un médiateur ou un expert qui viennent nous aider.

Merci encore.

Cordialement.

Sylvie

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Re: Compta du syndic de copropriété
Ecrit le: 06/02/2018 07:14
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Bonjour,

si j'en crois votre profil, la vérification de la comptabilité de votre copropriété ne devrait pas présenter de difficultés. Je vous fais part de mon vécu.

Avant de vous rendre chez le syndic, préparez votre dossier :
- à partir du Règlement de Copropriété, vous pouvez établir une liste des lots avec les clés de répartition des charges : comme échantillon, vérifiez votre propre décompte de charges
- demandez dès maintenant la fourniture du grand livre (la balance c'est bien mais insuffisant)
- réclamez aussi l'état de rapprochement des comptes bancaires (les comptes groupés au nom du syndic sont désormais interdits)

Sur place, vous n'avez que peu de temps pour vérifier le relevé des dépenses générales, partie émergée de l'iceberg. Il vous suffit de pointer la présence des justificatifs et leur bien fondé en relation avec les éventuels contrats des prestataires.

Depuis les lois de 2005, vous êtes en présence d'une comptabilité d'engagements. Comme une dépense doit être rattachée à son exercice d'appartenance, quelle que soit sa date de facturation, les provisions sont donc obligatoires.

Ne vous laissez pas impressionner, le syndic est un prestataire contractuel tenu de rendre des comptes : en tant que professionnel il engage sa responsabilité sur ses erreurs commises.

Quand vous aurez verrouillé tout cela, il vous faudra traiter l'aspect juridique.
Notez enfin que le FTO est une obligation légale : le montant de son alimentation doit être voté chaque année en assemblée.

Cordialement,

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