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Comptabilisation Achat d'un bien (terrain + batiment )

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Oceane7406
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Comptable général en entreprise
  • 74 - Haute-Savoie
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Ecrit le: 25/11/2021 14:21
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Bonjour,

Je dois comptabiliser l'acquisition d'un ensemble immobilier neuf (terrain + bâtiment), mais dans l'acte notarié, il ne figure qu'un prix global d'achat.

Comment dois je faire pour la comptabilisation par composant? (terrain + gros oeuvre + toiture + plomberie ect...).

Est ce que je peux faire appel a un expert pour estimer chaque couts ? est ce recevable pour des CAC'

Merci pour votre aide

Bien cordialement

Jmb5
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Expert-Comptable libéral en cabinet
  • 38 - Isère
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Re: Comptabilisation Achat d'un bien (terrain + batiment )
Ecrit le: 03/12/2021 00:27
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Bonjour,

Voici quelques éléments de réponse à vos questions, dont certains sont issus du MEMENTO COMPTABLE 2022 des Editions FRANCIS LEFEBVRE :

Selon le Plan Comptable Général (article 213-7), lorsque des biens sont acquis conjointement pour un coût global, le coût d'entrée de chacun des biens est ventilé à proportion de la valeur attribuable à chacun d'eux.

Une construction étant assise sur un terrain, le coût d'acquisition d'un ensemble immobilier doit au minimum être ventilé entre le terrain (composante non amortissable) et la construc­tion. Même si elle peut s'avérer difficile, cette ventilation est nécessaire comptablement et fiscalement pour déterminer :

  • les bases amortissables,
  • les dépréciations, le cas échéant,
  • les plus-values de cession.

Selon le bulletin de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (n° 140, décembre 2005, EC 2005-93-1, p. 542 s.), la répartition doit être déterminée en fonction des montants portés dans l'acte notarié. Toutefois, lorsque l'acte d'achat n'indique qu'un prix global pour le terrain et la construction, il doit faire l'objet d'une ventilation entre ces deux rubriques, en fonction d'éléments probants tels que des valeurs d'experts.

Dans ce dernier cas, la démarche pour déterminer la part du foncier dans le prix d'acquisition d'un ensemble immobilier est différente selon la localisation et la demande :

- dans les zones où le foncier est rare et la demande forte, le prix de marché d'un terrain nu est difficile à connaître en l'absence de transactions ou de situations comparables, chaque terrain étant particulier. Le prix du foncier peut alors être estimé par différence entre le prix de marché de l'ensemble immobilier (d'après une valeur d'expertise, par exemple, tenant compte de la vétusté de l'immeuble) et le coût de la construction,

- dans les autres zones, le prix du terrain peut en général être connu à partir de transactions comparables.

Les frais accessoires à l'acquisition sont ensuite alloués au prorata entre le terrain et la construction.

Concernant la ventilation par composants :

Pour les immeubles (hors terrain), les princi­paux types de composants susceptibles d'être couramment identifiés sont le gros-œuvre, la façade, la toiture, les installations électriques, la climatisation, le chauffage, les ascenseurs, la plomberie, les agencements. Le composant " gros-œuvre " correspondant à l'élément " structure " de l'immobilisation.

En fonction de l'affectation de l'immeuble, d'autres composants spécifiques peuvent encore être identifiés (chambre froide par exemple).

La répartition par composant est relativement facile à déterminer lorsque l'immeuble a été construit : il suffit de procéder à la ventilation du coût de production par composant.

L'opération est, en revanche, plus délicate, lorsque l'immeuble a fait l'objet d'une acquisition. Dans ce cas, les entreprises peuvent s'inspirer de l'avis n° 2004-11 de l'Autorité des Normes Comptables qui donne à titre indicatif une ventilation par composant pour les immeubles détenus par les organismes de logement social. Il est bien entendu nécessaire de les adapter au cas particulier.

Composants

Durée d'utilisation

Répartition des composants (%)

Individuel

Collectif

Structure et ouvrages assimilés

50 ans +/- 20%

88,7%

90,3%

Menuiseries extérieures

25 ans +/- 20%

5,4%

3,3%

Chauffage

25 ans +/- 20%

3,2%

3,2%

Étanchéité

15 ans +/- 20%

-

1,1%

Ravalement avec amélioration

15 ans +/- 20%

2,7%

2,1%

Selon la situation, l'avis propose de retenir 3 composants supplémentaires, dont les pourcentages sont déduits du composant structure.

Électricité

25 ans +/-20 %

4,2 %

5,2 %

Plomberie/Sanitaire

25 ans +/-20 %

3,7 %

4,6 %

Ascenseurs

15 ans +/-20 %

-

2,8 %

Il est important d'obtenir l'accord préalable de votre commissaire aux comptes sur la répartition envisagée avant d'arrêter vos comptes.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations, si besoin.

Bien à vous.

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