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Comptabilisation indemnité de fin de bail

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Marseillais
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Ecrit le: 07/05/2010 10:06
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Bonjour,

J'aimerais avoir votre avis sur le point suivant:

Un locataire en fin de bail (au 31/12/N) verse au propriétaire une indemnité en vue de la remise en état des locaux. Les les travaux n'ont pas encore été commencés à la fin de l'année N.

Cette indeminité doit-elle être comptabilisée:
- soit en Produit de l'exercice N?
- soit en PCA de l'exercice N, puis extounée en N+1,+2 au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux de remise en état?

Si vous aviez des documents pour étailler votre réponse, cela serait le bienvenue..

Merci d'avance...


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 14:19
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Bonjour,

Pour moi, une telle indemnité compense les coûts engagés par les propriétaires pour remettre en état les locaux. Aussi, j'ai l'impression que cette indemnité est indépendante des travaux engagés. C'est pourquoi, je pense qu'il s'agit d'un produit de l'exercice. En effet, pour le locataire, ce sera une charge de l'exercice. Et par conséquent, si chez le locataire, il y a une règle, il doit y avoir le pendant de cette règle chez le bailleur.

Cordialement,


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Lucky luc
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 17:02
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Bonjour,

Je n'ai pas plus de document à vous proposer pour étayer mon propos mais mon avis diverge de celui de Claudedusaix.

Citation
Pour moi, une telle indemnité compense les coûts engagés par les propriétaires pour remettre en état les locaux. Aussi, j'ai l'impression que cette indemnité est indépendante des travaux engagés.

De même, une indemnité d'assurance peut compenser des coûts de réparation. Elle ne me semble sur le principe pas moins indépendante des travaux engagés (même s'il est vrai que l'assurance rembourse généralement après en fonction du montant exact alors qu'ici l'indemnité est versée avant donc plus approximative).
Or il me semble normal de faire coïncider temporellement au résultat l'indemnité d'assurance et les frais de réparation.

Citation
En effet, pour le locataire, ce sera une charge de l'exercice. Et par conséquent, si chez le locataire, il y a une règle, il doit y avoir le pendant de cette règle chez le bailleur.

Il n'y a pas toujours de pendant entre les modalités de comptabilisation chez le client et chez le fournisseur. Par exemple, pour un vendeur de voiture, la vente n'affectera que le résultat de l'année de la vente, alors que le fournisseur qui amortit l'achat verra plusieurs exercices concernés.

Cordialement.

Luc


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 17:30
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Re-Bonjour,

C'est vrai que, dans mes rédactions de messages, je cite de moins en moins mes sources. Je vais donc revenir exceptionnellement à cette habitude que j'avais.

Citation : Extrait du Memento Comptable 2010 des Editions Francis LEFEBVRE

2404-2Indemnité versée par le locataire (de résiliation)

Elle est versée par le locataire au propriétaire (bailleur) pour compenser le préjudice subi par ce dernier par la rupture du contrat de bail du fait du locataire.
I. Comptabilisation chez le propriétaire
A notre avis, en l'absence de contestation de la part du locataire, le montant de l'indemnité prévue au contrat est à porter en « Produits à recevoir », à la date de sa rupture, l'indemnité constituant, à notre avis, un produit exceptionnel (dans certains cas, ce produit pourra avoir un caractère d'exploitation ; il est alors à enregistrer soit en « Produits accessoires » soit en « Produits divers de gestion courante »).
Une dépréciation de la créance correspondante est à constituer en cas de risque d'insolvabilité du locataire ou d'introduction par celui-ci d'une action en réduction de la clause pénale.
II. Comptabilisation chez le locataire
A notre avis :
- s'il accepte le montant de l'indemnité, le locataire constate sa dette et la charge exceptionnelle qui en résulte ;
- s'il intente une action en réduction, le locataire n'accepte donc pas son montant : il constituera donc une provision pour risques exceptionnelle.

Cas particulier Indemnité de résiliation d'une convention de crédit-bail permettant une levée d'option anticipée (voir n° 1542-2 et 1543-2) Dans ce cas, l'indemnité constitue, à notre avis, un élément du coût d'acquisition (par analogie avec les indemnités de résiliation de bail en vue d'obtenir la libre disposition d'un terrain ou d'une construction ; voir n° 2404-1 : « nouveau propriétaire »).


Cordialement,


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Lucky luc
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 17:48
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Bonjour,

Pour une indemnité de résiliation, je suis bien d'accord avec vous.

Mais toute la question est de connaitre exactement la nature de l'indemnité versée dans le cas présent.

Vous penchez pour une indemnité pour résiliation (définie dans votre citation comme ayant pour but de "compenser le préjudice subi par ce dernier par la rupture du contrat de bail du fait du locataire") ce qui ne me semble pas évident à la lecture de la question de Marseillais ("indemnité en vue de la remise en état des locaux").

Cordialement.

Luc


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 18:09
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Lucky luc,

J'en suis bien conscient. Il faut cependant toujours essayer de se rattacher à des solutions similaires dont on connait la réponse. Je n'ai jamais dit que je détenais la vérité. Je ne donne que ma vision en réfléchissant également au incidence fiscale.

Forcément, l'administration fiscale, en cas de contrôle, se posera la question s'il s'agit d'un produit immédiatement imposable ou si le produit constaté d'avance est valable. Pour être plus précis, il s'agit de l'interprétation de l'article 38-2 bis du Code Général des Impôts. Pour ma part, je considère qu'il s'agit d'un produit immédiatement imposable.

Cordialement,


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Lucky luc
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 08/05/2010 18:24
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Bonjour,

Rassurez-vous, Claudusaix, je ne suis certainement pas plus qualifié que vous pour détenir la vérité. Ce sont juste des opinions qui divergent... ou peut-être même pas.

Je vous souhaite en tout cas un bien agréable week-end.

Luc


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Marseillais
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 09/05/2010 16:01
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Message édité par Marseillais le 09/05/2010 16:02
Bonjour,

Tout d'abord merci pour vos réponses!

Voici quelques précisions suite aux différents commentaires:

=> Lucky luc: en effet, il ne s'agit pas d'une indemnité pour résiliation du bail (dont le traitement nous a été exposé par claudusaix) mais bien une indemnité convenue entre le locataire et le propriétaire en vue de la remise en état des locaux (travaux non encore commencés en année N mais indemnité convenue en N et versée en N+1).

=> Claudusaix: merci pour la citation de vos sources. En fait à la lecture de l'article 38 2 bis et du principe du rattachement des charges et des produits, j'aurais plutôt opté pour la solution du PCA, vu que les travaux relatifs à cette indemnité n'ont été commencé en année N.

Qu'en pensez-vous?

Merci


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 09/05/2010 18:09
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Bonjour,

Ce qui me gêne dans votre cas est que l'on ne sait pas si l'indemnité est un montant forfaitaire qui a été fixé entre les parties. Ou bien si l'indemnité est renégociable en fonction de l'avancement des travaux.

  • si c'est un montant forfaitaire, cela est probablement indépendant des travaux fait par le propriétaire. Aussi, pour ce dernier, je dirais que l'indemnité est un produit pour l'exercice N.


  • La solution pourrait être différente (mais sans certitude) pour la seconde possibilité. Si, dans le contrat de bail, une clause a été prévue, il faut étudier de près cette clause.


  • tout d'abord, si aucune clause a été prévue dans la rédaction du contrat de bail ou qu'une clause a été prévue au moment de la résiliation par le locataire, j'aurais tendance à dire que c'est un produit pour l'exercice N

  • si une clause a été prévue à la rédaction ou au cours du bail, le lien entre l'avancement des travaux et le versement et/ou l'ajustement de ladite indemnité pourrait permettre l'enregistrement du produit en constaté d'avance.

Mais, je reste persuader qu'il s'agit d'un produit de l'exercice. Je ne vais pas vous faire l'offense en disant qu'il faut justifier toutes les écritures comptables. Et pour aller à l'encontre de mes dires, il faut avoir tous les justificatifs (contrat de bail, bordereau de remise de chèques, commentaires faits par votre client, etc.) prouvant le contraire.

Cordialement,


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Tibo42
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Re: Comptabilisation indemnité de fin de bail
Ecrit le: 10/05/2010 10:35
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Bonjour,

la seule question que personne a posé est : quelle type d'imposition il y a derrière?
car si c'est une 2044 ou une 2072, fiscalement les PCA n'existent pas, cette éventuelle écriture sera uniquement passée dans les comptes de la SCI pour le bilan "comptable" des comptes annuels.

cordialement
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