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Comptabilisation de la nue-propriété d'un immeuble

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Lioducap
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Ecrit le: 20/12/2008 12:41
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Bonjour,

Après une recherche sur le sujet j’ai trouvé que l’immeuble détenu en nu-propriété constitue une immobilisation, celle-ci est à comptabiliser dans les comptes de la nature du bien sous-jacent comme le 213 000 par exemple.

Mais dois-je amortir cette valeur ? Pour moi deux analyses sont défendable :

-Sachant que l’article 589 du Code civil stipule que l’usufruitier « n’est obligé de le rendre à la fin de l’usufruit que dans l’état où il se trouve ».
On pourrait ainsi penser que le nu-propriétaire doit en assumer l’amortissement.

-On peut également estimer que le droit de nue-propriété ne se déprécie pas, mais, au contraire, s’apprécie chaque année, au fur et à mesure qu’approche la date d’expiration de l’usufruit et le remembrement du droit de pleine propriété au bénéfice du nu-propriétaire.

De plus lors de la consolidation de la propriété la nouvelle valeur sera à comparer à la valeur de la seule nue-propriété, que fait-on alors de la différence, un produit exceptionnel imposable ?

Si quelqu’un a une expérience sur le sujet ou des références à me conseiller,

Cordialement,

Lionel


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation de la nue-propriété d'un immeuble
Ecrit le: 20/12/2008 13:35
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Message édité par Claudusaix le 20/12/2008 13:45
Bonjour,

Je ne dis pas que j'ai la réponse absolue et exacte. Seulement, d'après le code civil, «les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.» (article 517 du Code Civil)

Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent sont définis dans l'article 526 du Code Civil :

Citation : Article 526 du Code Civil
Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :

L'usufruit des choses immobilières ;

Les servitudes ou services fonciers ;

Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.


Le transfert de propriété se fait donc à ce niveau.

La question est donc comment enregistrer la nue-propriété et l'amortissement. La seule chose trouvée est au niveau du memento comptable des Editions Francis LEFEBVRE (EFL).

Citation : § 1345 du Memento Comptable des EFL
Biens acquis en nue-propriété ou en usufruit
A l'heure actuelle, le statut des immobilisations faisant l'objet d'un démembrement n'est pas déterminé. En particulier, la question se pose de savoir si ces éléments entrent ou non dans le champ d'application des contrats de location.
Or, les contrats de location sont exclus du champ d'application des règles générales sur les actifs introduites par le règlement CRC n° 2004-06 (voir n° 1304-2 I).
En l'absence de position des organismes comptables compétents, le traitement comptable reste, à notre avis, le suivant :
- les biens acquis en nue-propriété sont inscrits au bilan du nu-propriétaire en immobilisations corporelles pour leur valeur d'acquisition ;
L'immobilisation est, le cas échéant, amortissable sur cette base.
Fiscalement, en ce sens CE 5 octobre 1977, n° 4718 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26.
Les dépenses ultérieures à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605 et 606) sont à comptabiliser selon les critères généraux de distinction entre charges et immobilisations (voir n° 1390 s.) : s'il est probable que l'entité bénéficiera des avantages économiques futurs associés à la dépense et que son coût peut être évalué avec une fiabilité suffisante, la dépense est comptabilisée à l'actif (par exemple, le remplacement d'un composant, une dépense d'amélioration...). Dans le cas contraire, elle est comptabilisée en charges (par exemple dépense d'entretien annuel).
- un bien en usufruit ne peut pas figurer en immobilisations corporelles même s'il est utilisé pour les besoins de l'exploitation.
Fiscalement, il en est de même, les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d'usufruitier ne faisant pas partie de son actif (CE 8 novembre 1965, n° 63472 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26).
Toutefois, selon le Code civil (art. 578 s.), l'usufruit confère un droit réel sur le bien, à enregistrer, à notre avis, en immobilisation incorporelle pour sa valeur d'entrée.
Fiscalement, il en est de même (en ce sens TA Poitiers 21 novembre 1996, n° 95-1701).
L'immobilisation incorporelle est, à notre avis, amortissable pour sa valeur d'entrée (voir n° 1730-1).
Les dépenses d'entretien à la charge de l'usufruitier (C. civ. art. 605) sont à comptabiliser en charges, sauf si elles répondent à la définition d'un actif. Elles suivent alors le traitement des dépenses ultérieures sur les biens loués (voir n° 1545 s.)


Je vous laisse analyser ce paragraphe.

Cordialement,


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Claudusaix
Expert-comptable mémorialiste , Membre de l'ANECS Limousin, Membre du CJEC Limousin 
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Re: Comptabilisation de la nue-propriété d'un immeuble
Ecrit le: 20/12/2008 14:54
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Merci pour la référence,

Je relève de l'intervention précédente le passage :

L'immobilisation est, le cas échéant, amortissable sur cette base.
Fiscalement, en ce sens CE 5 octobre 1977, n° 4718 repris dans D. adm. 4 D-122, n° 26.

Est-ce que quelqu'un comprend le sens de : "LE CAS ECHEANT" ?

Lionel


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Claudusaix
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Re: Comptabilisation de la nue-propriété d'un immeuble
Ecrit le: 20/12/2008 15:45
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Message édité par Claudusaix le 20/12/2008 15:46
Bonjour,

La documentation administrative 4 D 122 n°26 dit ceci :

Citation : doc adm 4 D 122 n°26
26 Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d'usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. Elle est seulement admise à déduire de ses bénéfices les charges supportées par elle, au cours de l'exercice pour satisfaire à ses obligations d'usufruitier (CE, arrêt du 16 novembre 1936, req. n° 48224, RO, 6587 et du 8 novembre 1965, req. n° 63472, RO, p. 426). À l'inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, arrêt du 5 octobre 1977, req. n° 4718, RJ, II, p. 107).


Voici l'arrêt du 5 octobre du Conseil d'Etat n°4718.

Pour moi, le cas échéant signifie que l'amortissement peut se pratiquer quand cela est nécessaire car répondant à la définition de l'amortissement donnée dans le plan comptable (article 322-1) et qui provient de l'avis n°2002-07 du 27 juin 2002 relatif à l'amortissement et à la dépréciation des actifs du Conseil National de la Comptabilité (CNC). Il est accessible sur le site du CNC dont le lien figure sur le forum.

Concernant un immeuble, c'est le problème de la valeur résiduelle peut être supérieure à la valeur nette comptable et par conséquent, il n'y aurait pas d'amortissement qu'au moment où la valeur résiduelle devienne inférieure à la valeur nette comptable (en ce sens, Cf. définition amortissement du Dictionnaire Comptable et Financier de la Revue Fiduciaire ).

Cordialement,


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Claudusaix
Expert-comptable mémorialiste , Membre de l'ANECS Limousin, Membre du CJEC Limousin 
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