Bonjour,
Je m'occupe de la comptabilité d'une SCI de construction-vente soumise à l'IS
la SCI a acquis un terrain en 2010, et a fait construire un immeuble dessus qui a été achevé en 2011. Cet immeuble est composé de 3 étages, au RDC, il y a des locaux commerciaux et aux 1er et 2ème étage, des appartements d'habitation pour particuliers.
La SCI a vendu une partie des locaux et appartements mais l'autre partie demeure invendu à ce jour.
Les appartements non vendus ont été comptabilisées en stock en attendant d'être vendus.
La TVA correspondant aux frais de constructions et de commercialisation a été déduite au fur et à mesure sur les déclarations de TVA. La SCI est donc pour l'instant en situation de crédit de TVA mais nous n'avons pas demandé le remboursement.
Ma première question est : La SCI a jusqu'au 31/12/2013 pour vendre les biens sinon il faudra comptabiliser une LASM et collectée la TVA aussi bien pour les locaux pro que pour les appartements d'habitations non vendus ?
Le gérant va louer les biens non vendus pour les rentabiliser car la situation perdure. Dans ce cas là faut il immobiliser les biens en question et comptabiliser une LASM immédiatement ou bien peut on attendre le 31/12/2013.
Quelles sont les conséquences en matière de TVA ? faut-il rendre la TVA déduite sur la construction si on loue les appartements d'habitation à des particuliers non assujettis ?
Par ailleurs,en 2012, la SCI a déjà immobilisé un local commercial car elle avait soumis un bail avec un assujetti et soumis les loyers à TVA. Lorsque nous avons passé l'immo, nous avons déduit l'intégralité de la TVA correspondante. Est-ce correcte ou aurions nous déduire seulement 19/20ème comme l'immeuble était achevé en 2011 ?
Merci pour les précisions que vous pourrez m'apporter sur ces points complexes que je découvre.
Bonjour,
Effectivement, en principe, la TVA n'est récupérable qu'à la vente (livraison) car elle n'est déductible que dès lors que la livraison à soi-même a effectivement été liquidée, la déduction s'opérant en règle générale par imputation sur la TVA collectée à ce titre. C'est la LASM qui ouvre droit à déduction.
Mais dans la pratique beaucoup récupèrent et se font rembourser au fur et à mesure du paiement des travaux.
La SCI a jusqu'au 31/12/2013 pour vendre les biens sinon il faudra comptabiliser une LASM et collectée la TVA aussi bien pour les locaux pro que pour les appartements d'habitations non vendus ?
Oui, la LASM est à faire avant la fin du 2ème exercice suivant la date d'achèvement et va concerner le stock restant (pro ou non).
Le gérant va louer les biens non vendus pour les rentabiliser car la situation perdure. Dans ce cas là faut il immobiliser les biens en question et comptabiliser une LASM immédiatement ou bien peut on attendre le 31/12/2013.
Quelles sont les conséquences en matière de TVA ? faut-il rendre la TVA déduite sur la construction si on loue les appartements d'habitation à des particuliers non assujettis ?
Attention (source BOFIP) :
Dans l'attente d'une cession, toutefois, l'immeuble peut, en tout ou partie, se prêter à diverses utilisations :
- si cet usage consiste en une activité ou une opération située hors du champ de la TVA, il y a lieu de procéder sans délai au reversement de la taxe déduite en amont, conformément aux dispositions du VI de l'article 207 de l'annexe II au CGI. L'inscription à l'actif d'un immeuble est une opération patrimoniale hors champs d'application de la TVA, aussi l'utilisation de ce dernier devra nécessiter une option ou être affecté à une opération imposable de droit.
Remarque : Dans l'hypothèse où cette affectation étrangère aux besoins de l'entreprise ne concerne qu'une fraction de l'immeuble, il convient de procéder à une livraison à soi-même sur le fondement du 1° du 1 du II de l'article 257 du CGI et en proportion de l'importance relative de la fraction concernée.
- à l'inverse, la déduction d'amont doit demeurer acquise tant que cet usage consiste exclusivement en une activité ou une opération imposable et ouvrant droit à déduction. Le traitement sera donc identique à ce qu'il serait si l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) était immobilisé, sans qu'il y ait lieu à régularisation lorsque cette situation se poursuit au delà des cinq ans de l'achèvement bien que la cession potentielle passe alors sous un régime d'exonération de droit commun, la taxation n'étant qu'une simple option.
- enfin, lorsque l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) est utilisé pour une activité ou une opération placée dans le champ de la TVA mais qui n'ouvre pas droit à déduction (par exemple une location exonérée : locations nue d'habitation), il convient que l'investissement immobilier supporte des régularisations de la taxe déduite comparables à celles qui devraient intervenir s'il était immobilisé, sous réserve néanmoins que cette situation tende à se prolonger
Il me semble que si la location dure moins d'une certaine durée (moins de 12 mois) le bien pourra rester en stock sans remettre en cause le droit à déduction :
L'assimilation à une immobilisation de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) conservé en stock ne trouve donc à s'appliquer qu'à partir du moment où deux conditions sont réunies :
- l'échéance de la deuxième année suivant l'achèvement prévue au II de l'article 270 du CGI est dépassée ;
- l'usage, en tout ou partie, pour une opération relevant d'une activité économique s'est prolongé plus d'un an au delà de cette même échéance. En tout état de cause, il n'y a donc pas lieu de prendre en compte un tel usage pour la durée qui se serait écoulée, le cas échéant, antérieurement au 31 décembre de l'année N + 2 consécutive à l'achèvement de l'immeuble.
En pratique, il s'ensuit que l'assimilation à un bien immobilisé ne peut prendre effet au plus tôt qu'au début de l'année N + 4 suivant l'achèvement.Mais une fois constatée, cette qualification demeure acquise quand bien même il serait mis fin à la situation qui l'a justifiée. La période de régularisation prévue au 3 du II de l'article 207 de l'annexe II au CGI est ainsi décomptée à partir de l'année où l'assimilation a été constatée.
Par ailleurs,en 2012, la SCI a déjà immobilisé un local commercial car elle avait soumis un bail avec un assujetti et soumis les loyers à TVA. Lorsque nous avons passé l'immo, nous avons déduit l'intégralité de la TVA correspondante. Est-ce correcte ou aurions nous déduire seulement 19/20ème comme l'immeuble était achevé en 2011 ?
Pour la réponse cf ci dessus :pas nécessaire de faire de régularisation car l'immeuble est resté dans le champ d'application de la TVA aussi, "la déduction d'amont doit demeurer acquise tant que cet usage consiste exclusivement en une activité ou une opération imposable et ouvrant droit à déduction".
Voici un exemple proche de votre situation donné par le BOFIP pour bien comprendre :
Exemple :
Soit, au cours de l'année N, l'achèvement par un promoteur d'un immeuble « en blanc » comportant quatre niveaux dont les coûts sont réputés comparables.
Un an plus tard, à défaut d'avoir pu commencer la commercialisation, le promoteur parvient à louer le rez-de-chaussée en exonération de TVA et cette situation se prolonge.
La livraison à soi-même est régulièrement autoliquidée au 31 décembre de l'année N + 2, et la taxe correspondante simultanément déduite.
La fraction de l'immeuble ainsi utilisée pour une activité économique n'ouvrant pas droit à déduction sera considérée comme immobilisée à compter du 2 janvier de l'année N + 4 (« pendant plus d'un an… au-delà de l'échéance.. » de la livraison à soi-même »).
Tant que cette situation perdure, chaque année avant le 25 avril de l'année suivante, le promoteur sera redevable d'une régularisation égale au vingtième du quart de la taxe appliquée sur la livraison à soi-même et originellement déduite.
A supposer que la totalité de l'immeuble soit finalement cédée en N + 6 sans que l'opération soit soumise à la TVA, une régularisation complémentaire de la taxe originellement déduite sera aussitôt due en proportion des 17 années restant à courir jusqu'au terme de la période de régularisation commencée en N + 4.
Par parallélisme avec un immeuble conservé en stockdans l'attente de sa vente, lorsqu'un immeuble (ou une fraction d'immeuble) immobilisé ou assimilé cesse d'être affecté à une utilisation concrète, il convient de considérer qu'il est affecté en vue d'une cession potentielle et d'admettre que le coefficient de déduction est à ce titre égal à l'unité (déduction 100%). Aucune régularisation annuelle par vingtième n'est donc requise pour la période correspondante, quand bien même n'interviendrait finalement aucune cession soumise à la taxe
Lorsqu'un immeuble est acquis en TVA, l'assimilation à un bien immobilisé est applicable si le cessionnaire le conserve en stock en vue de la revente après avoir déduit la taxe supportée sur l'acquisition et que, dans l'attente, il l'utilise en tout ou partie pour une activité économique. Cette assimilation prend (ou reprend éventuellement) son effet au delà d'une année d'une telle utilisation, sous réserve comme analysé ci-dessus du délai de quatre ans suivant l'achèvement de l'immeuble
Espérant avoir répondu à vos interrogations,
Cordialement,
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