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Comptabilité de l'achat immobilier chez le notaire en SCI IS

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Barbara23
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Ecrit le: 20/10/2021 03:31
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Message édité par Barbara23 le 20/10/2021 03:40

Bonjour,

j'ai besoin de vos lumières, voilà j'ai acquis un immeuble via une SCI à l'IS, non assujetti à la TVA je m'y perds sur la comptabilisation de cette acte d'achat, sachant qu'il y a emprunt bancaire versé directement au notaire (ça je pense ne pas avoir fait d'erreur, mais je vous laisse juge tout de même), 2 notaires (le notre et celui du vendeur), un 1er décompte acquéreur de notre notaire sur des montants estimés et des recalculs ensuite, je vous expose cela:

ce que contient mon 1er décompte acquéreur au 16/11/20 (date de signature programmée pour le 23/11/20):

Prix d'acquisition 140 000€

Frais à ajouter:

- frais d'acquisition 11 650€

- Frais de prêt 2 400€

- Prorata impôt foncier 329,47€

- Honoraires d'agence 11 200€

Total des frais à ajouter 25 579,47€ - Total avec prix d'acquisition 165 579,47€

Sous déduction:

- remboursement dépôt de garantie rdc 415€

- remboursement dépôt de garantie étage 440€

- Prorata loyer rdc 249€

- Prorata loyer étage 264€

recevoir de la banque (emprunt) 140 000€

Total des sous déduction 141 368€

solde en votre faveur : 24 211,47€ (en gros mon apport nécessaire)

Voilà comment j'ai tout rentré dans le journal des opérations diverses:

j'y ai entré au débit:

  • le prix d'acquisition (compte 2131 Bâtiments et compte 2115 terrains bâtis), j'ai rentré en 2 fois pour l'amortissement de l'immobilisation comme pas possible sur le terrain... mais c'est peut-être déjà une bêtise): 120 000€ et 20 000€
  • frais de notaire estimé (compte 6226 honoraires) 11 650€
  • frais de prêt estimé (compte 6272 commissions et frais sur émission d'emprunt) 2400€
  • prorata impôt foncier (compte 4486 charges à payer) 329,27€
  • honoraires agence (compte 6221- Commissions et courtages sur achats) 11 200€

j'y ai entré au crédit:

  • emprunt Banque (compte 1641 - Emprunts bancaires) 140 000€
  • remboursement dépôt de garantie (275 - Dépôts et cautionnements versés) 415.00€
  • remboursement dépôt de garantie (275- Dépôts et cautionnements versés) 440.00€
  • prorata loyer rdc (70600000 - Prestations de services) 249.00€
  • prorata loyer étage (706- Prestations de services) 264.00€
  • Notaire restant à verser = apport perso achat immobilier (467 - Autres comptes débiteurs ou créditeurs) 24 211,47€

Ensuite via la banque, j'ai traité la sortie des 24 211,47€ d'apport vers le compte du notaire (compte 467 - Autres comptes débiteurs ou créditeurs) (Débit banque et crédit compte 467 Autres comptes débiteurs) en date du lendemain (date du relevé de banque).

Seulement voilà, la vente a été décalée de plusieurs jours, changeant déjà les chiffres des prorata loyers, et prorata Taxe Foncière + une indemnité négociée, voici le dernier décompte acquéreur reçu du notaire du vendeur cette fois:

Au 30/11/20 (réelle date de la signature pour l'acquisition du bien)

A PAYER

Prix immeuble 140 000,00 €
Commission d'agence 11 200,00 €
Frais acte de vente 11 400,00 €
Prorata taxe foncière 215,16 €
TOTAL A PAYER 162 815,16 €

A DEDUIRE

Remboursement dépôt de garantie rdc 415,00 €
Remboursement dépôt de garantie étage 440,00 €
Prorata loyer rdc 0,00 €
Prorata loyer étage 0,00 €
Reçu de l'acquéreur 161 561,47 € (en effet c'est le montant qu'à versé ma notaire au notaire du vendeur)
Indemnité forfaitaire 4 000,00 €
TOTAL A DEDUIRE 166 416,47 €

TROP PERCU 3 601,31 € (virement effectivement reçu par ma notaire quelques temps après)

Là je m'y perds et ne sais plus quoi rentrer ou comment etc... J'ai juste rentré les 3601,31€ en Crédit banque et débit compte 467 Autres comptes débiteurs car été sur mon relevé bancaire MAIS je pense que c'est une erreur car comme ça le compte tiers notaire n'est pas soldé.

Bref m'y perdant, je rappelle ma notaire qui me dit de ne pas considérer son 1er décompte acquéreur, qu'elle m'envoie son relevé de compte ainsi que celui du confrère (notaire vendeur).

Sur le sien (relevé de ma notaire) y sont stipulés :

18/11 - Crédit - Apport personnel en vue de l'acquisition 24 211,47€

18/11 - Crédit - Prêt Banque SCI 140 000€

20/11 - Débit - de ma notaire au notaire du vendeur 161 561,47€

30/11 - Débit - taxe 912,98€ (prêt bancaire 588,02€ - enregistrement s/état 125€ - 212 copie exécutoire 39,20€ - 216 notification Cie Assurance 15,38€ - 191 bordereau inscription suite immédiate acte 7,69€ - 214 copie archivage numérisé - TVA 20% 131,33€)

9/12 - Crédit - Restitution trop versé sur vente (du notaire vendeur à ma notaire) 3601,31€

15/12 - Débit - prêt bancaire / SCI 332€

15/12 - Débit - CSI / .....- prêt banque / SCI 12€

21/12 - Débit de ma notaire à compte banque de la SCI - 3601,39€

11/01 - Débit - de ma notaire au notaire vendeur frais de promesse - 180€

11/01 - Crédit - Remboursement loyer versé à tort au vendeur (du notaire vendeur à ma notaire) 142€

14/01 - Crédit - Solde acquisition (du notaire vendeur à ma notaire) 51,08€

14/01 - Débit - Solde compte acquisition (ma notaire au compte banque de la SCI) 1406,10€

TOTAL EQUILIBRE AU CREDIT ET AU DEBIT: 168 005,86€

Résumé taxe client : 1256,98 (émoluments d'acte 588,02€ - trésor 469€ - émoluments de formalités 68,63€ - TVA 131,33€)

Et forcément sur celui du notaire vendeur y est stipulé:

20/11 - Débit Nord - 24€

20/11 - Crédit - De ma notaire pour le compte de la SCI - 161 571,47€

30/11 - Débit - virement de la vente au vendeur - 140 000€

30/11 - Débit - prorata Taxe Foncière 329,47€ (MAIS ancien montant alors qu'à été réévalué après...)

30/11 - Crédit - caution appartement rdc (du vendeur à son notaire) 415€

30/11 - Crédit - caution appartement étage (du vendeur à son notaire) 440€

30/11 - Débit - émoluments proportionnels, formalités, honoraires, TVA 3 019,61€

02/12 - Débit - Facture Frais d'agence 1 200€

4/12 - Crédit - émoluments proportionnels, formalités, honoraires, TVA 3 019,61€ (certainement erreur)

car remis au Débit de nouveau:

4/12 - Débit - émoluments proportionnels, formalités, honoraires, TVA 3 019,61€

9/12 - Débit - remboursement trop perçu (du notaire vendeur à ma notaire) 3601,31€

15/12 - Débit - Pub 8269€

15/12 - Débit -Vente vendeur / SCI 30/11/20 12€

08/01 - Crédit - loyer versé à tort rdc (du vendeur à son notaire) - 142€

11/01 - Débit - Loyer versé à tort au vendeur (du notaire vendeur à ma notaire) 142€

11/01 - Crédit - honoraires (de ma notaire à notaire vendeur) 180€

14/01 - Débit - Solde compte étude SCI (du notaire vendeur à ma notaire) 51,08€

TOTAL EQUILIBRE AU CREDIT ET AU DEBIT: 169 848,08€

En gros je suis perdue sur les rentrées à effectuer sachant que si je fais mes totaux de perçu par la notaire (140 000€ de prêt bancaire + 24 211,47€ d'apport - 3601,31€ remboursé - 1406,10€ remboursé) que j'en déduis l'achat 140 000€, les frais d'agence 11 200€, le prorata Taxe Foncière, les cautions des 2 appartements 415€ et 440€ et les indemnités de 4000€ et tous les frais de notaires, honoraires, émoluments etc... (1256€ + 180€ + 24€ + 3109,61€ + 8269€ + 12€) j'ai un delta de 2901,04€...?!

Cela parait peut-être plus compliqué que ça ne l'ai certainement, en effet, est-ce que je dois vraiment utiliser les relevés de comptes Crédit Débit de chaque notaire comme le prétend ma notaire... N'aurait-elle pas dû me transmettre un autre document, comme un arrêté de compte à jour? Je ne sais pas...

Il faut peut-être que je rentre toutes les opérations de chaque notaire via des comptes provisoires mais comment faire pour bien considérés les comptes précis pour les débits et crédits...?

Voilà pourquoi je me triture la tête depuis bien 3 semaines,

si une âme charitable peut me venir en aide, j'en serai vraiment très reconnaissante.

Merci d'avance pour votre précieuse aide,

Bien cordialement,

Barbara23

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