Bonjour,
J'ai arrondi les chiffres pour simplifier.
Je suis marchand de biens (SASU). J'ai acheté 200K un bien immobilier en 2022, qui est en cours de rénovation pour être revendu courant 2023.
Sur l'exercice 2022, j'ai donc enregistré les charges correspondant à cette acquisition et aux travaux. Au 31/12, la moitié des travaux ayant été réalisés, sa valeur comptable a été réévaluée à 300K et il a été mis en stock à cette valeur.
On m'avait informé qu'au 31/12/22, si le bien n'était pas encore revendu, l'exercice 2022 se clôturerait naturellement par un déficit.
Or je viens de recevoir la balance et surprise, ce bien immobilier est bien passé en stock, mais il figure également en classe 7 (Produits en cours). Du coup, cela crée un bénéfice de 100 et donc une base taxable à l'IS alors même qu'il n'y a eu AUCUNE recette de tout l'exercice...
Savez-vous comment comptabiliser les biens achetés sur un exercice et revendus sur le suivant sans tomber sur cette situation de devoir payer un IS sur une revente que la société ne touchera en réalité qu'en 2023 ?
Merci à tous,
Bonjour,
Les immeubles ou parts de sociétés immobilières acquis en vue de les revendre par un marchand de biens sont comptabilisés en stocks et non à l'actif immobilisé. A ce titre, ces immeubles ne sont pas amortis, même s'ils sont donnés en location dans l'attente de leur revente.
Chaque programme lié à l'acquisition d'un immeuble doit faire l'objet d'une identification individualisée dans le stock.
En l'absence de règles spécifiques, le coût d'entrée des immeubles en stocks est évalué selon les règles générales définies aux articles 213-30 et 213-31 du Plan Comptable Général :
" Article 213-30. Coût des stocks :
Le coût des stocks doit comprendre tous les coûts d'acquisition, de transformation et autres coûts encourus pour amener les stocks à l'endroit et dans l'état où ils se trouvent.
Les pertes et gaspillages sont exclus des coûts.
Les coûts d'emprunt peuvent être inclus dans le coût des stocks selon les dispositions prévues à l'article 213-9.
Article 213-31. Coût d'acquisition des stocks :
Le coût d'acquisition des stocks est constitué du prix d'achat, y compris les droits de douane et autres taxes non récupérables, après déduction des rabais commerciaux, remises, escomptes de règlement et autres éléments similaires, ainsi que des frais de transport, de manutention et autres coûts directement attribuables à l'acquisition des produits finis, des matières premières et des services.
Les coûts administratifs sont exclus du cout de production et d'acquisition à l'exclusion des coûts de structures dédiées. "
Ainsi, les coûts d'acquisition de l'immeuble comprennent :
- le coût des travaux engagés pour la remise en état du bien, les frais de démolition, et les indemnités d'éviction,
- les frais d'actes et formalités,
- les honoraires et commissions sur achats et ventes,
- les frais financiers relatifs aux emprunts souscrits pour la rénovation ou l'acquisition du bien,
- la TVA non déductible,
- les autres taxes non récupérables (droits de mutation à taux réduit, taxe de publicité foncière).
Tant que le bien n'est pas revendu il ne génère aucun résultat : le prix de revient de l'immeuble qui est déterminé comme indiqué ci-dessus est comptabilisé en stock à l'actif du bilan par le crédit du compte 603 " variation des stocks ". Il annule ainsi les charges comptabilisées.
Dans votre cas, la reconnaissance d'un produit en classe 7 est erronée.
Je reste à votre disposition pour d'autres informations,
Et vous souhaite une bonne continuation.
Bien à vous
 |
