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Construction & exploitation d'une résidence de tourisme

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Dav008
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Ecrit le: 04/01/2008 11:59
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Bonjour et excellente année 2008 à tous !

Voici mon problème...
Mon oncle est propriétaire d'un terrain en Bretagne, en bordure de plage, et il aimerait bien à très court terme:
1 - pouvoir le transmettre à ses 2 enfants
2 - pouvoir faire quelque chose de son terrain; actuellement classé agricole et non cultivé,
Son idée étant d'y faire construire une résidence de tourisme qui proposerait une trentaine
d'appartements à la location.

Après avoir posé des questions autour de nous, il semblerait que la structure idéale soit de constituer une SCI, qui possèderait le terrain et ferait un emprunt pour faire construire la résidence. Cette SCI louerait ensuite l'ensemble à une SARL dont l'objet social serait de louer ces appartements.

Il ferait donc un apport à la SCI du terrain, donnerait les parts à ses enfants et la SCI emprunterait (autour de 2,5M€) pour faire construire et facturerait ensuite à une SARL (exploitante de la résidence) un loyer annuel lui permettant de rembourser l'emprunt contracté.

Il a également une exploitation agricole, le savoir faire et les moyens (hommes et machines - à travers son exploitation) de réaliser une partie du gros œuvre lui-même.

A partir de là se posent plusieurs questions :

1. La SCI peut-elle employer des personnes physiques ? (employés du
Bâtiment qui aiderait à la construction) si oui, CDI, CDD, Tacherons ?
2. La SCI peut-elle contracter la société agricole pour une partie du gros œuvre ?
3. Dans son cas, quels sont avantages de faire une SCI par rapport à une SARL ? (ou l'inverse)
4. Où pouvons-nous nous renseigner sur ce type de schéma comptable ? Aides...

Ses préoccupations sont de ne pas perdre ou avoir à vendre son terrain, et dans la limite du possible, de faire prendre le minimum de risque à ses enfants en cas de non réussite du projet.

Cordialement,

Merci


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El rico
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Re: Construction & exploitation d'une résidence de tourisme
Ecrit le: 04/01/2008 14:45
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Bonjour,

Le terrain est classé agricole en bordure de mer ? Vous ne pourrez donc contruire dessus. Et je ne m'avance pas beaucoup en disant que ce terrain ne sera jamais classé constructible !

Ensuite, on parle bien d'un schema juridique et non comptable comme vous le dite dans votre message.
Le schema SCI/SARL me semble bon, puisque vous désirer être sécurisé.

Résidence de tourisme : le classement en résidence de tourisme avec 30 chambres n'est pas possible : la règlementation dans ce domaine est très stricte : notamment 100 chambres minimum.

Enfin oublier la possibilité de faire construire par une entreprise agricole, l'architecte (obligatoire) refusera puisque une entreprise agricole n'est pas assuré pour ce genre de travaux.

Je pense donc que ce sujet doit rester un sujet de repas de famille le dimanche car il n'est pas viable.

Si votre oncle souhaite léguer son terrain agricole, qu'il fasse une donation partage. Le prix du terrain agricole est de 2000 € environ par hectare. A mon avis vous ne payerez aucun droit.

Salutations


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Diplômé d'expertise comptable
Dav008
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Re: Construction & exploitation d'une résidence de tourisme
Ecrit le: 04/01/2008 15:21
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Citation : El rico @ 04.01.2008 à 14:45
Bonjour,

Le terrain est classé agricole en bordure de mer ? Vous ne pourrez donc contruire dessus. Et je ne m'avance pas beaucoup en disant que ce terrain ne sera jamais classé constructible !

Ensuite, on parle bien d'un schema juridique et non comptable comme vous le dite dans votre message.
Le schema SCI/SARL me semble bon, puisque vous désirer être sécurisé.

Résidence de tourisme : le classement en résidence de tourisme avec 30 chambres n'est pas possible : la règlementation dans ce domaine est très stricte : notamment 100 chambres minimum.

Enfin oublier la possibilité de faire construire par une entreprise agricole, l'architecte (obligatoire) refusera puisque une entreprise agricole n'est pas assuré pour ce genre de travaux.

Je pense donc que ce sujet doit rester un sujet de repas de famille le dimanche car il n'est pas viable.

Si votre oncle souhaite léguer son terrain agricole, qu'il fasse une donation partage. Le prix du terrain agricole est de 2000 € environ par hectare. A mon avis vous ne payerez aucun droit.

Salutations

Bonjour,

Et merci de votre réponse.

Le terrain est aujourd'hui agricole, mais en zone NAL, soit autorisé à en faire quelque chose uniquement à vocation touristique. 2 architectes sur 3 le considèrent constructible avec plus de 2500m² de SHON, nous avons présenté le projet au maire qui n'a pas eu l'air surpris, et était plutôt enthousiaste. Je pensais comme vous, mais d'après le maire, ils ont raison.

Vous dites que le schéma SCI / SARL semble être le bon si on veut être sécurisé, mais je le pensais au contraire plus risqué pour les associés qui sont, avec la SCI, indéfiniment solidaires des dettes de cette dernière SCI.

Pour ce qui est de la « résidence de tourisme », vous en parlez comme d'un statut à part entière, mais je parlais uniquement d'un groupe de 35 appartements à louer, de 4 à 6 personnes par duplex (soit une capacité en lit de 140 à 180) qui auraient des parties communes (piscine/ terrain de sport / laverie etc...).

Concernant les travaux, l'architecte laissera mon oncle maitre d'œuvre, et ne lui fournirait que les différents plans et les lancements des appels d'offre.

Comme vous avez l'air de l'exprimer, à part ma formation initiale de gestion, je n'ai aucune connaissance particulière en hôtellerie, résidence de tourisme ou quoi que ce soit se rapportant à ce projet... et j'avoue ne pas savoir vers qui se tourner avec toutes ces questions...


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El rico
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Re: Construction & exploitation d'une résidence de tourisme
Ecrit le: 05/01/2008 16:23
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Bonjour,

A votre place je ne ferai jamais confiance au maire, qui, généralement n'a pas grande connaissance en la matière. (surtout dans les villages)

Un terrain agricole est par définition non constructible. Par contre, je ne connais pas les zones NAL ?

"mais je le pensais au contraire plus risqué pour les associés qui sont, avec la SCI, indéfiniment solidaires des dettes de cette dernière SCI." : le risque est dans l'exploitation de l'immeuble : si l'activité n'est pas rentable, vous cessez votre activité par liquidation judiciaire. Le bâtiment est sauvegarder puisque non à l'actif de la SARL. Si vous n'arrivez pas à faire face aux prêt lié à la construction, vous le revendez, ou vous le louez à un autre exploitant.

Salutations


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