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Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA

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Papaours
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Ecrit le: 20/01/2010 18:03
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Message édité par Papaours le 20/01/2010 18:04
Bonsoir à toutes et tous,

Je vais exposer une question un peu "technique", qui concerne les marchands de biens.... Si certains d'entre vous peuvent m'aider, leurs réponses sont les bienvenues !

Exposé des faits :

Un de mes clients acquiert en 2005, sous le régime des marchands de biens, un immeuble. Il bénéficie notamment de l'exonération sur les droits d'enregistrements, et du régime fiscal concernant la TVA lié à ce statut. Auparavant, il réalisait des prestations de services en conseils architecturaux à l'étranger (prestations non soumises à TVA car réalisées dans des pays de l'UE chez un assujetti)

Durant 4 années, il rénove le bien, et récupère sur ses déclarations CA3 la TVA relative aux travaux de rénovation. Il demande à ce titre le remboursement de la TVA relative à ces travaux, qu'il obtient sans aucune difficulté.

Fin 2009, contrôle fiscal : et l'inspecteur dans sa notification, note la chose suivante : "Depuis sa création en 2004, la société n'a acquis qu'un seul bien, et n'a dans le même temps, déclaré aucune opération imposable, ventes ou prestations de services [...] Il apparaît donc que la société X n'exerce aucune activité économique, et qu'elle ne réalise donc pas d'opérations situées dans le champ d'application de la TVA [...] Elle ne peut donc être considérée comme étant assujettie à TVA au sens de la jurisprudence communautaire (CJCE 20/06/1991 Aff. 60/90)

Et le contrôleur remet donc en cause près de 20 K¤ de TVA déduite sur travaux de rénovation, et en réclame le remboursement.

Je considère que la société X a réalisé des opérations situées dans le champs d'application de la TVA (prestations architecturales), mais exonérées en vertu de la territorialité de la TVA. Par voie de conséquence, que la notification de l'inspecteur fiscal n'est pas fondée.

Question : ai-je tort ?

Merci de vos réponses.

PapaOurs


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Jfmathieu
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 21/01/2010 01:25
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Citation : Papaours @ 20.01.2010 à 18:03)
Bonsoir à toutes et tous,

Je vais exposer une question un peu "technique", qui concerne les marchands de biens.... Si certains d'entre vous peuvent m'aider, leurs réponses sont les bienvenues !

Exposé des faits :

Un de mes clients acquiert en 2005, sous le régime des marchands de biens, un immeuble. Il bénéficie notamment de l'exonération sur les droits d'enregistrements, et du régime fiscal concernant la TVA lié à ce statut. Auparavant, il réalisait des prestations de services en conseils architecturaux à l'étranger (prestations non soumises à TVA car réalisées dans des pays de l'UE chez un assujetti)

Durant 4 années, il rénove le bien, et récupère sur ses déclarations CA3 la TVA relative aux travaux de rénovation. Il demande à ce titre le remboursement de la TVA relative à ces travaux, qu'il obtient sans aucune difficulté.

Fin 2009, contrôle fiscal : et l'inspecteur dans sa notification, note la chose suivante : "Depuis sa création en 2004, la société n'a acquis qu'un seul bien, et n'a dans le même temps, déclaré aucune opération imposable, ventes ou prestations de services [...] Il apparaît donc que la société X n'exerce aucune activité économique, et qu'elle ne réalise donc pas d'opérations situées dans le champ d'application de la TVA [...] Elle ne peut donc être considérée comme étant assujettie à TVA au sens de la jurisprudence communautaire (CJCE 20/06/1991 Aff. 60/90)

Et le contrôleur remet donc en cause près de 20 K¤ de TVA déduite sur travaux de rénovation, et en réclame le remboursement.

Je considère que la société X a réalisé des opérations situées dans le champs d'application de la TVA (prestations architecturales), mais exonérées en vertu de la territorialité de la TVA. Par voie de conséquence, que la notification de l'inspecteur fiscal n'est pas fondée.

Question : ai-je tort ?

Merci de vos réponses.

PapaOurs


Bonjour,
La remise en cause de la tva remboursée intervient sur l'activité de marchands de biens et sur les rénovations notamment, pas sur les prestations archi ?
Je vois pas le rapport à la territorialité, c'était avant 2004 cette activité non ?
Je pencherai plutot sur le fait qu'il remette en cause le défaut de vente et/ou de livraison à soi même (***pas de style SMS***) le délai imparti de 5 ans suite à l'acquisition du bien et vis à vis de son statut de marchand de biens qui l'exonère des DE ... En cas de non vente du bien lorsqu'on arrive au terme des 5 ans, le vendeur doit se substituer à l'acquéreur pour ne pas se voir remettre en cause ce genre de choses.
M'enfin, à confirmer demain à tête reposée..


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Papaours
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 21/01/2010 10:56
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Message édité par Icovellauna le 21/01/2010 12:15
Citation : Jfmathieu @ 21.01.2010 à 01:25)
Bonjour,
La remise en cause de la tva remboursée intervient sur l'activité de marchands de biens et sur les rénovations notamment, pas sur les prestations archi ?
Je vois pas le rapport à la territorialité, c'était avant 2004 cette activité non ?
Je pencherai plutot sur le fait qu'il remette en cause le défaut de vente et/ou de livraison à soi même (***pas de style SMS***) le délai imparti de 5 ans suite à l'acquisition du bien et vis à vis de son statut de marchand de biens qui l'exonère des DE ... En cas de non vente du bien lorsqu'on arrive au terme des 5 ans, le vendeur doit se substituer à l'acquéreur pour ne pas se voir remettre en cause ce genre de choses.
M'enfin, à confirmer demain à tête reposée..


Bonjour à toutes & tous,

Merci JF pour ton début de réponse. En fait, pour aller au plus simple, l'inspecteur fiscal remet en cause le fait que la société X soit un assujetti à TVA. Et sur ce principe, refuse par voie de conséquence la déductibilité de la TVA relative aux travaux de rénovation.

Pour citer l'extrait de la notification :

"Il apparaît donc que l'EURL X n'exerce aucune activité économique et qu'elle ne réalise donc pas d'opérations situées dans le champ d'application de la TVA. Elle ne peut donc être considérée comme étant assujettie à la TVA au sens de la jurisprudence communautaire. Dans ces conditions, elle ne remplit pas les conditions de déduction prévues par les articles 271 I du code général des impôts".

Si l'inspecteur veut retirer à la société X l'assujettisement à la TVA, libre à lui... Mais dans ce cas, le jour où la société vend son bien, pas de TVA calculée sur la marge, ou sur le prix de vente... et à ce jeu, le trésor public est perdant !

Qu'en penses tu ?


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Jfmathieu
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 23/01/2010 11:02
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Citation : Papaours @ 21.01.2010 à 10:56)
Citation : Jfmathieu @ 21.01.2010 à 01:25)
Bonjour,
La remise en cause de la tva remboursée intervient sur l'activité de marchands de biens et sur les rénovations notamment, pas sur les prestations archi ?
Je vois pas le rapport à la territorialité, c'était avant 2004 cette activité non ?
Je pencherai plutot sur le fait qu'il remette en cause le défaut de vente et/ou de livraison à soi même (***pas de style SMS***) le délai imparti de 5 ans suite à l'acquisition du bien et vis à vis de son statut de marchand de biens qui l'exonère des DE ... En cas de non vente du bien lorsqu'on arrive au terme des 5 ans, le vendeur doit se substituer à l'acquéreur pour ne pas se voir remettre en cause ce genre de choses.
M'enfin, à confirmer demain à tête reposée..


Bonjour à toutes & tous,

Merci JF pour ton début de réponse. En fait, pour aller au plus simple, l'inspecteur fiscal remet en cause le fait que la société X soit un assujetti à TVA. Et sur ce principe, refuse par voie de conséquence la déductibilité de la TVA relative aux travaux de rénovation.

Pour citer l'extrait de la notification :

"Il apparaît donc que l'EURL X n'exerce aucune activité économique et qu'elle ne réalise donc pas d'opérations situées dans le champ d'application de la TVA. Elle ne peut donc être considérée comme étant assujettie à la TVA au sens de la jurisprudence communautaire. Dans ces conditions, elle ne remplit pas les conditions de déduction prévues par les articles 271 I du code général des impôts".

Si l'inspecteur veut retirer à la société X l'assujettisement à la TVA, libre à lui... Mais dans ce cas, le jour où la société vend son bien, pas de TVA calculée sur la marge, ou sur le prix de vente... et à ce jeu, le trésor public est perdant !

Qu'en penses tu ?


Bonjour,

Vu comme ça oui.. Mais je comprends pas le contrôleur, le marchand est un redevable habituel de tva, comment peut il écrire cela alors que c'est un marchand de biens et que forcément il y a des délais très aléatoires..
J'ai jamais eu le cas franchement.


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Claudusaix
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 23/01/2010 16:43
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Bonjour,

Je me permets d'intervenir sur ce sujet en vous mettant le lien vers la documentation fiscale relative à ce sujet.

D'autre part, l'administration fiscale avait publiée un arrêt de la cour de cassation qui traitait de la notion d'opérations habituelles (Cf. BOI 8 A-1-01 du 26 Février 2001). Je reproduis l'analyse donnée par l'administration fiscale :

Citation : Extrait BOI 8 A-1-01 du 26 Février 2001
ANALYSE DE L'ARRET (texte reproduit en annexe) :

Le redevable qui, depuis l’enregistrement de son activité en qualité de marchand de biens :
- n’a acquis aucun bien autre que celui acquis en cette qualité ;
- a donné à bail le bien en cause à une société, dont il est le gérant et principal actionnaire, qui y exploite un fonds de commerce ;
- et inscrit ce bien à un compte d’immobilisation et non en stock ;
ne peut bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 1115 du Code général des impôts dès lors qu’il résulte de ces constatations qu’il n’exerce pas l’activité de marchand de bien à titre habituel.
OBSERVATIONS :

Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation précise que lorsqu’il est conforté par d’autres éléments le motif tiré de l’exploitation directe d’un bien acquis sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts peut justifier la remise en cause de ce régime (Rapproch., a contrario, Cass. com. 24 juin 1997, Bull. IV, n° 203, p. 177).
Annoter : D.B. 8 A 242 n° 1, 8 D 1111 et 14.


En espérant que mon intervention vous sera utile,

Cordialement,


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El rico
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 24/01/2010 20:32
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Bonjour,

C'est un sujet intéressant.
En effet, on voit souvent l'inverse, à savoir une personne manuelle, débrouillard qui achète, retappe et revend des appartements.
Au delà de 2 apparts par an, le fisc interviend pour dire que cette personne a une activité de marchand de bien immobilier et lui réclame la tva sur la marge.

Celà dit en fonction des opérations et des marges dégagées, il est souvent plus intéressant de se situé en professionnel notamment pour des raisons d'impot sur la plus value, dont le taux je le rappelle est de 27%. De plus, le particulier ne peut effectivement pas déduire la tva sur les travaux.

Se pose un autre problème pour le professionnel, celui de l'assurance. Pour une personne qui se lance dans l'immobilier il est parfois difficile, voir impossible de procurer une assurance dommage ouvrage. Ce qui peut être un indice, d'après moi, pour dire que le constructeur ne réalisant qu'une affaire en 4 ans, sans assurance n'a pas appliqué la règlementation fiscale.

Salutations


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Frederic_06
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Re: Contrôle fiscal - régime marchands de biens - questions sur la TVA
Ecrit le: 05/02/2010 11:44
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Bonjour,
Ce sujet m'intéresse car un de mes clients est redressé par l'Administration fiscale qui requalifie une opération de cession d'élément d'actif en opération de Marchand de Biens.

Concernant votre client, la position de l'administration apparaît clairement comme étant celle qui consiste à vouloir ramener dans son escarcelle le plus d'argent possible.
L'activité de MDB se détermine en fonction de deux critères principaux : l'habitude et l'intention spéculative. Ces deux critères, au regard de l'article 35 I 1° du CGI sont cumulatifs.
HABITUDE
Concernant votre client, il est vrai qu'en terme de "notion d'habitude", aucune vente n'a été réalisée mais cela ne veut pas dire qu'elle ne se fera pas.
Mémento FL 2009 § 5275 : "les MDB sont les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom certains biens (immeubles, FDC, actions ou parts de sociétés immobilières), en vue de les revendre..."
Votre client a bien acheté un bien immobilier en vue de le revendre puisqu'il s'est déclaré en tant que MDB!
Concernant le dépassement du délai de 5 ans permettant de bénéficier du régime de faveur pour les droits d'enregistrement, je n'ai rien trouvé permettant de dire qu'au-delà de 5 ans ont puisse dire que "finalement" l'opération ne relève pas du régime des MDB voir n'entre pas dans le champ d'application de la TVA.
L'article 35 I 1° du CGI n'évoque nul part un délai à respecter entre la date d'acquisition et la date de revente.
INTENTION SPECULATIVE
Celle-ci doit se manifester à la date d'acquisition. A cette date, la société avait (je suppose) déclaré son activité de MDB et l'acquisition a été faite dans ce cadre là. Donc, l'intention spéculative est dès-lors démontrée.
D'ailleurs, l'inscription de l'activité de MDB dans l'objet social fait partie des éléments tendant à prouver que l'activité relève du régime des MDB.
Il résulte d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, notamment d’une décision du 2 Juin 2006, que l’intention spéculative doit être caractérisée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession. (voir lien ci-dessous)

QUESTIONS :
Quelles-sont les raisons pour lesquelles le bien n'a pas été vendu? En matière de DE, une demande de prorogation du délai ou de dispense de régularisation a-t-elle faite?
A quel montant, en fonction du prix de revente estimé, s'élèverait la TVA Collectée sur la marge?
Une fois dénouée, l'opération serait-elle avantageuse pour l'administration en matière de TVA?

Ci-dessous un lien vers un article intéressant.
http://www.operationsimmobilieres.com/root...27102006p97.pdf

Cordialement.


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