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Création d'une SCI ?

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Magoo67500
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Ecrit le: 17/11/2014 13:01
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Bonjour à tous,

Je me posais la question quant à la création d'une SCI suite au décès de ma grand-mère.

Ma mère en est l'héritière mais souhaiterai également la transmettre à moi et mon frère.

Comme elle ne souhaite pas vendre la maison, je me suis posé la question sur l'utilité d'une SCI et surtout ses avantages inconvénients.

J'avais dans l'idée la constitution d'une SCI avec ma mère comme nu propriétaire à 100 %, mon frère et moi usufruitier à hauteur de 50 % chacun. Des travaux serait alors engagé en vue d'une location à des particuliers.

Qu'en pensez-vous ?

Merci par avance pour vos réponses.

Joaquin-gonzalez
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 17/11/2014 17:16
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Bonjour,

La SCI peut-être une bonne alternative pour éviter les inconvénients de l'indivision. Les régles de l'indivision, à moins qu'il n'y ait une convention d'indivision, sont parfois assez rigides : Il faut par exemple l'unanimité des co-indivisaires pour faire un acte de disposition sur le bien indivis. Les régles du partage de l'indivision sont également contraignantes : sachant que "nul n'est tenu de rester dans l'indivision", en cas de litige, il faut avoir recours au juge pour trancher.

Enfin, cela évite les problèmes de la succession future (et notamment les droits de succession).

Par contre, votre montage juridique me semble plutôt complexe (Si je comprends bien, votre mère serait nu propriétaire des parts de la SCI, et vous usufruitiers de ces mêmes parts). Quel est l'avantage pour vous d'un tel montage juridique ?

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Magoo67500
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 17/11/2014 17:46
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Merci pour votre réponse Joaquin,

Le montage juridique ne me semble pas trop complexe à mon sens. ayant déjà traité des SCI j'ai vue ce procédé utilisé dans la mesure où l'héritier reste propriétaire et donc décisionnaire du bien à vendre ou non.

Il n'y a pas d'avantage juridique à faire ça mais je veux simplement proposé à ma mère le fait qu'elle reste propriétaire de la maison et que si jamais un jour l'envie nous prend de le vendre pour x raison, ce n'est que ma mère qui pourra prendre la décision.

Opté pour une SCI permettra donc d'économiser les frais de succession en précisant dans les statuts qu'en cas de décès, les parts du défunt reviennent de façon égal aux membres de la famille restant en vie.

Je pense également constitué une SCI imposé à l'IR, étant donné qu'on envisage de faire des travaux de rénovation, dans le but de loué, la SCI sera alors déficitaire les premières années permettant donc une diminution de l'IR.

Corrigez moi si je me trompe.

Mozo
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 17/11/2014 18:43
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Bonjour,

Je n'ai pas de réponse, mais des interrogations

Si votre mère vous donne l'usufruit du bien, serait-il pas alors une donation ?

Vous êtes sur que le nu propriété peut vendre le bien sans l'accord de l'usufruit et garde le fruit de la vente ?

Cordialement

Christian

Joaquin-gonzalez
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 17/11/2014 19:50
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Bonjour,

Si votre mère reste "propriétaire" (nue propriétaire) de l'appartement, vous ne bénéficierez pas des avantages d'une succession simple, sans droits de succession. Je pensais que vous vouliez créer une SCI, puis céder la maison à la SCI.

Dans le cas que vous décrivez, nous sommes dans le démembrement de propriété : votre mère vous donne l'usufruit, tout en conservant la nue propriété. De plus, au niveau de l'usufruit, vous serez en indivision avec votre frère. Vous aurez à la fois les inconvénients de l'indivision et du démembrement de propriété.

Au niveau de l'IR, vous serez imposé de la même manière que vous soyez en SCI ou non, puisque la maison reste propriété de votre mère (et vous en usufruit).

Je ne vois pas très bien l'avantage de créer une SCI dans ce cas. Ni du point de vue fiscal, ni du point de vue juridique.

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Cattier-clotilde
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 17/11/2014 20:01
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Bonsoir,

Tout d'abord, l'apport ou la cession d'un immeuble à une SCI entraine le paiement de droits d'enregistrement (environ 5% de la valeur d'apport et du prix de fession), plus des frais (rémunération du notaire en cas de cession, honoraires de redaction d'action d'apport en cas d'apport, etc).

Ensuite, un démembrement de la propriété des parts de SCI est un montage juridique assez classique, interessant d'un point de vue transmission : les enfants acquièrent (par cession ou donation) la nue-propriété des parts de la SCI et les parents conservent l'usufruit, qui sera automatiquement et sans droits de succession transmis à leurs enfants à la suite de leur décès.

Dans le schéma proposé, c'est votre mère qui aurait la nue-propriété. Pourquoi ? Je ne suis pas certaine que le schéma de transmission décrit ci-dessus s'applique dans ce contexte.

D'autre part, je ne suis pas certaine que le nu-propriétaire puisse vendre le bien sans l'accord de l'usufruitier et sans dédommagement de ce dernier... Il faudrait faire des recherches sur ce point.

Bonne soirée !

Cordialement



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Magoo67500
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 18/11/2014 09:50
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Tout d'abord, merci pour vos réponses.

Après avoir effectué quelques recherches, il n'est effectivement pas possible de vendre le bien de façon unilatéral (nu propriétaire ou usufruitier), il faut l'accord de tout le monde.

Donc le système de répartition que j'avais pensé ne fonctionne pas. En gros il faudrait une division des parts (nu propriété + usufruit, sans distinction) mais avec une répartition différente.

Par exemple ma mère aurait 52 part et moi et mon frère 24 parts chacun. De ce fait, même si moi et moi frère souhaitons vendre, ma mère sera à elle seule décisionnaire.

En faite ce que je cherche à faire c'est une transmission de la maison sans subir l'indivision mais que ma mère reste seule décisionnaire de la vente ou non de la maison.

Si vous avez une solution par rapport à cela, je suis preneur.

Donc si je reprend mon exemple ci-dessus, ma mère serait propriétaire à 52 % et donc participera aux frais à hauteur de 52 % (que ce soit taxes, charges, etc) mais bénéficiera aussi à hauteur de 52 % du résultat.

Le fait de constituer une SCI dont ma mère cédera la maison à la SCI entrainera donc des frais à hauteur de 5 % de la valeur du biens de frais d'enregistrement + frais accessoire de notaire.

Est-ce que ce schéma est plus correct ?

Dans ce cas là, est-il judicieux de crée un SCI ?

Merci encore pour vos réponses.

Cattier-clotilde
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 19/11/2014 07:24
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Bonjour,

Pour répondre à vos objectifs, voici le schéma qui pourrait être envisagé :

- votre mère une SCI et y apporte la maison ( droits d'enregistrement de 5% + frais de conseils pour l'apport et la valorisation de la maison),

- votre mère vous donne, à vous et votre frère une fraction des parts de la SCI (abattement de 100k€ par enfant puis application, le cas échéant, des droits de donation),

- pour que votre mère conserve le pouvoir de vendre la maison, il faudrait que la fraction du capital social que représente les parts sociales qu'elle vous donne lui permette de garder la majorité requise, par les statuts, pour vendre le bien immobilier (les statuts vont prévoir que la vente du bien immobilier est décidée si x% des associés ont voté favorablement... Il faudrait que votre mère détienne seule cette majorité).

Il est plus facile de transmettre des parts sociales qu'une maison et cela évitera l'indivision : votre frère et vous-mêmes serez associés.

Cordialement



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Magoo67500
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Re: Création d'une SCI ?
Ecrit le: 19/11/2014 19:17
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Merci pour votre réponse Elea.

Maintenant une dernière question, est-ce que la création d'une SCI est judicieuse avec uniquement 1 bien immobilier ? Si oui pourquoi et inversement.

Merci beaucoup

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