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Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante

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Madeinor
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Ecrit le: 12/03/2022 17:07
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Bonjour ,

Savez vous comment a été calculé le loyer en annuité constante de 39 173€ sur l'exemple du bofip paragraphe 70 ci joint : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1812-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-BASE-60-30-10-20131216

Selon moi l'annuité constante devrait se calculer comme cela : Pour moi ça devrait être : 324000* ( 0,09 / 1-(1+0,09)^-15) = 40 195€ ...

Merci pour votre réponse !
Proftournesol
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Re: Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante
Ecrit le: 12/03/2022 17:43
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Bonjour,

si j'ai bien compris, l'annuité constante comprend aussi 2 700 € au titre du "portage" du prix de l'option d'achat (=9% x 30 000, par an) ; l'annuité correspondant au financement des 294 000 € "empruntés" (=300 000 + 24 000 - 30 000 = 294 000 €) est de 36 473 € (soit 39 173 - 2 700), ce qui correspondant bien à 294 000 x 9% /(1-(1+9%)^-15).

Bien compliqué tout çà.

Cordialement,



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Re: Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante
Ecrit le: 12/03/2022 23:00
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Merci pour votre réponse !

La somme empruntée ne correspond pas aux 300 000€ et aux 24 000€ de frais ?

Quel est l'interêt d'un portage dans cette exemple pouvez vous m'éclairer sur l'opération financière faite dans cet exemple ?

Je vous remercie.

Cordialement
Proftournesol
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Re: Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante
Ecrit le: 13/03/2022 13:31
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Bonjour,

je ne suis pas un spécialiste, mais j'imagine que le prix de l'option d'achat n'est pas "emprunté" par le crédit preneur (car il sera payé lors de la levée de l'option d'achat, en fin de crédit bail), mais simplement "porté" par le crédit bailleur (et ne sera donc pas remboursé mais portera des intérêts).

Grosso modo, le coût de l'investissement est séparé en deux, une partie qui sera "remboursée" (les 324 000 - 30 000 = 294 000) et une autre partie (le prix de levée de l'option, 30 000) qui sera simplement portée.

Cordialement,



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Re: Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante
Ecrit le: 13/03/2022 16:55
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Bonjour,

J'essaie également de bien comprendre la chose.

Néanmoins, j'ai du mal comprendre la notion de portée la levé d'option...

Concrètement la société de leasing a acheté l'immeuble : le coût supporté est de 300 000€ et 24 000€ frais d'acquisition (notaires etc par exemple)

Cette société de leasing propose un crédit bail immo en payant l'annuité sur les capitaux investis. Donc la base " amortissable " pour le calcul de l'annuité constante se calcul : prix d'acquisition - valeur résiduelle = 324 000 - 30 000 = 294 000€.

Ce que je comprend pas c'est les 2700€ de portage le crédit preneur les verse tous les ans ? Pourquoi ? Car à la fin du crédit bail il verse 30 000€ de levé d'option

De plus, le portage immobilier de ce que je comprend c'est lorsqu'un propriétaire (ici la société de leasing) a besoin de treso et va vendre sa propriété moins cher que sa valeur vénale tout en restant locataire du bien en versant à l'investisseur un loyer sous forme de crédit bail de façon temporaire... dans notre cas qui est qui ?

Je vous remercie
Proftournesol
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Re: Crédit bail immobilier calcul loyer annuité constante
Ecrit le: 14/03/2022 07:42
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Bonjour,

Je pense qu'il ne faut pas s'arrêter à ce terme de portage. Il vaut mieux voir l'opération comme deux emprunts, l'un de 294 000€ remboursable par annuités constantes, et l'autre de 30 000€, remboursable in fine.

Cordialement,


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