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Revue Fiduciaire

Demembrement propriete

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Fripoune
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Ecrit le: 28/11/2007 12:50
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Bonjour

Je suis confronté au cas suivant pour l'acqusition d'un bien immobilier : Une SCI acquiert la nu propriété et la société commerciale l'usufruit de l'immeuble - SCI et SARL étant détenu par les mêmes associés.

Le montage est le suivant : la SARL finance l'usufruit pendant 15 ans et cet usufruit est transmis à titre gratuit à la SCI. Pour information, l'usufruit représente 75% d el avaleur de l'immeuble.

Intérets :
- la societé comerciale finance 75% de la valeur de l'immeuble et transmet à titre gratuit cet usufruit à la SCI
- dans 15 ans, la SCI reconstitue la pleine propriété de l'immeuble et peut le céder sans plus values.

Avez-vous déjà été confronté à ce type de montage ? Existe t-il des règles fiscales particulières pour l'évaluation de l'usufruit ?

Merci beaucoup


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FRIPOUNE
Pitchounou
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Re: Demembrement propriete
Ecrit le: 28/11/2007 16:37
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Il me semble que dans le Francis Lefebvre, on doit parler de cela.
El rico
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Re: Demembrement propriete
Ecrit le: 28/11/2007 17:14
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Bonjour,

Il doit y avoir un avantage particulier à ce montage et ce n'est certainement pas de la possibilité de cession en exonération de plus-values dans 15 ans qui en est la cause.

A mon avis, il y a dans le cas particulier de ce genre de montage un risque fort d'abus de droit mais çà peut fonctionner si vous n'êtes pas contrôlé par l'administration fiscale avant 18 ans.
La raison d'être de ce montage est l'amortissement de la valeur de l'usufruit par la sarl et la non taxation de revenus fonciers par la SCI, puisqu'elle n'aura aucun revenu. Les associés gagnent l'IR sur les RF et surtout la CSG/CRDS.

Merci de confirmer.

Salutations.


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Diplômé d'expertise comptable
Fripoune
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Re: Demembrement propriete
Ecrit le: 28/11/2007 19:08
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Bonsoir

Merci pour vos commentaires. J'ajoute quelques précisions complémentaires sur mes recherches :

La tentation d'un tel montage est de maximiser la valeur de l'usufruit de l'immeuble pour augmenter les charges de la société commerciale et de transmettre in fine à moindre coût un bien dans le patrimoine privé du chef d'entreprise par reconstitution de la pleine propriété.

La difficulté et la limite reposent à mon avis sur la juste détermination de la valeur de l'usufruit.

A ma connaissance, 2 méthodes peuvent être utilisées :
- Au niveau fiscal (art 669 CGI) : 23% du prix de revient du bien mmobilier par tranche de 10 ans
- Au niveau économique, par actualisation des revenus futurs. Cette dernière méthode plus avantageuse s'avère beaucoup plus aléatoire et peu cohérente avec le cas d'une structure qui ne retire aucun revenu de l'usufruit mais bénéficie éventuellement d'une économie de charges

Voilà où en sont mes réflexions...

Merci


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FRIPOUNE
El rico
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Re: Demembrement propriete
Ecrit le: 28/11/2007 21:35
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Message édité par El rico le 28/11/2007 21:37
Bonjour,

Voici la partie de l'art 669 du CGI dont vous parlez :"L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier"

A mon avis, si vous utilisez cet article, vous allez droit dans le mur.

Si vous considérez que vous ne retirerez aucun revenu de l'usufruit, ce droit, qui au passage est comptablement une immobilisation incorporelle, n'a donc aucune valeur.

Sincèrement je connais des démenbrements de parts sociales ou actions mais pas de cas similaires au votre.
Si votre objectif est de "maximiser la valeur de l'usufruit de l'immeuble pour augmenter les charges de la société commerciale", vous êtes dans le cadre de l'abus de droit.

Il serait interessant d'avoir d'autres avis de personne qui ont déjà vu appliquer le démembrement dans le même cadre.

Salutations.


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Diplômé d'expertise comptable
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