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Domicilier son entreprise chez soi : aspects fiscaux

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Catégorie : Le monde des entrepreneurs
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Domicilier son entreprise chez soi

Domicilier son entreprise chez soi ou louer un bureau à sa société est tout à fait possible et relativement courant dans le cadre d'une création d'entreprise. Le dirigeant met alors en location une partie de sa résidence principale et perçoit des revenus fonciers.

Lorsque le contrat de bail ou le règlement de copropriété restreignent cette possibilité, la domiciliation ne peut être temporaire (limitée à 5 années à compter de la création de la société. Le syndicat de copropriété ou le propriétaire des locaux doivent en être informés).

Cette domiciliation ne doit pas être confondue avec l'exercice de l'activité qui peut toujours être interdite par un bail d'habitation ou le règlement de copropriété (interdiction de recevoir des clients etc.).

Voici, en ce qui concerne les aspects fiscaux, les principaux points à prendre en considération pour vous aider dans votre prise de décision...

Le créateur d'entreprise a la possibilité de domicilier sa société chez lui en utilisant son adresse personnelle. Ce n'est pas un local commercial mais un local à usage d'habitation. C'est possible pour une entreprise individuelle, un dirigeant de société et même un auto-entrepreneur.

Pour obtenir une adresse administrative différente, il est possible de faire appel à une société de domiciliation. Ce dernier cas ne sera pas abordé.

Pour rappel, dans les villes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le local doit être la résidence principale de l'entrepreneur et l'activité doit être exercée par ses occupants, sans réception de clientèle ni de marchandises.

 

Domicilier son entreprise chez soi : les grands principes

Le dirigeant d'une entreprise peut domicilier son entreprise chez lui, c'est-à-dire y fixer le siège social de sa société. C'est tout à fait légal et même autorisé pendant 5 ans lorsqu'un règlement de copropriété ou un contrat de bail limite cette possibilité.

Le représentant légal d'une société peut donc domicilier sa société à son domicile personnel. Les changements ultérieurs sont adressés au greffe du tribunal de commerce.

Il ne faut toutefois pas confondre domiciliation avec le fait d'exercer une activité à domicile. Les règlements de copropriété ou un contrat de bail d'habitation peut tout à fait interdire l'exercice de l'activité ou contenir des clauses qui restreignent la possibilité de recevoir des clients. Dans ces deux derniers cas, la tolérance ne s'applique pas, même pas pendant les 5 premières années d'activité.

La surface louée à la société dépend des besoins réels du dirigeant pour sa société. Toutes les pièces et notamment les pièces privées ne peuvent être louées à la société. Le plus souvent, la location se limite à un bureau (tout ou partie d'une pièce du logement) et à un espace de stockage.

Quel loyer pour la location d'une partie du domicile à sa société ?

Le propriétaire d'un logement peut se baser sur la valeur locative, c'est-à-dire sur un prix moyen au mètre carré de l'immobilier de sa région. Ce prix moyen peut dépendre du type de logement.

Le locataire peut diviser son loyer par le nombre de mètres carrés du logement. 

Dans les deux cas, le chiffre obtenu sera multiplié par le nombre de m2 mis à la disposition de la société.

Quelles sont les conséquences du paiement d'un loyer au dirigeant ?

Lorsque le dirigeant loue son domicile à sa société, le loyer est une charge déductible des résultats de la société. En contrepartie, le dirigeant déclare les loyers et charges dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce revenu foncier va lui permettre de déduire certaines charges.

Quelles sont les charges déductibles des loyers perçus ?

Dès lors que le montant total des loyers perçus est inférieur à 15 000¤, le dirigeant bénéficie du régime du micro-foncier. Il déclare ses loyers et bénéficie d'un abattement de 30% sans avoir besoin de détailler les charges.

Au-delà de ce montant, le revenu foncier peut être diminué d'une fraction des intérêts d'emprunt, des travaux réalisés, des charges de copropriété, de la taxe foncière etc. Cette fraction sera calculée au prorata de la surface mise à la disposition de la société.

Comment déclarer le loyer lorsqu'on loue son domicile à sa société ?

Le revenu foncier ainsi obtenu est déclaré chaque année pour le début du mois de juin. C'est le formulaire n°2044 qui vient compléter la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu (déclaration n°2042).

Ces revenus fonciers seront soumis à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% (9,20% de CSG, 0,50% de CRDS et 7,50% de prélèvement de solidarité). Le prélèvement à la source mensuel ou trimestriel s'appliquera dans les deux cas (IR et prélèvements sociaux).

Louer une partie du domicile du dirigeant à une société peut être intéressant si l'imposition globale (société et dirigeant confondus) n'augmente pas. C'est pour cette raison qu'une appréciation au cas par cas est toujours nécessaire.

 

Domicilier son entreprise chez soi : exemple chiffré avec un loyer

Prenons l'exemple du dirigeant d'une EURL à l'IS créée en 2020. Le dirigeant de la société est propriétaire d'un appartement de 70m2 et il dédie une pièce de 9m2 à sa société. Le montant total des charges est le suivant :

  • 2 000¤ pour les intérêts d'emprunt ;
  • 2 400¤ pour les charges de copropriété ;
  • 800¤ pour la taxe foncière :
  • 800¤ de travaux.

La valeur locative de l'appartement est de 1 000¤ par mois. Le montant annuel du loyer réclamé à la société s'élève à :

1 000 * 12 * 9 / 70 = 1 540¤ (arrondi).

La société fera une économie d'impôt de 231¤ (taux de 15%) ou de 431¤ (taux de 28%).

De son côté, le dirigeant paiera un supplément d'impôt sur le revenu et un supplément de prélèvements sociaux. Ces derniers s'élèvent dans notre exemple à 265¤ (1 540 * 17,2%)

Total des charges déductibles : 

Sans option pour le régime micro foncier :  6 000 * 9 / 70 = 771¤

Avec option pour le régime du micro foncier : 1 540 * 30% = 462¤

Revenu foncier à déclarer : 

Sans option pour le régime micro foncier 1 540 - 771 = 769¤

Avec option pour le régime micro foncier   : 1 540 - 462 = 1 078¤

Supplément d'impôt sur le revenu à payer :

Ce supplément d'impôt sur le revenu dépend de la tranche d'imposition dans laquelle se situe le dirigeant. S'il n'est pas imposable, son montant s'élèvera à zéro.

Au taux de 11%, le dirigeant paie un supplément de 85¤ ou 119¤ selon l'option exercée ou non.

Au taux de 30%, il paie soit 231¤ soit 323¤ de plus.

À ces montants s'ajoutent les prélèvements sociaux pour un montant de 265¤ ce qui permet de constater que le supplément d'imposition peut être supérieur aux gains réalisés par la société.

D'un autre côté, ce montant peut être utilisé pour diminuer la rémunération soumise à cotisations sociales du dirigeant dès lors qu'il a cotisé suffisamment pour bénéficier des assurances sociales. Cet exemple montre bien l'importance d'une évaluation au cas par cas.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
Suivez moi sur Linkedin et sur Twitter.


Le 02/10/2014 21:39, Thierry-chapuis a écrit :
  

Bonsoir,

Ne faudrait-il pas prendre en compte le coût de la CFE pour ce local pris en location ?


Le 03/10/2014 08:07, Elea1 a écrit :
  

Bonjour,

La base d'imposition à la CFE est composée par les biens passibles d'une taxe fonciére dont le contribuable a la disposition, quel que soit le scénario juridique en vertu duquel il en a la disposition (propriétaire, locataire, utilisateur à titre gratuit, etc).

En conséquence, dès lors que le siège de la société est au domicile de son dirigeant, le montant de la CFE sera identique que le locataire loue ou non une partie de son domicile à sa société (i.e. il a la disposition du local dans les deux situations).

Cordialement


Le 03/10/2014 08:20, Elea1 a écrit :
  

Re-bonjour,

J'ai oublié de répondre à votre question :)

Sur la base de ce que j'ai indiqué ci-dessus, intégrer la CFE dans le prix de location n'est pas pertinent dans la mesure où le même montant de CFE sera du par la société qu'elle loue ou utilise à titre gratuit le domicile du dirigeant.

C'etait une très bonne question !

Bonne journée !


Le 07/10/2014 13:02, Alan33 a écrit :
  

Bonjour,

Il y a peut-être un raccourci quand le dirigeant est locataire et non propriétaire du logement. En effet dans ce cas, la société est "sous-locataire", avec les spécificités suivantes :

- sur le plan juridique la "sous-location" ou convention d'occupation


Le 07/11/2014 14:31, Gmaurer a écrit :
  

bonjour,

dans votre comparaison d'impact fiscal n'oubliez vous pas le fait qu'une fois l'impôt sur les sociétés payé, pour disposez des fonds à titre personnel, il faut se verser un dividende lui même soumis à l'IR, ce qui à mon sens favorise le calcul de location du domicile.


Le 10/11/2014 08:28, Escolar a écrit :
  

Bonjour,

Effectivement,


Le 28/12/2014 20:20, Busbus1384 a écrit :
  

Bonsoir,

Je rejoins le raisonnement de Gmaurer. Pour que la comparaison soit pertinente, il ne faut pas oublier de prendre en compte l'impact de l'IR et des prélèvement sociaux de 15,5% (voir plus dorénavant pour les SARL) sur la quote-part du loyer net d'IS distribuée.

En tenant compte de cela, (sauf erreur de ma part) la constitution d'un loyer est dans tous les cas plus favorable ( même dans votre hypothèse d'un résultat fiscal de 30 000 E)

Bien cordialement


Le 30/07/2015 15:38, Samforfi a écrit :
  

Bonjour,

Arrivant un peu après la bataille sur cet article, une question me trotte dans la tête.

Dans le cas où le dirigeant serait locataire de son habitation, afin de pouvoir, à la fois déduire des charges de l'IS de l'entreprise et éviter la déclaration de revenus fonciers.

Quels seraient les obstacles pour passer cette quotepart de loyers, non paie en loyer d'une sous-location mais tout simplement en défraiement (notes de frais)?

En effet, le dirigeant supporte une quote part de loyer, éventuellement d'un logement un peu plus grand que s'il n'avait pas de société à gérer pour pouvoir y placer un bureau (comme des frais kilométriques par exemple dans le cas de déplacement) au profit de sa société, il n'en tire personnellement pas de bénéfice, puisqu'il s'agit d'un remboursement de frais (frais qu'il doit assumer à titre personnel et au profit de la société).

Cette pratique est-elle à bannir? Si oui pour quelles raisons?

Sincères salutations


Le 11/09/2015 15:25, Pierrefou a écrit :
  

Bonjour,

Savez-vous si les revenus fonciers peuvent être exonérés d'impôt en vertu de l'article 15 du CGI "Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu."

Cordialement.


Le 23/09/2015 11:10, Davben a écrit :
  

Bonjour,

Je suis intéressé par les réponses aux dernières questions. Par extension, savez vous si la location d'un bureau au domicile d'un associé de SAS implique la déclaration d'un établissement secondaire et donc le reglement de la CFE pour ce econd établissement ?


Le 07/12/2015 20:25, Mauhourat a écrit :
  

Si je loue une pièce à ma société,est-ce qu'en cas de vente de mon domicile (principal) je vais être soumis à la plus-value sur ma maison ? Merci pour vos réponses


Le 16/12/2015 18:22, Mauhourat a écrit :
  

Personne pour me répondre sur le risque de plus value d'un domicile loué en partie à son entreprise ?


Le 04/05/2016 16:15, Arleziana a écrit :
  
Je dois remplir la déclaration de revenu et je ne sais pas comment faire pour déclarer le montant de sous location reçu de notre société , en tant que particulier.Vu que on est des locataires , et que en même temps c est notre résidence principale, est que je dois :

1) déclarer dans la rubrique "Revenus fonciers - micro foncier) vu que on est a 3600 € / an, donc on ne dépasse pas les 15 000 € .

2) déclarer comme des bénéfices non commerciaux ? En ce cas là , il faut faire une déclaration complémentaire , laquelle , dans quelle rubrique inscrire le montant ?

J'ai lu et remarquée dans les Champ d'application du revenu foncier, chapitre 3 , paragraphe 80 : "Les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent, d'une manière générale, de celle des bénéfices non commerciaux (voir III, § 220). "

Parmi autres sites j ai trouvé ça aussi :
Autres types de BNC

Il s'agit de toutes les activités qui ne relèvent d'aucune autre catégorie de revenus. On peut citer, à titre d'exemples :

  • les sous-locations d'immeubles nus

Donc , ce que je ne comprend pas , j'ai appelé le centre des impôts et ils m ont dit que c'est du revenu foncier , même si on est des locataires ou propriétaires , c 'est pareil .Mais, moi je ne suis pas persuadée , vu le champ d'application du revenu foncier .

Est-que vous avez la bienveillance de répondre a ma problème ?!

Le 04/05/2016 16:38, Frédéric Rocci a écrit :
  

Bonjour à tous,

Pour vos différentes questions, je vous invite à ouvrir un sujet dans notre forum de discussion : https://www.compta-online.com/nouveaumessage56

Bien cordialement,

Frédéric
Administrateur Compta Online


Le 14/03/2017 22:07, HapyFree a écrit :
  

Bonjour,

Le gain à rechercher ici n'est pas réellement fiscal. Parfois même la location à soi-même peut générer une impôt plus élevé (notamment en matière de CSG), mais il faut regarder cela du point de vu social, comme étant un moyen de sortir un flux de trésorerie sans cotisations sociales.

Cordialement,


Le 18/03/2017 09:52, Gaellemourad a écrit :
  

Bonjour,

Et quelles conséquences sur l'imposition de la plus value en cas de revente ?

Exonération habitation principale ? j'ai des doutes sur la quote part louée à la société ...


Le 14/03/2018 21:58, Catherinech a écrit :
  

Bonjour, j'ai les mêmes questions que celles posées ci-dessus, concernant la déduction fiscale d'une partie de son loyer pour raison de location d'une partie de son domicile à sa société, lorsque l'on est locataire et pas propriétaire, et je ne vois pas les réponses. Pouvez-vous m'éclairer? Je vous en remercie par avance, c'est exactement la question que je me pose. Bien cordialement.


Le 15/03/2018 18:39, Cattier-clotilde a écrit :
  

Bonjour,

En cas de revente de l'immeuble, la fraction non affectée à l'habitation principale ne peut pas bénéficier du dispositif d'exonération applicable à la cession de la résidence principale.

En revanche, les abattements pour durée de détention sont applicables à la plus-value sur la fraction de l'immeuble affectée à un usage professionnel.

Cordialement


Le 11/01/2019 09:15, Saluts a écrit :
  

Bonjour,

Je recherche désespérément un modèle de bail de location partielle de mon logement (dont je suis le propriétaire) à ma société.

Où puis-je trouver cela s'il vous plait ?

D'avance merci

FA


Le 09/09/2019 14:01, Ylezy a écrit :
  

Bonjour et merci pour tous ces éléments.

J'ai un cas "particulier" (nous avons tous le nôtre, je suppose ?).

Je suis gérant majoritaire d'une activité de services en informatique. Techniquement, ma compagne est propriétaire du logement que nous habitons. Le principal de mon activité est exercé chez nous. J'ai investi une partie des lieux depuis plusieurs années (environ 19m² pour bureau, serveurs, stockage).

Je dispose de nombreux serveurs et qui génèrent une charge non négligeable en électricité (il a fallu passer notre compteur à 13KW pour permettre le fonctionnement).

Ainsi, chaque année, la part de la consommation engendrée par l'exercice de mon activité compte pour 44% de notre consommation d'énergie électrique. Le budget est conséquent.

Nous voudrions pouvoir faire participer ma société aux charges induites. Comment faire ? Faut il établir un bail ? de quel type, mixte ? Commercial (je ne reçois quasiment jamais de client, nous habitons une longère en rase campagne, au milieu de rien) ?
Nous ne souhaitons pas nécessairement que la société verse un "loyer" pour l'occupation permanente des lieux, mais simplement qu'elle paie sa part de charges.

Merci pour toute réponse que vous pourriez nous apporter.

Yann



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