Écriture prêt versé chez le notaire

Bonjour à tous,

Malgré mes recherches sur ce magnifique site, j'ai quelques doutes sur la façon de saisir les écritures pour l'achat d'un local commercial par une SCI soumise à l'IS (mais pas à la TVA).

C'est le notaire qui a centralisé sur un compte dédié pour la SCI :

- la réception du prêt bancaire

- la réception des apports des associés de la SCI

- le paiement pour la promesse de vente

- le paiement de l'agent immobilier

- le paiement des diverses taxes, émoluments, etc.

- le paiement du local au vendeur

Mon premier problème est l'écriture pour l'octroi du prêt sans utiliser le compte 512 puisque c'est le notaire qui a tout reçu : 467 D ; 164 C ?

Ensuite, comment équilibrer le compte 467 chez le notaire, ne sait-ce que pour le remboursement progressif du prêt ? D'habitude on débite au fur et à mesure le 467 et on crédite le 512. Mais le 512 n'a pas été débité initialement du montant du prêt puisque c'est le notaire qui l'a reçu puis transféré au vendeur. Donc je vais avoir un 512 créditeur et un 467 débiteur ad vitam æternam...

Enfin, où comptabiliser les frais notariés et taxes ? En charges ou en immobilisation ?

Merci pour votre aide !

Bonjour,

Souhaitez-vous plus de détails pour pouvoir apporter une réponse à cette question ?

J'ai vu quelque part la notion d'écritures miroir mais j'ai du mal à voir comment l'appliquer à mon cas, toujours à cause du fait que la SCI n'a pas eu d'écriture en provenance de l'établissement bancaire, alors que le notaire oui.

Bonjour,

Le principe est de créer dans le plan comptable de votre SCI un compte de tiers 467 intitulé " NOTAIRE XX ", puis de constater " pas à pas " dans votre journal d'OD les opérations afférentes à votre acquisition telles qu'elles figurent sur le relevé communiqué par le notaire. Les fonds débloqués par la banque au titre de l'emprunt que vous avez souscrit et qui ont été versés directement par la banque sur le compte du notaire sont portés au crédit d'un compte 164. Les remboursements ultérieurs seront débités par la banque directement sur votre compte bancaire (débit compte 164 pour le capital et 6611 pour les intérêts par le crédit du compte 512, dans votre journal de banque).

Je joins un exemple (non exhaustif) de relevé de compte émis par un notaire et des écritures afférentes. Dans votre cas, la commission versée à l'agent immobilier (qui n'est pas prévue dans cet exemple) sera débitée au compte 622 par le crédit du compte 467. Il est de même du prorata éventuel de taxe foncière remboursée au vendeur (débit 614 / crédit 467) ou de la caution versée en garantie du paiement du loyer (débit 275 / crédit 467).

Votre SCI étant soumise à l'IS et les amortissements comptabilisés étant déductibles du résultat fiscal, la difficulté est de ventiler le prix global du bien qui figure dans l'acte entre celui du terrain qui n'est pas amortissable et celui de la construction.

Votre SCI n'étant pas assujettie à la TVA, la TVA payée sur les émoluments du notaire est constatée en charges (au compte 635200).

Concernant le traitement des droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes plusieurs solutions sont possibles : en application du règlement de l'Autorité des Normes Comptables (ANC) 2018-06, le rattachement de ces frais à l'actif concerné constitue désormais la " méthode de référence " à appliquer.

Cependant avant l'entrée en vigueur de ce texte, deux méthodes comptables non préférentielles étaient autorisées :

- le rattachement de ces frais accessoires au coût d'acquisition de l'immobilisation,

- ou leur comptabilisation en charges.

Le traitement alternatif a ainsi été conservé sur le plan comptable pour ne pas pénaliser les entreprises d'une perte éventuelle de la déductibilité fiscale. En effet, dans l'état actuel de la législation fiscale, ces charges sont soit déductibles immédiatement, soit étalées selon le régime prévu pour les " Frais d'établissement ". Leur inclusion dans le coût de l'immobilisation a pour conséquence d'étaler leur déduction fiscale au fur et à mesure de l'amortissement du bien ou de la perdre définitivement dans le cas d'immobilisations non amortissables (terrains).

En revanche, dans le cas d'une SCI imposée à l'IR, les frais d'acquisition et les droits d'enregistrement constatés directement en charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers (à l'exception des honoraires du notaire afférents à la prise d'une hypothèque). Il est en de même de ceux portés à l'actif, l'immeuble ne pouvant pas faire l'objet d'un amortissement.

Au final, le compte 467 est (le plus souvent) soldé par le remboursement par le notaire de l'excédent des acomptes versés par rapport aux frais totaux. Dans le cas contraire (qui est bien plus rare en pratique), le notaire demande à la SCI d'effectuer un versement complémentaire sur son compte. Une autre difficulté est de penser à demander au notaire le relevé du compte définitif de l'opération (plusieurs mois pouvant s'écouler entre la date de l'acquisition et celle d'établissement de ce décompte). Dans l'intervalle, certains frais peuvent rester au stade d'un calcul provisoire et n'être soldés qu'après la clôture de l'exercice de réalisation de l'acquisition.

Je reste à votre disposition pour d'autres informations,

Et vous souhaite une bonne continuation.

Bien à vous.

Un grand merci pour votre réponse claire et détaillée ! Cela va m'aider dans ma saisie !