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Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres

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Alicia2012
ProfilAlicia2012
Assistant comptable en cabinet
  • 74 - Haute-Savoie
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Ecrit le: 03/10/2012 18:44
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Bonjour,

Ne connaissant pas la gestion d'une promotion immobliere, je souhaiterais connaitre les ecritures comptables depuis la creation d'une promotion jusqu'à sa cloture par la vente en totalité des appartements, ainsi que la fiscalité y afférent.

Je n'ai trouvé que des réponses partielles.

Merci pour votre aide.

Cordialement
Xynezia
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 03/10/2012 20:06
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Bonsoir,

c'est un vaste sujet. Avez vous des questions précises?

Cordialement


--------------------
Tom
Alicia2012
ProfilAlicia2012
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 04/10/2012 10:06
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Bonjour,

J'ai trouvé des éléments de réponse sur l'acquisition du terrain pour la contruction (soumis à la tva si délai de construction respecté soit 4 ans sinon soumis aux droits d'enrgistrements), compte 211.Paiement de la TVA = un mois après la date de la signature.

Une déclaration à l'adminsitration fiscale doit être faite pour la création de la construction en spécifiant, je pense, TVA sur encaissement.

J'ai vu également que l'adminsitration fiscale demandait un prévisionnel de charges et de produits, mais je n'ai pas trouvé d'exemplaire de ce prévisionnel.

Je souhaiterais connaître la comptabilisation des charges tout au long du programme.
Je n'ai pas trouvé de plan comptable spécifique.
Une comptabilisation par nature de charge peut être faite puis ensuite transferer en stock
ou alors directement en stock ? ... quels comptes de stock ?

Pour les ventes, j'aimerais aussi connaître la comptabilisation.
Lors de la signature des actes en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) la TVA est exigible lors de la signature y a t il un règlement à ce moment là ?
Les demandes d'acomptes aux acheteurs sont comptabilisés dans un compte d'acompte par acheteur et la TVA serai réglée au moment du paiement.
De plus j'ai vu également que les ventes étaient enregistrées à la date de cession avec constation d'un produit constaté d'avance fonction de l'avancement des travaux.
Je pense que c'est le cas ou le règlement se fait au fur et à mesure et dans ce cas là le bien ne serait terminé que l'année suivante.

Je souhaiterais aussi conaître toutes les OD de clôture (regularisation et inventaire permanent)

J'aimerais aussi connaître le calcul de l'avancement des travaux et les frais qui sont pris en compte.

Comme vous pouvez voir je ne connais pas la promotion, peut être pouvez me donner quelques éléments de réponse et m'indiquer des sites, livres ou documents sur ce sujet.

Je vous en remercie par avance.

Bonne journée

Cordialement
83stephane
Profil83stephane
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 04/10/2012 16:49
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Bonjour Alicia 2012,

Je vous précise en préambule que je suis cadre comptable dans un groupe de promotion immobilière.

La promotion immobilière a fait l'objet d'un plan comptable spécifique.

L'achat du terrain, les frais annexes (assurances construction, taxes locales...), les honoraires de construction, les travaux subdivisés par corps d'état sont comptabilisés directement en stock dans le comptes de la classe 3.

Par exemple dans ma société, je comptabilise les terrains en 311, les frais d'acquisition en 312, les participations financières en 315, les travaux de construction dans des subdivisions de 333, les honoraires de construction (architectes, maitrîse d'oeuvre, contrôle technique...) en 3334, les frais annexes divers (assurances construction) en 3345.

Si nous parlons de vente en état futur, il est coutume pour la société civile de construction vente, support du programme, d'opter dès sa création pour le régime de la TVA d'après les encaissements.
Dans ce cas, chaque vente de lot est enregistrée comptablement de façon traditionnelle HT, TVA, TTC pour le montant porté à l'acte notarié.
Lors de la signature de l'acte, l'avancement du chantier détermine la quote-part du prix réclamée à l'acquéreur. Ce versement du client est porté au crédit de son compte et déclenchera le paiement le mois suivant de la TVA sur CA3.
La TVA sera reversée au fur et à mesure des versements des clients qui seront fonction des appels de fonds bien entendu sous déduction de la TVA déductible sur travaux réglés.
Je vous conseille d'ailleurs de tenir un compte de TVA déductible par mois pour plus de facilité.

Si vous souhaitez plus de précisions, je me tiens à votre disposition.

Cordialement,


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Stéphane83
Alicia2012
ProfilAlicia2012
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 04/10/2012 18:10
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Bonjour,

Merci beaucoup 83Stéphane pour tous ces éléments car n'ayant jamais travaillé dans une promotion immobiliere, je ne connais pas la comptabilisation qui est très spécifique.

Je reviendrai probablement vers vous.

Bonne soirée

Cordialement
Alicia2012
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 24/10/2012 12:49
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Bonjour 83 Stephane,

Je reviens vers vous pour vous demander des renseignements complémentaires.

Une SCI est créee pour la construction d'une promotion. A ce moment là, il y a un apport de capitaux par des associés. soit 512 (banque )par le 454 (credit des associés) = apports promoteurs.
Il peut également avoir un emprunt auprès d'un établissement bancaire. soit 512 par le 164.
Quel est le document à fournir à la banque ?

Le programme est il déjà conçu avant même l'achat du terrain ? dans ce cas il y a déjà des frais de réalisation de la maquette.

Je souhaiterais connaître la chronologie des faits.

- Lors de l'acquisition du terrain et une fois que l'on a payé tous les frais (assurance,architecte, maitrise oeuvre taxes locales) peut on demander un remboursement de tva suivant la procédure habituelle en comptabilité génrérale.
La participation financiere correspond t il à l'emprunt et les intérets. Dans ce cas l'écriture de réception de l'emprunt est peut être 512 par le 315 et non le 164, intérets =661.
Les frais de publicités et l'amménagement du bureau de vente peuvent îls faire partis des charges constatées d'avance sur plusieurs années, suivant le temps de réalisation de la construction.

Les salaires de la comptabilité et de l'administratif sont ils comptabiliser suivant la comptabilité générale.

Comme vous pouvez voir j'avance progressivement.

Connaissez vous un livre qui pourrait me permettre de comprendre plus rapidement. Je n'ên n'ai pas trouvé sur internet.

Je reviendrai vers vous pour ce qui concerne les ventes et tout ce qui concerne le côut de la construction.

Avec mes remerciements

Bien cordialement
83stephane
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 07/11/2012 10:44
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Bonjour Alicia2012,

Si vous parlez de documents à fournir à la banque pour obtenir un crédit, il s'agit à coup sur des statuts de la SCI. La banque vous demandera également d'établir une balance financière du programme envisagé.

Ce que vous pouvez construire sur le terrain dépend de sa surface et du PLU ou du POS. Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) vous permet de connaître la surface hors oeuvre nette que vous pourrez construire.
Exemple: terrain 2500 m2, pos 0.30, surface constructible = 2500 x 0.30 soit 750m2.

Un architecte doit ensuite réaliser les plans de la construction envisagée et réalisable.
Une fois les plans arrêtés, une maquette commerciale peut être commandée.

Pour ce qui est de la demande de remboursement de TVA, certaines sommes mentionnées dans votre exposé ne supportent pas de TVA. Il s'agit de l'assurance et des taxes locales. L'achat du terrain ne sera pas soumis à TVA si le vendeur est un particulier (cf réforme de la TVA immobilière de 2010). Les frais d'architecte sont soumis à TVA. La maîtrise d'oeuvre également mais ces sommes se paient au fur et à mesure de l'avancement du chantier. La TVA est donc déductible au fur et à mesure des paiements.

Il ne me semble pas opportun de demander de remboursement de TVA à ce stade, de plus l'administration pourrait y opposer une fin de non recevoir en raisons de l'absence d'opérations taxables(pas de ventes de lots).

Les participations financières sont les taxes liées à la construction : taxes d'aménagement et versement pour sous densité. Vous pouvez également être soumis à la taxe d'archéologie préventive. Ces taxes doivent être portées en stocks et constituent un élément du coût de revient de votre construction. Les frais de publicité ne peuvent pas être stockés. Ce sont donc des charges directes.

Pour la comptabilisation des salaires de la comptabilité et de l'administratif, il n'y a pas de particularités.

Enfin, un livre ou un document à vous conseiller: le guide comptable professionnel des promoteurs. Vous devriez pouvoir vous le procurer auprès de l'autorité des normes comptables qui a succédé au conseil national de la comptabilité.

Je reste à votre entière disposition pour d'autres informations ou précisions.

Cordialement,


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Stéphane83
Emmanuel1977
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Directeur de bureau en cabinet
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 08/12/2016 22:12
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Bonjour,

en esperant que vous soyez toujours actif sur le forum car votre sujet m'interresse.

Je viens d'intégrer un société de promotion immobiliers qui souhaite changer de methode de comptablilisation.

Aujourd'hui ils sont à l'achèvement donc l'ensemble des "charges" des programmes sont stockés en compte de classe 3 et destocké lors de la livraison du programme.

Ma question est la suivante : si l'on descide de passer à la méthode dite à l'avancement peut on garder les meme habitude comptable c'est a dire continuer a stocker les charges en compte de classe 3 mais passer 1 écriture de destockage (classe 6) + une écriture de chiffre d'affaire afin de déclarer la marge a chaque fin d'année?

Bien cordialement

Stor
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Re: Ecritures comptables pour la gestion de promotions immobilieres
Ecrit le: 01/01/2017 03:51
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Bonjour à vous,

Avant tout j'aimerais vous souhaiter une très bonne année 2017.

Je suis nouveau sur le forum et j'ai dernièrement posé sur une question sur les promotions immobilières pour laquelle je n'ai malheureusement pas eu de réponses. Je m'adresse à vous dans l'espoir que vous pourriez m'aider.

je suis expert comptable stagiaire et je veux rédiger mon mémoire sur les entreprises d'aménagements de terrains.

Quel est le principe de comptabilisation du chiffre d'affaires dans ces entreprises?. En général, chez nous, seul un contrat de réservation pour terrain à bâtir est établi entre l'entreprise et le client. C'est seulement à l'achèvement du lotissement, l'obtention du titre foncier et du paiement intégral du montant par le client, qu'un contrat ferme de cession est signé devant notaire.

A quel moment faut il comptabiliser le chiffre d'affaires en sachant que le plus souvent, l'entreprise ne dispose pas encore du titre de propriété au moment où elle commence la commercialisation des lots de terrains?

Faut il attendre la signature de l'acte notarié qui sera établi deux à trois ans plus tard? si l'entreprise opte pour la méthode à l'achèvement, les choses deviennent un peu plus simple, mais qu'en est il si elle décide d'opter pour la méthode à l'avancement?

En espérant de tout cœur que vous pourrez m'aider, recevez mes respects.

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