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L'essentiel de la TVA immobilière

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Catégorie : Immobilier
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TVA immobilière

Les règles en matière d'application de la TVA immobilière sont particulières et concernent les cessions d'immeubles et les ventes de terrains, constructibles ou non.

Les différentes cessions peuvent être, selon le cas, soumises à la TVA de plein droit, exonérées et soumises à la TVA sur option.

Lorsque les cessions sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, elle peut parfois être calculée sur la marge.

La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l'acquisition de l'immeuble n'a pas ouvert droit à déduction.

Ces règles s'appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique. C'est valable quel que soit leur statut :

  • marchand de biens ;
  • promoteur constructeur ;
  • constructeur de maisons individuelles ;
  • ou entreprise qui construit ses locaux professionnels par exemple. 

Seules les ventes d'immeubles réalisées par des non assujettis ne sont jamais soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

 

Sont soumis à la TVA immobilière de plein droit : terrain à bâtir et immeuble achevé depuis moins de cinq ans

Les terrains à bâtir, certaines livraisons à soi-même d'immeubles et les immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis de plein droit à la TVA lors de leur cession.

Pour les immeubles achevés depuis moins de cinq ans, la règle s'applique quel que soit le nombre de cessions qui intervient dans les cinq premières années de l'achèvement.

Ainsi, et dans le cas d'un immeuble achevé en 2019 et revendu 3 fois par des professionnels assujettis en 2020, 2021 et 2022, il y aura de la TVA sur le prix de vente (le prix total). Le taux à appliquer sera le taux de 20%.

Cette règle de TVA concerne le marchand de biens qui achète des immeubles neufs pour les revendre dans les cinq ans. Elle concerne aussi l'entrepreneur qui achète un terrain à bâtir pour y construire son local professionnel.

Une dispense de TVA sur les livraisons de biens meubles ou immeubles réalisés entre assujettis redevables de la TVA est prévue par l'article 257 du CGI. Elle doit faire l'objet d'une attention particulière au regard de la lourdeur de ses conséquences en cas d'erreur.

Qui paie la TVA immobilière ?

Elle est payée à l'administration fiscale par les professionnels de l'immobilier. Ce sont les professionnels qui réalisent des opérations d'achat revente concourant à la production ou à la livraison d'immeubles neufs par exemple. On peut citer la vente de terrains à bâtir ou la vente d'un logement.

 

La récupération de la TVA immobilière

En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction.

La catégorie des immeubles achevés depuis moins de cinq ans comprend à la fois :

  • les immeubles neufs ;
  • et les immeubles anciens dont les travaux de rénovation sont suffisamment importants pour permettre de considérer qu'il s'agit d'un nouvel immeuble. 

L'appréciation se fait ici au cas par cas et peut être lourde de conséquences puisque l'exonération de TVA des immeubles anciens ne peut s'appliquer.

Les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier sous conditions (logement achevé depuis plus de 2 ans au début des travaux et à usage d'habitation uniquement) d'un taux réduit de TVA (5,5%).

Comment récupérer la TVA sur un bien immobilier ?

Dans le cadre d'un investissement en LMNP, et si la TVA a été payée par l'acquéreur lors de l'achat, il lui est possible de récupérer la TVA sous conditions. Il doit s'agir d'un bien neuf, plus précisément d'une résidence de services (avec obligation de proposer 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, blanchisserie, accueil clients, entretien des locaux), dont la gestion doit être déléguée à un professionnel pendant au moins 9 ans, et il faut en rester propriétaire pendant au moins 20 ans.

Le remboursement intervient dans les mois suivant l'achat, mais en cas de non-respect de ces conditions, l'acquéreur devra rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata des années qui restaient à courir.


Le 27/12/2018 15:36, Jualex1362 a écrit :
  

Bonjour et merci pour cet article que j'ai lu avec attention.

Je me permet de vous poser une question. Nous sommes sur le point d'acquerir un bâtiment en tant que professions libérales (non assujetti à la tva), et le vendeur s'est rendu compte après acceptation de notre offre d'achat qu'il devrait reverser la tva lors de la vente.

Le bâtiment a été construit en 2014, et aura donc 5 ans dans l'annee 2019.

Quelles solutions aurions nous pour ne pas avoir à payer cette tva? Effectuer une vente longue jusqu'à ce que le bâtiment ait 5 ans règlerait le problème?

Nous aurons des travaux d'aménagement à effectuer une fois le bâtiment acheté, est il possible de déduire une partie de la tva lors de ces travaux même si nous ne sommes pas assujettis?

je vous remercie par avance.


Le 28/12/2018 11:33, Sandra Schmidt a écrit :
  

Bonjour,

La réponse à vos questions nécessite d'avoir accès à l'intégralité des informations qui vous concernent à titre personnel et professionnel et de bien connaître votre projet.

La réponse en quelques lignes à partir de ces quelques informations ne sera jamais pertinente.

Le plus simple et surtout le plus fiable pour vous, est de consulter un professionnel spécialisé en droit immobilier ou en fiscalité immobilière (le notaire qui rédige l'acte ?).

Cordialement,

Sandra


Le 18/03/2020 15:59, Marie56100 a écrit :
  

Enfin un article clair sur la question de la tva immobilière ! merci beaucoup. Marie


Le 13/01/2021 23:16, Inesleblaanc a écrit :
  

bonsoir Madame,

Merci pour votre site il m'aide beaucoup dans mes études immobilière.

Je suis actuellement en stage pour 6 mois chez un promoteur et je me demandais s'il pouvait tirer parti de la TVA et si oui comment ?

merci d'avance

Inès L


Le 14/01/2021 09:17, Sandra Schmidt a écrit :
  
  • Je suis actuellement en stage pour 6 mois chez un promoteur et je me demandais s'il pouvait tirer parti de la TVA et si oui comment ?

Bonjour Inesleblaanc,

La TVA immobilière peut effectivement faire l'objet d'un sujet de rapport de stage ou de mémoire mais tout dépend des travaux effectués au cours du stage.

La recherche de sujet commence par le fait de se poser des questions sur ses travaux quotidiens ou sur ce que l'on observe durant le stage. L'étape suivante consiste à faire une recherche documentaire.

Pour les promoteurs immobiliers, les ouvrages de comptabilité et fiscalité ne sont pas nombreux, mais ils existent.

Bon courage pour la suite,

Sandra


Le 07/05/2021 11:53, Gege69740 a écrit :
  

Bonjour

Lorsqu'il y a des travaux effectués sur le bien acquis par le marchand de biens, quel taux de TVA peut être appliqué sur ces travaux ? 10 % ou 20 % ou autoliquidation ???

D'avance merci pour votre aide


Le 07/05/2021 14:09, Sandra Schmidt a écrit :
  
  • Lorsqu'il y a des travaux effectués sur le bien acquis par le marchand de biens, quel taux de TVA peut être appliqué sur ces travaux ? 10 % ou 20 % ou autoliquidation ???

Bonjour Gege69740,

Je ne connais pas suffisamment les spécificités des marchands de bien pour pouvoir répondre avec certitude à cette question. À mon sens, le taux de 10% s'applique dans des situations particulières (rénovation d'une habitation principale par exemple) limitativement énumérées.

Ainsi, dès lors que les travaux réalisés sont listés parmi les travaux qui bénéficient du taux de 10%, par exemple, des travaux portant sur des locaux d'habitation, la qualité de marchand de bien n'a, à mon avis, pas d'incidence.

Dans la documentation des éditions Francis Lefebvre (sur la gestion de la TVA), on peut lire :

" Seuls les travaux facturés directement au client peuvent être soumis au taux intermédiaire. Ce taux s'applique, quelle que soit la qualité du preneur (propriétaire, locataire, syndicat de copropriétaires, marchand de biens, compagnie d'assurance, agence immobilière, etc.) ".

Je vous invite toutefois à consulter un professionnel sur ce point. Une erreur peut-être lourde de conséquences dans certains cas.

Bon courage pour la suite,

Sandra



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