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Evaluation parts SCI

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Edouard71
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Ecrit le: 02/12/2013 10:52
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Bonjour à tous,

J'ai parcouru ce forum et je m'aperçois que pour calculer l'ANCC d'une SCI, certains retranchent le capital en le considérant comme une dette.

Je suis surpris car, pour moi, la capital n'est pas à considérer comme une dette réelle . Est-ce parce que l' on est en présence d'une SCI? Est-ce applicable lorsque la SCI est à l'IR?

J'avoue ne pas comprendre la prise en compte du capital comme dette. D'autant plus, que cela peut avoir des conséquences fiscales si l'administration ne retranche pas ce montant dans la valorisation (risque de rehaussement).

Merci et bonne journée

Louisp
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  • 75 - Paris
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Re: Evaluation parts SCI
Ecrit le: 02/12/2013 11:05
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Bonjour,

Si vous nous précisez le but de votre estimation, nous pourrons vous aider.

S'il s'agit d'assoir des droits d'enregistrement, type droit de donation / ISF, le principe est de taxer la valeur des parts de la SCI. Assez basiquement, il s'agit de la valeur des actifs - le bas de passif, et de corriger le cas échéant avec des décotes

cordialement



--------------------
Avocat, fiscalité du patrimoine
Edouard71
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  • 27 - Eure
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Re: Evaluation parts SCI
Ecrit le: 02/12/2013 14:41
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Bonjour et merci pour votre réponse.

Il s'agit en effet d'une valorisation pour l'ISF et j'avais également compris qu'il fallait prendre la valeur vénale des actifs et retrancher les dettes du bas de passif, ce que vous confirmez.

Dès lors, je ne comprends pourquoi certains ouvrages ou certaines personnes retranchent le capital pour valoriser une SCI.

Merci à vous

Aero
ProfilAero
Expert-Comptable libéral en cabinet
  • 92 - Hauts-de-Seine
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Expert-Comptable libéral en cabinet


Re: Evaluation parts SCI
Ecrit le: 03/12/2013 13:09
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Bonjour,

Je me permets de m’adresser à vous concernant le calcul des plus-values sur les cessions de parts d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, pourriez-vous m'expliquer la façon dont vous calculez la valeur des parts à partir d'un cas concret ci-dessous

Le coût de la construction inclut les frais d’acquisition (40 000 euros)

On prend pour hypothèse que le bien est estimé à 1 300 000 euros

L’acquisition de l’immeuble a été fait en 2006 en même temps que la constitution de la SCI

Le capital est égal à 1498 parts à 20 euros et est détenu à 34% par une société soumise à l’IS et le solde réparti en 3 personnes physiques

Mes autres questions sont les suivantes :

1/ y a-t-il un intérêt à fixer un capital maximal (égal au montant de l’acquisition des biens ) dans une SCI ? est–ce que cela a une incidence fiscale ?

2/La libération du capital a-t-elle une incidence sur le calcul des plus-values ? y a-t-il un intérêt à affecter le résultat de l’exercice en réserve plutôt qu’en compte courant ?

3/ Dans une SCI, les personnes physiques peuvent avoir été imposées sur des revenus fonciers qu’elles n’ont pas perçus ou au contraire peuvent avoir bénéficié d’imputation de déficit sur leurs revenus, est-ce qu’il en est tenu compte dans le calcul de la plus- value (décote ..)

4/ j’ai cru comprendre que l’abattement de 25% sur les plus-values applicable au 1er< septembre n’était pas applicable dans le cadre des SCI à prépondérance immobilière, pouvez-vous me le confirmer ?

5/ dans le cas où une SCI détient plusieurs biens immobiliers acquis à des dates différentes, comment se calcule la plus-value en cas de cessions de parts ?

ACTIF

PASSIF

BRUT

AMORT

NET

CONSTRUCTION

1190190

284976

905214

CAPITAL 1498 parts à 20€

29960

0

DISPONIBILITES

2289

2289

RESULTAT

115629

EMPRUNTS

718915

ETS CREDIT

610574

COMPTES COURANTS

109241

719815

DETTES FOURNISSEURS

9807

DETTES FISCALES ET SOCIALES

3469

AUTRES DETTES

29723

1192479

284976

907503

907503

cordialement

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