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Exonération de plus-value immobilière : résidence principale

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Plus value immobilière

Les plus-values réalisées par les particuliers en cas de cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux.

Plusieurs exonérations sont prévues par la loi, notamment pour la résidence principale, les ventes inférieures à 15 000¤, les immeubles sinistrés, certains retraités ou invalides, les immeubles destinés au logement social. Ce ne sont que des exemples.

Le régime des plus-values immobilières s'applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques, soit dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, soit par l'intermédiaire d'une société de personnes comme la société civile immobilière. Des règles particulières s'appliquent au fonds de placement immobilier (FPI). Elles ne seront pas abordées.

En complément du taux de 19% et des prélèvements sociaux qui s'appliquent à la plus-value, des taxes spéciales s'appliquent :

  • aux plus-values supérieures à 50 000¤ ;
  • aux terrains devenus constructibles (nouveaux terrains à bâtir).

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant sont exonérées en vertu de l'article 150 U, II-1° du code général des impôts (CGI).

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Plus-value immobilière : calcul et abattement

Les plus-values immobilières des particuliers sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%. Il faut y ajouter 17,20% au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS notamment).

Le calcul de la plus-value immobilière est le résultat de la différence entre le prix de vente ou le prix de cession (diminué des frais de cession, des indemnités d'éviction et de la TVA acquittée notamment) et du prix d'achat (ou prix d'acquisition) ou de la valeur déclarée pour une donation ou succession.

Ces majorations du prix de cession ou du prix d'achat sont prévues par l'article 683 du code général des impôts. Les minorations du prix de cession sont prévues à l'article 41 duovicies H de l'annexe III du CGI. Leur montant doit être justifié et la liste est limitative.

De la même manière, le prix d'achat sera majoré des frais d'acquisition y compris des droits d'enregistrement et des frais de notaire ou d'un montant forfaitaire de 7,50%. Il sera aussi majoré du montant des travaux et des frais de voirie pour les terrains à bâtir. Ces majorations sont admises sur justificatifs pour diminuer la plus-value imposable.

Les travaux qui viennent majorer le prix d'acquisition sont les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition. Ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives.

Cette formule appliquée lors de la cession à titre onéreux d'un immeuble permet en principe d'obtenir une plus-value imposable. La même règle s'applique aux plus-values de titres de sociétés à prépondérance immobilières. Cette société dispose d'un patrimoine non affecté à sa propre exploitation composé à plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou droits portant sur des immeubles au cours des 3 exercices (ou années) précédant la cession.

En cas d'apport à une société civile, le prix de cession est la valeur des droits sociaux remis en contrepartie de l'apport.

Un abattement pour durée de détention de 6% s'applique à compter de la sixième année et jusqu'à la 21è année. Le solde de 4% sera appliqué la 22è année pour une exonération totale à compter de cette date. Ainsi, la plus-value sera totalement exonérée au bout de 22 ans.

Enfin, une taxe complémentaire de 2 à 6% s'appliquera aux plus-values immobilières hors terrains à bâtir qui dépassent la somme de 50 000¤.

Qui est exonéré de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est exonérée sous conditions. Ces conditions dépendent du dispositif applicable et qui peut concerner tous les particuliers.

L'exonération la plus connue est celle de la cession d'une résidence principale. On peut y ajouter la cession d'un bien pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale. Il faut y ajouter celles qui concernent :

  • les ventes inférieures à 15 000¤ ;
  • les expropriations ;
  • les retraités ou invalides de condition modeste ;
  • etc.

 

Exemple d'exonération de la plus-value : la résidence principale

L'exonération de la plus-value relative à la résidence principale est probablement la plus répandue. Elle ne s'applique pas aux hypothèses de gestion de patrimoine active avec constitution d'un patrimoine dans l'immobilier locatif (qui permet de profiter d'autres avantages fiscaux en complément de l'effet de levier de la dette).

Sont considérées comme résidence principale, les immeubles ou parties d'immeubles (et droits sur ces immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année soit au moins six mois. La résidence effective s'apprécie au cas par cas. Un logement utilisé de façon temporaire ne peut constituer une habitation principale.

L'immeuble peut être détenu directement par le cédant ou par l'intermédiaire d'une société. En revanche, les immeubles habités par les ascendants ou descendants du cédant ne bénéficient pas, en principe, de l'exonération.

Lorsque l'immeuble est partiellement affecté à un usage professionnel, le bénéfice de l'exonération est limité à la fraction de la plus-value qui correspond à l'usage privé. La seule exception concerne les locaux à usage d'habitation qui constituent le domicile commercial d'une entreprise.

Si toutes les autres conditions sont remplies ou que l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels particuliers, l'exonération s'appliquera à la totalité de la plus-value.

L'exonération s'applique aussi potentiellement aux dépendances dites immédiates et nécessaires telles que :

  • les locaux et aires de stationnement ;
  • les cours et passages qui permettent d'accéder à l'habitation ;
  • les terrains entourant l'immeuble d'habitation ;
  • les chambres de bonnes.

Ces dépendances doivent être cédées en même temps que l'immeuble qui peut être un appartement ou une maison avec cour et jardin.

La résidence secondaire n'est pas concernée par cette exonération. Les plus-values réalisées au titre de la première cession d'un logement (hors résidence principale) peuvent toutefois être exonérées sous conditions.

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années qui précèdent la cession. C'est la première condition. La seconde condition est que le prix de cession doit être utilisé pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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