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Fiscalité LMNP

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Lateoule
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Ecrit le: 25/09/2015 14:49
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Bonjour,

J'ai le cas d'une LMNP, je souhaite opter pour le réel simplifié dés le départ (déduction frais de notaire, intérêts, amortissements de l'immeuble...)

Lorsque le micro-bic redeviendra plus intéressant fiscalement, d 'ici quelques années je souhaite repasser au régime micro.

Est ce que cela peut engendrer une remise en cause des déficit imputés ou éventuellement une plus value imposable sur l'immeuble?

Merci

Cordialement,



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HapyFree
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Re: Fiscalité LMNP
Ecrit le: 25/09/2015 20:09
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Bonjour,

J'ai le cas d'une LMNP, je souhaite opter pour le réel simplifié dés le départ (déduction frais de notaire, intérêts, amortissements de l'immeuble...)

Oui, effectivement aucun intérêt de rester au forfait, car les raisons principales du loueur en meublé non professionnel sont de conserver le bien sans payer la fiscalité (ou moindre grâce à la déduction plus large des frais déductible en BIC) durant la location tout en profitant du régime fiscal de la plus-value des particuliers. A noter que les éventuels déficits fiscaux [tunnélisation, CGI, art. 39-C] sont reportables uniquement sur les revenus de même nature durant 6 ans [CGI, art. 156-I-1 ter].

En principe le déficit fiscal est assez faible en raison de la faiblesse des revenus issus de ses locations et de l'amortissement du bien dont les amortissements non déductibles sont reportés jusqu'à la cession dudit bien ou apurement par les revenus de la location.

En conséquence, le micro BIC ne permettrait pas d'optimiser le LMNP.

Lorsque le micro-bic redeviendra plus intéressant fiscalement, d 'ici quelques années je souhaite repasser au régime micro.

Est ce que cela peut engendrer une remise en cause des déficit imputés ou éventuellement une plus value imposable sur l'immeuble?

Cela ne changera rien au régime applicable à la plus-value.

Les déficits en général sont perdus car reportables durant 6 ans, toutefois, s'il reste des déficit je pense que le reliquat sera imputable dans la mesure où le régime Micro est une façon de calculer le BIC non professionnel, mais la nature du bénéfice forfaitaire reste non professionnelle et issue de location meublé. Mais attention plus possible de déduire d'autres charges (notamment entretien et je rappelle que c'est tout de même 50% des recettes dans la limite actuelle de 32.900 €)

Par ailleurs, il faudra aussi s'assurer d'avoir consommer tous les amortissements non déductibles en report, car le report ne sera plus possible au forfait.

Mais d'ici à passer au forfait il va s'écouler BEAUCOUP de temps en principe, exemple :

Un bien de 150 K€, amortissable s/30 ans (moyenne avec méthode des composants)

Revenus moyen (meublé locatif) 4% => + 6 k€

Taxe foncière - 1 K€

Amortissements - 5 K€

=> revenus à zéro pendant 30 ans ! (pas nécessaire d'amortir trop vite car l'effet tunnelisation fait que l'amortissement s'étalera sur 30 ans au minimum dans cette hypothèse)

Espérant avoir répondu à vos attentes,

Salutations,



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Lateoule
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Re: Fiscalité LMNP
Ecrit le: 26/09/2015 06:40
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Bonjour,

Merci pour cette réponse complète.

Je souhaiterais juste une précision.

Dans le cas ou je déciderai de louer en foncier ou de ne plus louer le bien au bout de 4 ans par exemple, je n'aurais donc aucune fiscalité, liée a la sortie du reel simplifié BIC (plus value s/immeuble, ou autre...)

Merci



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Re: Fiscalité LMNP
Ecrit le: 28/09/2015 21:21
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Bonjour,

A noter que les éventuels déficits fiscaux [tunnélisation, CGI, art. 39-C] sont reportables uniquement sur les revenus de même nature durant 6 ans [CGI, art. 156-I-1 ter].

Rectif : je me suis trompé de ligne ^^ le 1 ter précise 10 ans pour le report de déficits non professionnels sur bénéfices de même nature (modifié en 2009 car avant c'était 6 ans, mais cela reste 6 ans pour les déficits professionnels!)

Dans le cas ou je déciderai de louer en foncier ou de ne plus louer le bien au bout de 4 ans par exemple, je n'aurais donc aucune fiscalité, liée a la sortie du reel simplifié BIC (plus value s/immeuble, ou autre...)

Tututut !! pas si vite ! il y a un "donc" dans vote question, à quelle cause liée vous la conséquence évoquée ?

Si je comprends, votre interrogation :

1/ "vous débutez donc en LMNP, puis au bout de 4 ans vous passez en location nues : quelles conséquences ?"

Vous passer d'une activité dite "commerciale" (BIC prof ou non) d'un point de vu fiscale à une activité "civile" (RF), un tel changement en principe génère en principe les conséquences suivantes à la date du changement :

  • Imposition immédiate (CGI, art. 201) :
    • Des résultats d'exploitation de l'exercice en cours en BIC
    • Des bénéfices en sursis d'imposition en BIC
    • Des plus-values latentes acquises à la date de l'opération

Je pense que le régime d'atténuation prévue à l'article 202 ter-I du CGI trouve à s'appliquer :

  • Dispense d'imposition immédiate des éléments ci dessus
  • Sous 2 conditions :
    • Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables
    • L'imposition de ces bénéfices et plus-values doit demeurer possible sous le nouveau régime fiscal

Pour le bien immobilier, il reste assujetti au même régime (BIC non prof = plus-value relève du régime prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI), il reste dans le patrimoine privé (pas de régime des biens migrant car il concerne les biens qui passent successivement d'un patrimoine privé à un patrimoine professionnel) et donc le régime d'imposition reste applicable.

Par contre pour les biens mobiliers, je ne me suis jamais posé la question ! on peu supposer qu'étant donné que c'est un BIC non professionnel il s'agit de bien affecté au patrimoine privé et donc idem, le régime des plus values professionnel ne devrait pas s'appliquer. Mais en tout état de cause je pense que c'est anecdotique eu égard à l'importance de ces biens vis à vis du bien immobilier.

2/ Sortir du régime réel BIC pour se mettre en Micro-BIC

(à mon sens aucun intérêts voir même moins favorables, surtout au bout de 4 ans)

Non pas de taxation de la PV, ce n'est pas analysé comme une cessation d'activité mais vous changez simplement de mode de taxation et la PV reste taxable dans les mêmes conditions (PV des particuliers).

Les biens reste dans le patrimoine privé (non professionnel), donc pas d'incidence en la matière.

Par contre, s'il vous reste des déficits reportable = perdus.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,



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