Bonjour,
je vais ajouter à votre trouble.
Je rappelle d'abord que le paiement d'un appel de fonds ou du solde d'un compte de travaux revient au copropriétaire en place au jour de son exigibilité.
Au sens de la loi ALUR le FTO est un pot commun, anonyme, sans aucune garantie de retour, avec la possibilité de voir des contributeurs se transformer malgré eux en généreux donateurs.
Ce point fait déjà litige dans des copropriétés complexes où certains voient les fonds qu'ils ont personnellement versés sur la base du budget prévisionnel global être affectés au paiement de travaux ne concernant pas leur propre immeuble.
L'utilisation d'un compte 409 ne semble donc pas apporter plus de sincérité au bilan d'une SCI copropriétaire.
Pour les raisons évoquées plus haut, d'autres considèrent que la charge se justifie par la seule contribution au FTO. Un peu comme les impôts que vous payez aujourd'hui dans l'espoir que l'école de votre village disposera demain d'une classe supplémentaire : c'est donc bien une question fiscale (humour !)...
Cordialement,
Bonsoir,
Oui je suis d'accord, et j'ai vu que les copropriétaires envisageaient de compenser au moment de la revente du bien.
Mais dans tous les cas je n'arrive pas envisager que ça soit une charge effective, c'est une avance, un espoir de futur charge, rien d'actuel au moment où on le paie, les travaux ne sont souvent même pas encore envisagés, ni en discussion.
J'ai en parallèle envoyé un long message à mon centre d'impôts, j'attends la réponse. Je ne manquerai pas de repasser la donner ici.
Bon week-end à tous !
Bonjour,
Je remonte ce sujet, étant actuellement en train de préparer ma déclaration fiscale, et notamment mon bilan BIC LMNP. Ayant un bien loué en lmnp dans une résidence de tourisme, le syndic a créé le fonds de travaux Alur et nous avons eu 2 appels de fonds, votés en AG 2017 mais appelés en 2018.
J'ai comptabilisé le fonds de roulement classique (réserve) en 275, partant du principe que cette avance de trésorerie est récupérable en cas de revente.
Pour le fonds de travaux Alur, je me pose la question : un autre compte 275 (cas optimiste du "rachat" du fonds de travaux non consommé par un futur acquéreur), ou bien 615 en considérant que c'est une charge, même si des travaux n'ont pas été effectués ?
Merci pour vos réponses et expériences
Bonjour,
Le centre des impôts que j'avais questionné ne m'a toujours pas répondu un an plus tard (ah ah).
Je suis toujours bien embêtée cette année pour ma comptabilisation...
Je penche toujours pour une charge constatée d'avance (dans mon cas toujours pas utilisée par la copropriété pour des travaux), peut-être qu'en cas de rachat on peut à ce moment-là passer la charge en 275 ?
Bonne journée !
Bonjour,
J'ai relu ce week-end les textes de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application de 1967, avec notamment l'article 14.2 de la loi de 1965, modifié par la loi de 2018.
Il me semble que l'avance de trésorerie (fonds de roulement), remboursable, est finalement considérée de façon bien différente. Les appels de fonds pour le fonds de travaux Alur sont des "cotisations" (et non des avances), et sont appelées selon les mêmes modalités que les provisions pour le budget prévisionnel. A la revente, ces cotisations au fonds de travaux ne sont pas distinguées des autres provisions budgétaires. Elles sont donc pour moi gérées de façon identique : les appels de fonds sont dûs par la personne copropriétaire au moment de l'exigibilité, et les fonds sont attachés au lot.
J'opte donc pour une comptabilisation des cotisations au fonds Alur dans un compte 615, charge de l'année de l'appel de fonds.
Voilà, bonne lecture à tous ceux qui vérifieront de leur côté cette interprétation !
Bonjour,
Je précise en introduction que je suis en LMNP (BIC réel simplifié, donc). Cela a son importance, car la comptabilisation des charges n'est pas la même en SCI.
L'idée de comptabiliser les cotisations au fond travaux ALUR l'année où elles sont appelées peut sembler séduisante, puisqu'effectivement ces fonds ne sont pas affectés au copropriétaire mais au lot.
Sauf que, chaque année, nous recevons l'état comptable de la copropriété, avec le montant des dépenses réelles (travaux, et charges).
Cela donne lieu à une comptabilisation en 614/615 des dépenses réelles, qui conduisent à un compte 401 créditeur ou débiteur, selon que les dépenses ont excédés les recettes (appels de fonds) ou le contraire.
Et au cours de l'année, nous avons aussi eu des mouvements de trésorerie pour les différents appels de charges, travaux votés et fonds travaux, qui eux aussi ont affecté le 401
Jusqu'à présent pas de problème, puisqu'on contrebalançait ces écritures par les règlements d'appels de fonds.
Dans le décompte annuel, on voit montant des travaux payés X, montant appelé Y, solde Z (positif ou négatif). Le montant appelé Y (éventuellement sur plusieurs années), on sait le retrouver au crédit du 401 et/ou 409, puisqu'il n'a pas encore été consommé par le 615
Mais si on met les montants appelés pour fonds ALUR dans le 615 de l'année N où ils sont appelés, comment va-t-on équilibrer ensuite, lorsque ces fonds seront réellement employés par la copropriété (en année N+x)?
La comptabilité du syndic devrait faire apparaître le montant total des travaux dans le décompte annuel (qu'ils aient ou non été financés tout ou partie par le fonds travaux).
Donc je me demande à quoi ressembleront les écritures pour les travaux de cette année-là lorsqu'une partie a été financée par le fonds travaux.
De ce fait, j'aurais tendance à penser qu'il faut conserver ces montants au débit du 401/409 jusqu'à leur emploi.
Toute réflexion sur ce sujet est bien venue.
Bonjour à tous,
Je suis ce sujet car je me posais également la question.
Pour ce que ça vaut, les comptables pros qui géraient mon appartement jusqu'à l'année dernière inscrivaient cette "dépense" dans la famille 614, avec toutes les autres charges de copropriété (qu'ils ne s'embêtaient pas à différencier pas vu qu'ils inscrivaient uniquement les appels de fond du syndic, en bloc). En 615 ils indiquaient mes charges personnelles investies directement dans l'appartement (càd ne passant pas par le syndic).
Je précise qu'ils inscrivaient le fond de roulement en 467 (comme le dépôt de garantie versé par le locataire)... et pas en 275...
N'ayant que peu de formation en comptabilité moi-même, je vous laisse juges.
Bonjour,
tout d'abord une petite précision : les textes ne parlent plus de "fonds de roulement" mais "d'avance de trésorerie" (une avance est par définition remboursable à celui qui l'a versée).
Par différence, le "Fonds de Travaux" ressemble assez bien à une cotisation d'assurance que vous n'avez aucune certitude de récupérer un jour. Au mieux, au moment de la cession vous pourriez le ranger avec les arguments qui justifient votre prix de vente. Certains cherchent à le faire échapper au calcul de l'éventuelle plus-value par le biais d'un remboursement direct de l'acheteur au vendeur.
Je n'ai pas changé d'avis, la comptabilisation en charges des dotations au Fonds de Travaux me semble la seule option possible. Elle ne vient pas interférer avec le budget annuel de fonctionnement de la copropriété.
Si vous souhaitez que votre comptabilité fasse le miroir des comptes approuvés par l'assemblée des copropriétaires, vous pouvez toujours utiliser 2 comptes différents, l'un pour les charges de fonctionnement et l'autre pour les abondements au Fonds de Travaux.
Remarquez que le Fonds de travaux peut être abondé autrement que par une ponction dans le portefeuille des copropriétaires.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider de lui affecter des dettes (comptes créditeurs et prescrits de copropriétaires partis, factures fournisseur jamais réclamées, ...).
Les sommes réaffectées sont disponibles dans la trésorerie du Syndicat ; pour la comptabilité de la copropriété, elles vont passer d'un compte bancaire à un autre et modifier la répartition des dettes sans en changer le total.
Comme vous n'aurez rien à payer, rien n'apparaîtra immédiatement dans votre comptabilité.
Ces décisions n'impacteront que les charges futures de travaux selon décision d'assemblée.
Exemple : si le Fonds Travaux dispose de 10000€ et que les travaux valent 35000€, le syndic demandera juste de financer les 25000€ manquants. Dans la comptabilité du Syndicat tenue par le syndic la facture fournisseur apparaîtra pour le montant total et son paiement sera assuré simultanément par des appels de fonds pour 25000€ et par une réaffectation du Fonds de Travaux à hauteur de 10000€.
Cordialement,
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