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Fonds travaux Loi Alur

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Isa-alsace
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 04/05/2019 13:51
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Bonjour,

Merci aux différents intervenants pour leurs commentaires suite à mon post.

Ce tout dernier avis me conforte dans la comptabilisation en charges de la cotisation au fonds Alur. Je vais la passer en 615, uniquement pour la retrouver en lecture directe dans la compta de l'année (le syndic fait apparaitre le montant de la cotisation dans une case séparée dans le relevé annuel).

Cordialement



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Phalene
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 02/04/2020 15:25
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Bonjour d'une année sur l'autre... ^^

Bon ben ça ne marche pas mon histoire de 615, car cette année on a utilisé notre fonds travaux, le syndic nous envoie donc un relevé avec une ligne "mobilisation fonds travaux" en négatif, et un complément à verser puisque les travaux dépassent ce montant.

Mais dans mon 615 de cette année, je n'ai plus les fonds déjà versés l'année dernière, et dont la somme cumulée devrait correspondre au montant négatif du relevé du syndic...

Je n'ai jamais eu aucune réponse des impôts par rapport à cette comptabilisation (ça fait deux ans). Est-ce que quelqu'un a une autre idée, depuis ?

Bonne journée à tous,

Phalene
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 02/04/2020 16:10
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Je reprends ma réponse ci-dessus, désolée, avec les évènements en cours j'ai beaucoup de mal à me concentrer et à être claire.

D'abord je viens de continuer mes recherches, et de tomber sur cette page, qui concerne les charges déductibles : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5810-PGP

Où l'on peut lire (paragraphe 40) : "Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale, prévues par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est- à-dire à la date de leur paiement, par l'intermédiaire du syndic, aux fournisseurs ou aux entreprises si elles présentent le caractère de charges déductibles".

Je comprends donc que non, ce fonds travaux n'est pas une charge au moment où il est appelé, il est seulement une charge au moment où il est utilisé.

Du coup :

1) toute ma compta depuis 2017 est fausse puisque j'utilisais un compte 615 et je ne sais pas comment régulariser ça...

2) quel compte utiliser pour cumuler les montants appelés successifs, puis les déduire et les passer en 615 au moment de leur utilisation ?

Merci à tous pour votre bonne volonté à me (nous) répondre, votre aide est toujours aussi précieuse et appréciée.

Sbois
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Expert-Comptable Stagiaire en cabinet
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 30/04/2020 11:24
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Bonjour à tous,

Je me permets de contribuer à cette discussion, car nous nous sommes également posé la question au cabinet. Il a été adopté la solution suivante :

- Dépenses générales comptabilisées en 614000

- Fonds Travaux Alur comptabilisé au débit d'un 467000

Lors de la réalisation de travaux votés par le syndic, un appel est émis avec une déduction sur les fonds travaux, et nous créditons le 467 en question. Ainsi la dépense est comptabilisée l'année de la réalisation.

En cas de revente, l'acheteur rembourse (en général) au vendeur cette part de fonds travaux, qui viendra le solder.

Cependant, cette solution est juridiquement en contradiction avec le fait que le fonds de travaux Alur n'appartient plus au copropriétaire. Et cela peut être délicat en cas de vente du bien sans remboursement du fonds.

Bien cordialement et bon courage,

Phalene
ProfilPhalene
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 30/04/2020 11:50
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Merci beaucoup pour votre avis sur le sujet !

Nat31
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 23/06/2020 17:55
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Message édité par Nat31 le 23/06/2020 18:05

Bonjour à Tous,

Travaillant actuellement sur le sujet (j'ai acquis récemment un appartement qui sera mis en location meublée après les travaux), et en tenant compte de vos messages sur le sujet, je comprends que deux choses différentes sont à distinguer, mais qui pourraient être traitées de manière similaire :

- L'avance de trésorerie, remboursable au propriétaire vendeur en cas de vente, si cela a été négocié pendant la vente,

- La cotisation au FTO, cotisation qui appartient au lot, et non au propriétaire, en théorie uniquement. Car en pratique, le vendeur négocie pour que la quote part du FTO de propriétaire vendeur lui soit remboursé par l'acquéreur. (du vécu, il y a moins de 3 mois !)

Ces sommes ne devraient pas être considérées comme charges de classe 6, comme l'a indiqué Phalene dans son message, mais plutôt comme charges à soustraire éventuellement dans le futur. Ne pourrait-on pas les comptabiliser en "486 Charges constatées d'avances" ? Compte qui serait alors soldé si le syndic déduire les sommes dans le futur ?

Ces sommes resteront au bilan tant quelles ne seront pas déduites de factures futures par le Syndic.

Ainsi on aurait en écriture :

1. Lors de l'appel de fonds par le Syndic :

D : 486 Charges constatées d'avances // C : 467 Autres comptes débiteurs ou créditeurs

(tant que je n'ai pas payé l'appel de fonds, je reste redevable au Syndic, j'inscris donc ma dette au crédit du compte 467)

2. Lors du paiement de l'appel de fond au Syndic :

D : 467 Autres comptes débiteurs ou créditeurs // C : 512 Banque

(je paye ma dette au Syndic, mais le compte 486 Charges constatées d'avance reste lui toujours débiteur, j'ai une créance sur le Syndic s'il s'agit de l'avance de trésorerie, ou une créance sur un futur potentiel acheteur lors de la vente futur de mon appartement s'il s'agit du FTO.)

3. Lors de l'envoi d'une facture du Syndic pour des travaux de 500 € avec l'utilisation de l'avance de trésorerie (de 100€ par exemple) :

D : 614 Charges locatives et de copropriété pour 500 € // C : 486 Charges constatées d'avances pour 100 € + 467 Autres comptes débiteurs ou créditeurs pour 400 €.

4. Lors du paiement au Syndic du reliquat à payer :

D : 467 Autres comptes débiteurs ou créditeurs pour 400 € // C : 512 Banque pour 400 €

Le compte 486 est soldé de l'avance de trésorerie, le Syndic ne me doit plus rien, et je ne dois rien au Syndic.

Même raisonnement pour le FTO.

Cette écriture me semble être assez fidèle à la réalité.

Qu'en pensez-vous ?

Bonne journée !

Phalene
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 23/06/2020 18:42
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Bonjour,

C'est ce que j'ai fait l'année dernière, mais au final, après évolution des réflexions et observations ici ou là de ce que j'ai pu trouver (bien peu, comme si peu de gens étaient concernés par le sujet ?), je mets cette somme en 409100 Avances et acomptes.

Cette année nous avons utilisé le fonds travaux pour la première fois, pour une somme supérieure à ce qui avait été versé depuis le début de cette provision, j'ai donc utilisé le 409100 puis complété avec un 401 pour le solde.

Je suis toujours intéressée pour suivre les réponses à ce sujet !

Très bonne soirée à vous.

Nat31
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 13/04/2021 09:10
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Bonjour,

Le sujet m'interroge toujours autant, je dirai même plus dès lors que la déclaration fiscale approche !

Depuis l'année dernière, je me suis rendue compte de certains principes/ situations, qui m'ont fait changer sur la manière de traiter comptablement les cotisations au FTO et les avances de trésorerie.

Je vais essayer d'être claire... pas gagné vu la complexité de la chose.

Concernant la déclaration fiscale, j'ai compris que les cotisations au FTO n'étaient pas déductible l'année de leur versement au syndic, mais l'année où le syndic emploierait les fonds pour payer l'entreprise qui a fait les travaux.

--> cela exclut donc la comptabilisation en compte de charge.

Je suis donc partie dans ma comptabilité sur un enregistrement de l'appel de syndic du FTO comme suit :

D : 276 Autres créances immobilisées / C : 512 Banque

L'idée étant que lors de l'utilisation de mes cotisations au FTO, le compte 276 soit soldé, en complément du compte banque pour payer les travaux. Les travaux seront eux enregistrés en débit du compte correspondant (213 Construction pour des travaux d'isolation thermique par l'extérieur par exemple).

Mais là où je bloque, c'est que le syndic utilisera toute la quote part du FTO rattachée à mon lot, y compris donc les cotisations versées par l'ancien propriétaire de mon lot.

Il me faut donc enregistrer dans mon bilan dans le compte 276 le montant de la quote part du FTO rattaché à mon lot lorsque j'ai acheté mon appartement.

A l'achat, je débite donc le compte 276 du montant de la quote part du FTO rattaché à mon lot, mais au crédit de quel compte ??

Je penche pour 2 options :

1-au moment d'enregistrer mon bien, je déduis la quote part du FTO rattaché à mon lot du compte 213, j'aurai alors par exemple pour un appartement acheté 100 000 €, avec 1 000 € de quote part du FTO rattaché à au lot:

D : 211 Terrain 10 000

D: 213 Construction 89 000

D : 276 Autres créances immo 1 000 €

C : 164 Emprunt 100 000 €

=> l'inconvénient c'est que l'amortissement de mon bien ne sera plus que sur 89 000 € et non 90 000 €.

OU

2-je passe le montant de la quote part du FTO rattaché à mon lot au compte 108 Compte de l'exploitant.

D : 276 Autres créances immo 1 000 €

C : 108 Compte de l'exploitant 1 000 €

=> ce qui ne reflète pas la réalité de la chose, parce que ce n'est pas moi qui est amené les 1 000 €.

=> l'avantage c'est que le compte 276 reflètera la réalité de la chose, la totalité de la quote part du FTO rattaché à mon lot, sans fausser le montant du compte 213 comme dans l'option n°1.

Des avis sur le sujet ?

Pour ce qui est de l'avance de trésorerie, j'ai opté pour les écritures suivantes :

Lors de l'achat de l'appartement :

D : 276 Autres créances immo 100 € (montant de l'avance de trésorerie que j'ai remboursé à l'ancien propriétaire)

C : 512 Banque 100 €

Puis lors des appels de fonds du syndic concernant l'avance de trésorerie :

D : 276 Autres créances immo 10 € (montant de l'appel de fonds annuel du syndic pour alimenter l'avance de trésorerie)

C : 512 Banque 10 €

=> pas de souci pour l'avance de trésorerie : les écritures reflètent la réalité de la chose, et si un jour l'avance de trésorerie est utilisée, je solde le compte 276 en le créditant.

Je suis quand même étonné que depuis le début de la mise du FTO le sujet n'est pas été rencontré, et que cela soit toujours aussi flou parmi notre communauté de LMNP.

A très vite pour de nouvelles réflexions sur le sujet !!

Phalene
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 15/04/2021 11:13
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Bonjour,

Recherche annuelle de l'actualité concernant ce sujet, pour voir si les choses bougent :

Je lis dans cet article du 3 février 2021 : https://www.compta-online.com/comptabilisation-du-loyer-sci-et-bailleurs-ao2137

"Ces fonds de travaux deviendront des charges déductibles pour les bailleurs (sous réserve qu'ils correspondent à des travaux déductibles) et un produit pour le syndic au moment de la réalisation des travaux.

Le syndic de copropriété les comptabilise alors dans un compte 705 " Affectation du fonds de travaux " et le propriétaire en compte 615.

En attendant cette affectation définitive, la SCI peut utiliser un compte 467 " débiteurs et créditeurs divers " qui devient le miroir du compte 105 du syndic. Cette comptabilisation permet de suivre les sommes affectées à ce fonds de travaux."

Par contre il n'y a pas d'indication pour la reprise du montant qui pourrait être déjà versée par un précédent propriétaire du bien.

A ce sujet il me semble que l'on n'est pas obligé de rembourser au précédent propriétaire son "avance de trésorerie", était-ce partie de la négociation d'achat ? La somme est définitivement affectée au lot concernée.

Nat31
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Re: Fonds travaux Loi Alur
Ecrit le: 15/04/2021 16:24
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Bonjour Phalene,

Toujours au taquet à ce que je vois :)

Effectivement, je suis d'accord avec vous : les cotisations au FTO doivent se faire via un compte de bilan, 467 dans ce cas.

Comme vous le dites, là où réside tout le flou de la chose c'est que rien n'est dit au sujet de l'enregistrement de la quote part du FTO déjà existante lorsqu'on l'achète...

Effectivement, contrairement à l'avance de trésorerie, la quote part du FTO n'est pas remboursable au propriétaire, elle appartient au lot. Cependant, certains propriétaires font rentrer le remboursement de la quote part du FTO pendant la négociation lors de l'achat/vente. Et j'imagine que dans ce cas, l'enregistrement est plus simple, car il y a trace de "l'achat" de la quote part du FTO. Il est donc comptablement plus facile de l'enregistrer.

Mais lorsqu'il n'y a pas eu négociation, cette somme est finalement confondue avec l'achat de l'appartement, et se pose alors la question de comment l'enregistrer...

Le sujet n'est pas encore clos !!! :D

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