Bonjour à tous.
Voulant faire des transformations dans notre SCI, j'aimerais connaitre les dépenses déductibles dans mes frais.
J'ai effectivement l'intention de transformer un pas-de-porte commercial en logement meublé.
Transformation totale.
Avec l'aide d'un architecte.
Faut-il prendre un crédit ou mettre de mes propres deniers?
Merci d'avance pour vos réponses
Bonjour,
Sur la notion de déductibilité, il est compliqué d'apporter une réponse à votre question sans connaitre la nature précise des travaux envisagés.
Schématiquement, dans le cadre de la location nue d'un bien à usage d'habitation, sont déductibles des revenus fonciers les travaux suivants, s'ils ont été payés au cours de l'année d'imposition :
Les travaux d'amélioration : de manière générale, les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à l'immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant sa structure.
L'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant à ces conditions. On peut citer, par exemple, l'installation ou le remplacement du chauffage central, d'une salle de bains, d'une cuisine, du tout-à-l'égout, d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision.
Les dépenses de réparation et d'entretien : elles correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses d'entretien s'apparentent généralement aux dépenses de maintien en l'état de l'immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination.
En revanche, les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Celles-ci s'entendent, notamment, de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
En principe, les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction. Toutefois, dans certaines décisions de jurisprudence, de tels travaux sont parfois également assimilés de " dépenses d'amélioration ". En conséquence, il convient à mon avis de prendre l'avis d'un avocat fiscaliste qui confirmera le caractère non déductibles ou pas de vos revenus des travaux envisagés, en fonction d'un descriptif précis.
Je comprends par ailleurs que les travaux que vous envisagez de réaliser visent à permettre la location meublée des biens rénovés.
Si elle relève actuellement de l'IR, cette situation pourrait présenter le risque de faire " basculer " votre SCI à l'IS.
Une SCI relève en effet de plein droit de l'IS lorsqu'elle réalise des opérations présentant un caractère industriel ou commercial (ou assimilé), au sens des dispositions des articles 34 et 35 du CGI. Parmi ces activités, on peut citer, notamment :
- l'activité de marchand de biens (acquisition habituelle d'immeubles en vue de les revendre),
- l'activité d'intermédiaire en transactions immobilières,
- la location de logements meublés.
Selon la jurisprudence du Conseil d'État, les profits provenant de la location habituelle d'un immeuble garni de meubles ont en effet un caractère commercial (CE 10 juillet 1925, n° 5047) et non plus civil.
Toutefois, sous certaines conditions, le cumul SCI et location meublée ne déclenche pas de plein droit l'assujettissement de la SCI à l'IS. Les conditions suivantes doivent être cumulativement remplies (Cour administrative d'appel de Nantes, 1e chambre, du 14 novembre 2001, 98NT01870) :
- les meubles doivent appartenir à un tiers qui n'a pas la qualité d'associé de la SCI,
- leur mise à la disposition des locataires des logements fait l'objet de conventions distinctes des
contrats de bail portant sur les locaux nus,
- la SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles, les logements étant loués au
même prix que les logements vides.
Sur la question du financement, si votre banque accepte le principe d'accorder un prêt à votre SCI, il est toujours préférable à mon avis d'emprunter les fonds destinés à la réalisation des travaux plutôt que de les financer sur vos deniers personnels. Cette solution vous permet de ne pas vous dessaisir de votre trésorerie disponible. Les intérêts étant déductibles des revenus générés par la location, l'assiette de l'impôt s'en trouve par ailleurs réduite.
Je reste à votre disposition pour d'autres informations,
Et vous souhaite une bonne continuation.
Bien à vous
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