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Imputation des déficits fonciers générés par un immeuble cédé

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Modifié le 09/06/2017

Imputation des déficits d'un immeuble cédé : infirmation de la doctrine

Le Conseil d'Etat juge que les revenus fonciers générés par un immeuble cédé ou qui n'est plus affecté à la location sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les déficits fonciers d'une année donnée sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal de la même année, dans la limite d'un montant de 10 700 ¤ (la fraction des déficits qui excède ce montant ne pouvant être imputée que sur les bénéfices fonciers des dix années suivantes). Cette imputation sur le revenu global est subordonnée à l'affectation à la location de l'immeuble à l'origine des déficits jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.

En cas de non-respect de cette condition d'affectation, le revenu globalet le revenu foncier des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global (i.e. imputation exclusive sur les revenus fonciers des dix années suivantes).

En d'autres termes, doit être recalculé, au titre des trois années précédant la cessation de la location :

  • le revenu global de chacune des années où un déficit foncier afférent à l'immeuble qui n'est plus affecté à la location a été imputé (i.e. rehaussement du revenu global), et
  • le revenu foncier de chacune des années, en intégrant le déficit imputé sur le revenu global.

En cas de location simultanée de plusieurs immeubles, lorsque le contribuable cède ou cesse de donner en location l'un des immeubles dans les trois ans qui ont suivi l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, l'administration fiscale considère qu'il convient de reconstituer la fraction du déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble cédé ou dont la location a cessé. Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputé sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes, dans les conditions de droit commun, jusqu'à l'année de cessation de la location (BOI-RFPI-BASE-30-20-10, n°250).

Autrement dit, l'administration fiscale refuse l'imputation des déficits fonciers se rapportant à un immeuble dont la location a cessé sur les revenus fonciers postérieurs générés par d'autres immeubles.

Pour plus de précisions concernant les modalités d'imputation des déficits fonciers, nous vous invitons à consulter l'article « Imputation des déficits fonciers relatifs à un immeuble qui n'est plus loué ».

Dans un arrêt en date du 26 avril 2017, le Conseil d'Etat a jugé que lorsque l'immeuble n'est plus mis en location et que, dès lors, le contribuable ne peut plus « imputer une fraction de ses déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l'ensemble des revenus fonciers de l'année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année. »

Par cette décision, le Conseil d'Etatinfirme la doctrine administrative en autorisant l'imputation des déficits fonciers afférents à un immeuble dont la location a cessé sur les revenus fonciers (générés par d'autres immeubles) des dix années suivantes. Cette décision est fondée sur les dispositions de l'article 156, I-3° du CGI, qui n'imposent aucune condition visant à limiter l'imputation des déficits générés par la location d'un immeuble sur les revenus fonciers issus du même immeuble (i.e. pas de tunnelisation).

Pour mémoire, cette doctrine administrative avait déjà été fragilisée par deux décisions des juges du fond adoptant une position similaire à celle du Conseil d'Etat  (TA Melun 25 juin 2015, n°1406147 et CAA Versailles 14 avril 2016, n°14VE03643).

Malgré cette jurisprudence contraire, l'administration fiscale avait réaffirmé sa doctrine dans une réponse ministérielle datant du mois de mai 2016 (Rép. Frassa, Sén. 5-5-2016 p. 1876, n°17350).

 

Plus d'infos

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

Le 12/07/2017 12:21, HapyFree a écrit :
  

Bonjour Clotilde,

Dernière jurisprudence intéressante, ça tombe bien, je suis en train de regarder car j'ai un client dont je ne fais pas l'IRPP qui vient de se faire proposer par l'administration fiscale le redressement de son imputation globale de son déficit foncier et sa non prise en compte sur les autres revenus fonciers !

A suivre !

Salutations,



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