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L'ISF est mort, vive l'impôt sur la fortune immobilière

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Article écrit par Cattier Clotilde sur LinkedIn (397 articles)
Modifié le

Recentrement de l'impôt sur la fortune sur les biens immobiliers

L'article 31 de la loi de finances pour 2018 abroge l'impôt de solidarité sur la fortune (ou ISF) et introduit un impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont la logique générale est très proche de l'ISF.

Le champ d'application de l'impôt sur la fortune immobilière est limité aux biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement par l'intermédiaire de sociétés. Dans ce dernier cas, ce n'est pas l'entièreté de la valeur des titres des sociétés en cause qui est taxable à l'impôt sur la fortune immobilière mais uniquement la fraction de la valeur de ces titres qui est représentative des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

Toutefois, les biens et droits immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable ou de la société propriétaire sont exclus du champ de cet impôt.

Désormais, les titres de sociétés (autre que pour la fraction de leur valeur correspondant à des biens et droits immobiliers), les créances (e.g. comptes-courants d'associé), les placements financiers, etc. ne sont plus taxés à la fortune en France.

Les dispositions relatives à l'impôt sur la fortune immobilière sont codifiées aux article 964 et suivants du CGI.

 

L'impôt sur la fortune immobilière fonctionne selon une logique proche de celle de l'ISF 



  • Seuil d'imposition : ne sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière que les foyers fiscaux dont la valeur des actifs immobiliers non professionnels excède 1,3m¤ au 1er janvier de l'année d'imposition.
  • Assiette : elle est composée de la valeur vénale des biens et droits immobiliers français et étrangers, ainsi que de celle des titres de sociétés françaises ou étrangères, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par lesdites sociétés (y compris si les titres sont détenus via un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation). La fraction imposable de la valeur des titres est déterminée sur la base d'un ratio : valeur vénale de l'immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société / valeur vénale de l'ensemble des actifs de la société (ce ratio est ajusté en cas de financement familial ou auprès d'une société contrôlée par le contribuable, la déduction de ce type de financement étant encadrée dans le cadre de la détermination de la fraction de la valeur des titres imposables). Toutefois, certaines participations minoritaires dans des sociétés opérationnelles (i.e. inférieures à 10%) ne sont pas prises en compte. 
  • La résidence principale continue de bénéficier d'un abattement de 30%.
  • Le barème de l'impôt sur la fortune immobilière est identique à celui de l'ISF.
  • Un dispositif de plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière, similaire à celui de l'ISF, est mis en place.

 

La déductibilité des dettes est plus restrictive que dans le cadre de l'ISF 

En principe, sont déductibles les dettes afférentes à des actifs imposables, qui existent au 1er janvier de l'année d'imposition et qui sont contractées et effectivement supportées par le redevable ou un membre de son foyer fiscal.

Une liste des dettes déductibles est désormais inclue dans la loi. Sont visées les dettes afférentes :

  • aux dépenses d'acquisition de biens et droits immobiliers imposables ;
  • aux dépenses de réparation et d'entretien ;
  • aux dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • aux dépenses dues à raison des biens immobiliers (taxe foncière mais pas la taxe d'habitation). Les impositions dues à raison des revenus générés par ces biens ne sont pas déductibles ;
  • aux dépenses d'acquisition des parts sociales ou actions, au prorata de la valeurs des biens et droits immobiliers imposables.

Par ailleurs, la déduction de certains prêts est désormais exclue ou encadrée :

  • Les prêts contractés directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés interposées, auprès d'un membre du foyer fiscal du redevable, d'un membre de son groupe familial ou auprès d'une société contrôlée par le redevable, ne sont pas déductibles. Toutefois, dans les deux derniers cas, la dette peut être déduite si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt (i.e. respect des échéances, remboursement effectif, etc.).
  • S'agissant des prêts in fine, seule une fraction du montant du capital emprunté, proportionnelle au nombre d'année restant à courir par rapport à la durée total de l'emprunt est déductible.
  • Lorsque la valeur vénale des biens taxables est supérieure à 5m¤ (i.e. avant imputation des dettes afférentes à ces biens), la déductibilité des dettes est, pour la fraction de leur montant qui excède 60% de la valeur desdits biens, plafonnée à 50% du montant de l'excédent. Ce dispositif se cumule avec les restrictions visées ci-dessus. Toutefois, ce plafond de déduction n'est pas applicable lorsque le redevable est en mesure de justifier que les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif purement fiscal.
  • Les dettes contractées par une société contrôlée (directement ou indirectement) par le redevable pour l'acquisition d'un immeuble imposable (ou le financement de dépenses y afférentes) qui était la propriété de ce dernier (clause anti-abus).

 

Les biens affectés à l'activité opérationnelle sont exonérés

Ne sont pas retenus pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière :

  • Les biens et droits immobiliers détenus par l'exploitant individuel ou libéral et affectés à son activité professionnelle, sous réserve du respect de certaines conditions (dispositif très proche du régime d'exonération des biens professionnels en matière d'ISF) ;
  • Les biens et droits immobiliers détenus par les dirigeants de sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés, détenus directement ou indirectement, sous réserve du respect de certaines conditions très proches du régime d'exonération des biens professionnels en matière d'ISF ;
  • La fraction de la valeur des titres de sociétés représentative de biens et droits immobiliers affectés par la société propriétaire à sa propre activité opérationnelle
  • La fraction de la valeur des titres de sociétés opérationnelles représentative de biens et droits immobiliers affecté à l'exploitation desdites sociétés ou d'autres sociétés opérationnelles du groupe.

 

Maintien de la réduction d'impôt au titre des dons

La réduction d'ISF qui existaient au titre des dons au bénéfice de certains organismes est maintenu dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière, selon des conditions presque similaires.


Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde s'est installée en Suisse.
Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.


L'ISF est mort, vive l'impôt sur la fortune immobilière

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