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L'ISF est mort, vive l'impôt sur la fortune immobilière

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Article écrit par Cattier Clotilde sur LinkedIn (380 articles)
Modifié le

Recentrement de l'impôt sur la fortune sur les biens immobiliers

L'article 12 du projet de loi de finances pour 2018 propose d'abroger l'impôt de solidarité sur la fortune (ou ISF) et d'introduire un impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont la logique générale serait très proche de celle de l'ISF.

Le champ d'application de l'impôt sur la fortune immobilière serait limité aux biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, à condition que ces biens et droits ne soient pas affectés à l'activité professionnelle du redevable ou de la société propriétaire.

Désormais, les titres de sociétés (autre que pour la fraction de leur valeur correspondant à des biens et droits immobiliers, les créances (e.g. comptes-courants d'associé), les placements financiers, etc. ne seraient plus taxés à la fortune en France.

 

L'impôt sur la fortune immobilière fonctionnerait selon une logique très proche de celle de l'ISF



  • Seuil d'imposition : ne seraient soumis à l'impôt sur la fortune immobilière que les foyers fiscaux dont la valeur des actifs immobiliers non professionnels excède 1,3m¤ au 1er janvier de l'année d'imposition.
  • Assiette : elle serait composée de la valeur vénale des biens et droits immobiliers français et étrangers, ainsi que de celle des titres de sociétés françaises ou étrangères, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par lesdites sociétés.
  • La résidence principale continuerait de bénéficier d'un abattement de 30%.
  • Le barème de l'impôt sur la fortune immobilière serait identique à celui de l'ISF.
  • Un dispositif de plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière, similaire à celui de l'ISF, serait mis en place.

 

Toutefois, la déductibilité des dettes serait beaucoup plus restrictive que dans le cadre de l'ISF 



  • Les comptes-courants d'associés et les prêts familiaux consentis directement ou par l'intermédiaire de sociétés interposées (sauf, en ce qui concerne les prêts consentis par certains ascendants ou descendants, si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt) ne seraient pas déductibles pour déterminer la valeur des titres.
  • S'agissant des prêts in fine, seule une fraction du montant du capital emprunté, proportionnelle au nombre d'année restant à courir par rapport à la durée total de l'emprunt serait déductible.
  • Lorsque la valeur des biens taxables serait supérieure à 5m¤, la déductibilité des dettes (bancaires et non bancaires) serait, pour la fraction de leur montant qui excède 60% de la valeur desdits biens, plafonnée à 50% du montant de l'excédent. Ce dispositif se cumulerait avec les restrictions à la déductibilité visées ci-avant.

Cet encadrement de la déductibilité des prêts autres que bancaires s'explique par le fait que les créances et/ou les parts sociales n'entrent plus dans le champ d'application de ce nouvel impôt sur la fortune. Dans le cadre de l'ISF, même si les parts d'une SCI, par exemple, étaient déclarées pour une valeur faible, en raison d'un compte-courant d'associé, cela n'avait pas d'impact sur l'ISF dans la mesure où la créance en compte-courant de l'associé entrait dans la base taxable à cet impôt (sauf en ce qui concerne les non-résidents, pour lesquels un dispositif particulier existe à l'article 885 T ter du CGI). Avec l'impôt sur la fortune immobilière, ces créances ne seraient plus appréhendées car hors du champ de cet impôt.

 

Les biens affectés à l'activité professionnelle seraient globalement exonérés



  • Les biens immobiliers (ou la fraction des titres de sociétés représentative de la valeur des biens immobiliers) détenus par l'exploitant individuel ou libéral et affectés à son activité professionnelle.
  • Il en irait de même pour les biens donnés en location par les loueurs en meublé professionnel (pour plus de détails concernant ce régime, veuillez consulter l'article « Le loueur en meublé professionnel »).
  • Le dispositif d'exonération au titre des biens professionnels serait repris aux mêmes conditions (pour plus de détails concernant ce dispositif, veuillez consulter l'article « ISF - Exonération des biens professionnels »).

 

Un certain nombre des exonérations existant dans le cadre de l'ISF seraient maintenues



  • Exonération à concurrence des trois-quarts de leur valeur des bois et forêts, ainsi que des parts de groupement forestier, sous réserve du respect de certaines conditions.
  • Exonération totale sous condition, ou partielle à défaut de respect de ces conditions, au titre des biens donnés à bail à long terme, ainsi qu'au titre des parts de groupements fonciers agricoles et de groupements agricoles fonciers.

 


Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : ccattier-avocat@bluewin.ch

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et 6 ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, à Lausanne (Suisse).
Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

L'ISF est mort, vive l'impôt sur la fortune immobilière