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La boîte à outils de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La France est la première destination touristique mondiale avec plus de 82 millions de visiteurs en 2016 [1]. Dès lors, les fournisseurs de logements (hôtels, campings, villages vacances, etc.) se disputent ce marché florissant et en croissance constante depuis plusieurs années [2].

Les particuliers ne sont pas en reste et profitent également de cette économie en pleine expansion. Ces derniers disposent également de moyens technologiques nouveaux, parmi lesquels les plateformes internet, leur permettant de faciliter la proposition de leurs services. Ainsi, de plus en plus de propriétaires mettent leurs biens en location afin d'y trouver un complément de revenus. Les intermédiaires, tels que AirBnb, Abritel ou Homelidays, peuvent gérer très simplement la visibilité de l'annonce, l'encaissement des loyers ou des cautions, les observations du locataire, etc.

Pourtant la location meublée, même occasionnelle, n'est pas anodine en matière fiscale et revêt quelques particularités sur lesquelles il convient d'être très vigilant. Retour sur les spécificités d'un régime simple en apparence mais aux sinuosités multiples...

 

Pour commencer, quelques rappels sémantiques pourront être utiles :

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), par opposition à la Location Meublée Professionnelle (LMP) ne concerne, par définition, que les loueurs non inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et dont les revenus n'excèdent pas 23 000 euros ou plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Le régime LMNP pourra s'appliquer aux locations effectuées à titre individuel mais également aux formes sociétales telles que la SARL de famille.

La Location Meublée Non Professionnelle s'attache exclusivement aux locations de biens meublés, par opposition à la location de biens nus. Cette distinction est fondamentale car elle entraînera l'application d'un régime fiscal distinct pour chaque activité : celui des revenus fonciers pour la location nue et celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels pour la location meublée non professionnelle.

C'est ce dernier régime fiscal qui nous intéresse et qui impliquera un certain nombre de conséquences fiscales, sociales et comptables qu'il conviendra de bien maîtriser.

La première d'entre elles consiste en la possibilité d'amortir le bien porté en location. Ainsi, à la manière de n'importe quelle entreprise commerciale, il sera possible de déduire du résultat imposable une charge déductible (et non décaissée) correspondant au « vieillissement théorique » de l'immeuble. Cet amortissement calculé sur la valeur d'achat du bien, diminué d'une quote-part correspondant à la valeur du terrain, viendra diminuer chaque année, la valeur d'achat de l'appartement ou de la maison loué.

Exemple

Un appartement acheté 250 000¤ le 1er janvier 2017 pourra faire l'objet d'un amortissement de 5 000¤ [3] par an.


Cette règle fiscale, propre à la comptabilité BIC, permet ainsi la diminution du résultat taxable. Mais le réel avantage du régime LMNP apparait lors de la vente du bien. En effet, alors que toute entreprise commerciale « BIC » cédant un bien amortissable est imposée sur une plus-value égale à la différence entre la valeur de cession et la valeur nette comptable [4], le loueur LMNP bénéficiera du régime des plus-values des particuliers. Ainsi, comme n'importe quel particulier, le loueur LMNP ne sera imposé que sur une éventuelle plus-value égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien loué.

Autre aspect particulier du régime LMNP, le traitement du déficit revêt quelques singularités. Il n'est pas rare que le résultat d'une activité LMNP soit déficitaire, grâce notamment à l'amortissement de l'immeuble concerné. Toutefois, il est expressément prévu par les textes fiscaux, que l'amortissement ne peut augmenter ou générer le déficit. Il sera donc nécessaire de réintégrer fiscalement la part de l'amortissement aggravant ou impliquant le déficit, celle-ci sera imputable sur les bénéfices futurs, sans limitation de durée.

Exemple

Un loueur LMNP a perçu 9 000¤ de loyers et a pu déduire, durant le même exercice, 6 500¤ de charges. De plus, l'amortissement de l'appartement mis en location s'élève à 5 800¤.

Le résultat avant amortissement s'élève à : 9 000 – 6 500 = 2 500¤.

L'amortissement ne pouvant générer un déficit, il ne pourra être déduit que 2 500¤ d'amortissement.

Ainsi, le résultat imposable est nul : 2 500 – 2 500 = 0

La part d'amortissements non déduite pourra être reportée sur les exercices futurs sans limitation de durée : 5 800 – 2 500 = 3 300¤.


Précision importante, le suivi des amortissements non déduits doit faire l'objet d'un suivi annuel communiqué à l'Administration. Le contribuable pourra utiliser le formulaire fourni par le Bofip.

Il peut arriver que l'activité LMNP génère un déficit avant déduction des amortissements. Ce déficit ne pourra être imputé sur les revenus de nature différente mais pourra être reporté sur les bénéfices futurs générés par cette même activité, mais cette fois, dans une limite de 10 années.

En cas de bénéfice ultérieur, il pourrait donc sembler judicieux d'imputer en priorité les déficits, uniquement reportables sur 10 ans, plutôt que les amortissements différés qui eux sont reportables sans limitation de durée. Le Conseil d'État, dans un arrêt récent du 15 avril 2015, ne semble pas être de cet avis puisqu'il a jugé que les amortissements doivent ainsi être imputés en priorité sur les déficits. Cette décision est bien sûr défavorable pour le contribuable.

Le régime LMNP présente donc des particularités complexes qu'il convient d'étudier attentivement. Il demeure également fondamental d'interroger votre expert-comptable à ce sujet. Parmi les autres points de vigilance, on pourra notamment citer :

  • la valorisation du bien entrant dans le régime de LMNP, notamment dans le cas d'une indivision ;
  • le sort des amortissements dans le cas d'un changement de régime fiscal : revenus fonciers / LMNP ;
  • l'intérêt d'adhérer à un CGA ;
  • l'obligation d'affiliation au RSI depuis le 1er janvier 2017 pour les loueurs générant plus de 23 000 euros de recettes.

 

[1] La France reste la première destination touristique mondiale malgré des chiffres en baisse en 2016

[2] Exceptée une légère baisse en 2016 due aux attentats ayant frappé la France.

[3] (250 000 – 20% x 250 000) x 1/40 = 5 000 en supposant que la valeur du terrain est estimée à 20% du prix d'achat de l'appartement, et que celui-ci sera amorti sur 40 ans.

[4] La Valeur Nette Comptable (VNC) est constituée de la valeur brute de l'immobilisation diminuée des amortissements pratiqués tout au long de la vie de ladite immobilisation.


Julien Petit

Julien Petit

Expert-comptable diplômé inscrit auprès du Conseil Régional de l'Ordre des experts-comptables de Marseille Provence Alpes Côte d'Azur.

Directeur de site au sein du cabinet GESTION France ENTREPRISES (www.gfe06.com) à Antibes (06)



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