La location gérance d'un fonds de commerce permet au propriétaire d'un fonds de commerce ou d'artisan, de concéder l'exploitation du fonds à un tiers, le locataire gérant.
Le locataire gérant ne devient pas propriétaire du fonds mais l'exploite à ses risques et périls.
En échange, le propriétaire du fonds perçoit une redevance.
On parle aussi parfois de gérance libre. Le gérant doit avoir la capacité commerciale.
La location gérance est publiée dans un journal d'annonces légales, dans les quinze jours de sa signature.
Dans le cadre d'une transmission d'entreprise, la location gérance peut être combinée à d'autres conventions, afin de faciliter cette transmission.
Les conditions de la location gérance
Le contrat de location-gérance concerne obligatoirement un fonds de commerce, c'est à dire à une universalité qui comprend au minimum une clientèle actuelle. Sans les éléments essentiels qui composent un fonds de commerce, le contrat serait requalifié par les juges, par exemple, en contrat de location d'un bien immobilier.
Une universalité : qu'est-ce que c'est ?
L'universalité est un ensemble de biens qui forment une collection ou une entité juridique complexe comme le fonds de commerce, prise globalement comme un bien unique et soumise à un régime juridique particulier. C'est l'universalité de fait, à ne pas confondre avec l'universalité de droit qu'est le patrimoine d'une personne physique. L'universalité de droit comprend les créances et les dettes en plus des biens.
Afin de protéger le locataire-gérant, qui doit pouvoir se faire une idée de la rentabilité du fonds qu'il prend en location, la loi oblige le bailleur à exploiter le fonds pendant une période minimale de deux ans.
Ce principe souffre de nombreuses exceptions. Il ne s'applique pas, par exemple :
- aux majeurs incapables (sous tutelle ou curatelle) ;
- aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou artisan décédé.
La liste complète des exceptions figure à l'article L144-5 du code de commerce.
Ce délai de deux ans peut être diminué par le juge, à la demande du propriétaire du fonds, qui doit apporter la preuve de l'impossibilité d'exploiter le fonds (pour cause de maladie par exemple).
Lorsque le délai de deux ans s'applique, la nullité du contrat de location gérance est d'ordre public. Cette nullité peut être demandée par toute personne intéressée, y compris par le bailleur lui-même.
La location gérance dans un cadre de transmission
La location gérance peut être un bon moyen pour faciliter une transmission. Couplée à d'autres contrats, elle présente deux avantages.
Elle permettra à l'acquéreur de se faire une idée de la rentabilité du fonds pendant un temps limité ou de différer le paiement du prix de vente, lorsque l'acquéreur désigné n'a pas les moyens de racheter le fonds.
La location gérance est alors couplée à :
- une promesse synallagmatique de vente ;
- une promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s'engage à vendre.
Un apport en société est également possible pour protéger le patrimoine de propriétaire. La société devient locataire-gérant du fonds.
Plus d'infos
- L144-1 et suivants du code de commerce
- R144-1 du code de commerce
- D144-2 et suivants du code de commerce
