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La réduction d'impôt Duflot, rebaptisée dispositif Pinel

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Modifié le 13/12/2016
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Réduction d'impôt Duflot : rappels et modifications en 2015

La loi de finances pour 2013 a introduit un nouveau dispositif de réduction d'impôt en faveur des propriétaires bailleurs, dénommé réduction d'impôt Duflot, destiné à remplacer le dispositif Scellier (codifié à l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts ou « CGI »). Ce dispositif a été aménagé par l'article 5 de la loi de finances pour 2015 et rebaptisé dispositif "Pinel".

La réduction d'impôt Duflot-Pinel est ouverte aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4B du CGI, qui, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés procèdent à l'acquisition de certains immeubles pour les donner en location, la mise en location devant répondre à certaines conditions spécifiques.

 

Immeubles éligibles à la réduction d'impôt

Sont éligibles au dispositif les acquisitions d'immeubles à usage de logement, neufs ou réhabilités, répondant à un certain niveau de performance énergétique globale et situés, soit dans certaines zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande ou par des besoins particuliers en logements locatifs, soit outre-mer.

La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

 

Conditions d'application de la réduction d'impôt

1- Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux personnes physiques ou aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui s'engagent à donner le logement en location pendant une certaine durée[1] (6 ans ou 9 ans avec une prorogation possible jusqu'à 12 ans). L'option pour une durée d'engagement de location minimale est irrévocable. Cette possibilité d'option pour la durée de l'engagement de location s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

Lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'associé qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit s'engager à conserver la totalité de ses titres dans ladite société jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Remarque
La loi de finances pour 2015 autorise l'application du dispositif en cas de location à un ascendant ou un descendant, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées. Cet aménagement s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015. Cette possibilité n'était pas offerte précédemment.

2- Le logement doit être donné en location dans les douze mois qui suivent son achèvement ou son acquisition si cette dernière date est postérieure.

3- Sauf dans les hypothèses de location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, le logement donné en location doit être affecté à l'habitation principale du locataire.

4- Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de location, à un plafond fixé par décret, qui est révisé le 1er janvier de chaque année (selon les zones, entre 8,74¤ et 16,82¤ par mètre carré pour 2015). Pour obtenir le montant du loyer mensuel maximum, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur[2] au dit plafond de loyer puis de multiplier le montant ainsi obtenu par la surface habitable et les annexes dans la limite de huit mètres carré (caves, terrasses, greniers, etc. à l'exclusion des garages et emplacements de parking qui ne sont pas à usage d'habitation).

5- Les ressources du locataire (i.e. revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition) ne doivent pas être supérieures à des plafonds fixés par décret en fonction de la composition du foyer fiscal (par exemple, pour la zone A bis (i.e. Paris), un couple de locataires (sans enfants) ne doit pas disposer de ressources annuelles totales d'un montant supérieur à 55 166¤ au titre de 2015 ; ce montant est réduit à 36 912¤ si le locataire est célibataire sans enfant et augmenté à 72 318¤ si le couple ou la personne célibataire a un enfant).

Ces plafonds de ressources sont révisés annuellement et sont appréciés à la date de signature du bail, de même que pour la composition du foyer fiscal.

Les propriétaires bailleurs doivent justifier du niveau de ressources des locataires en joignant à la déclaration d'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la location a pris effet une copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (i.e. pour les baux conclus en 2015, la condition de ressources est appréciée au regard du revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition établi en 2014 au titre de 2013).

 

Modalités d'application de la réduction d'impôt

1- La base de la réduction correspond au prix d'acquisition du logement ou à son prix de revient.

2- Au titre d'une même année et pour un même contribuable, l'assiette de la réduction d'impôt ne peut pas excéder 300 000¤. En outre, il existe un plafond de prix de revient du logement par mètre carré de surface habitable (i.e.  5 500¤ par mètre carré). Autrement dit, même si le prix d'acquisition du logement est inférieur ou égal à 300 000¤ mais que le prix de revient par mètre carré est supérieur au plafond (i.e. par exemple 7 500¤), il ne sera pas possible de calculer la réduction d'impôt sur la base du prix d'acquisition mais sur une base correspondant à la surface habitable du logement multipliée par le montant du plafond de prix de revient.

3- L'avantage s'applique dans la limite de deux logements par personne et par an.

4- Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location :

  • 12% (23% outre-mer) en cas d'engagement de location pris pour une période de 6 ans ;
  • 18% (29% outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21%[3] (32%) en cas de prorogation de l'engagement initial de location à 12 ans.

5- La réduction d'impôt est imputée pour la première fois au titre de l'année de l'acquisition du logement, de l'achèvement des travaux (i.e. en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation par exemple) ou de l'achèvement du logement (i.e. en cas d'acquisition d'un logement en l'état de futur achèvement). Elle est répartie sur la durée de l'engagement de location, à raison de 1/6ème ou 1/9ème par année (en cas de prorogation, la réduction d'impôt supplémentaire est imputée, par période triennale, à hauteur d'un tiers par année). La fraction non imputée de la réduction d'impôt ne peut donner lieu à remboursement par le Trésor (i.e. pas de report possible sur les années suivantes).

6- Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt (i.e. travaux de réhabilitation ou de transformation) ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

7- La réduction d'impôt Duflot-Pinel fait partie du plafonnement des avantages fiscaux. S'agissant des investissements en métropole, la réduction annuelle obtenue est maintenue sous le plafonnement global de 10 000¤. En ce qui concerne les investissements outre-mer, ils entrent dans le plafond spécifique de 18 000¤, dès lors qu'ils ont été réalisés à compter du 1er septembre 2014 (article 200-A du CGI).

 

Pour en savoir plus

[1] Avant la loi de finances pour 2015, la durée minimale de l'engagement de location était toujours de 9 ans.

[2] Le coefficient multiplicateur est égal à 0.7 + 19/S, « S » étant la surface. Ce coefficient ne peut excéder 1.2.

[3] De manière plus précise, en cas de prorogation de l'engagement de location à 12 ans :

  • si l'engagement initial de location est de 6 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 6% au titre des années comprises entre 6 et 9 ans et de 3%, pour les trois années suivantes ;
  • lorsque l'engagement initial de location est de 9 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 3 %.
Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

La réduction d'impôt Duflot, rebaptisée dispositif Pinel

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