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Dispositif Pinel 2022 : réduction d'impôt pour les propriétaires bailleurs

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Publié le , Modifié le 23/05/2022
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Dispositif Pinel

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs (ou assimilés) et qui s'engagent à les mettre en location, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, répartie sur la durée de l'engagement de location.

Cette réduction d'impôt (appelée dispositif « Duflot » pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 30 août 2014), a été aménagée et renommée dispositif « Pinel » (ou dispositif « Pinel location ») pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

Cette réduction d'impôt est ouverte aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France, qui, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, procèdent à l'acquisition de certains immeubles pour les donner en location. La mise en location doit toutefois répondre à certaines conditions spécifiques.

Si le contribuable change de domiciliation fiscale après son investissement, il conserve le bénéfice de l'avantage fiscal pendant la durée de l'engagement de location (uniquement pour les investissements réalisés depuis 2019).

 

Immeubles éligibles à la réduction d'impôt

Sont concernés par cette réduction d'impôt (article 199 novovicies du CGI) :

  • les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
  • les logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire ;
  • les logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf ;
  • les logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;
  • les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux d'amélioration ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement (le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération).

La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.

Dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition(ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire).

Pour les logements qui font l'objet de travaux après l'acquisition, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement.

Les logements doivent également répondre à un certain niveau de performance énergétique globale et être situés, soit dans certaines zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande ou par des besoins particuliers en logements locatifs, et également en outre-mer.

Le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 précise le niveau de qualité des logements à respecter en France métropolitaine pour bénéficier du maintien des taux actuels de la réduction d'impôt pour les investissements en 2023 et 2024 (critères inspirés de la norme RE 2020).

 

Conditions d'application de la réduction d'impôt

1- Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux personnes physiques ou aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui s'engagent à donner le logement en location pendant une certaine durée (6 ans ou 9 ans avec une prorogation possible jusqu'à 12 ans). Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable. 

Lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'associé qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit s'engager à conserver la totalité de ses titres dans ladite société jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

2-Le logement doit être donné en location dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition si cette dernière date est postérieure.

3- Sauf dans les hypothèses de location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, le logement donné en location doit être affecté à l'habitation principale du locataire.

4-Le loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de location, à un plafond  fixé par décret, qui est révisé le 1er janvier de chaque année (pour 2022, selon les zones, le plafond varie entre 9,13¤ et 17,55¤ par m2). Pour obtenir le montant du loyer mensuel maximum, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur [1] au dit plafond de loyer puis de multiplier le montant ainsi obtenu par la surface habitable et les annexes dans la limite de 8m2 (caves, terrasses, greniers, etc. à l'exclusion des garages et emplacements de parking qui ne sont pas à usage d'habitation).

5-Les ressources du locataire (revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition) ne doivent pas être supérieures à des plafonds fixés par décret en fonction de la composition du foyer fiscal.

Exemple pour les baux conclus ou renouvelés en 2022 dans la zone A bis (Paris) (BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, § 270)

  • pour un couple de locataires sans enfant, le plafond de ressources annuelles est 58 831¤ ;
  • pour un locataire célibataire sans enfant, le plafond est de 39 363¤ ;
  • pour un couple ou pour un locataire célibataire ayant une personne à charge, le plafond est 77 120¤.

Ces plafonds de ressources sont révisés annuellement et sont appréciés à la date de signature du bail, de même que pour la composition du foyer fiscal.

Les propriétaires bailleurs doivent justifier du niveau de ressources des locataires en joignant à la déclaration d'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la location a pris effet une copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (pour les baux conclus en 2022, la condition de ressources est appréciée au regard du revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition établi en 2021 au titre de 2020).

 

Modalités d'application de la réduction d'impôt

1- La base de la réduction correspond au prix d'acquisition du logement ou à son prix de revient.

2-Au titre d'une même année et pour un même contribuable, l'assiette de la réduction d'impôt ne peut pas excéder 300 000¤. En outre, il existe un plafond de prix de revient du logement par m2 de surface habitable. Autrement dit, même si le prix d'acquisition du logement est inférieur ou égal à 300 000¤ mais que le prix de revient par m2 est supérieur au plafond, il ne sera pas possible de calculer la réduction d'impôt sur la base du prix d'acquisition mais sur une base correspondant à la surface habitable du logement multipliée par le montant du plafond de prix de revient.

3-L'avantage s'applique dans la limite de deux logements par personne et par an.

4-Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la date d'acquisition de la durée de l'engagement de location. Pour une acquisition entre 2020 et 2022 :

  • 12% (23% outre-mer) en cas d'engagement de location pris pour une période de 6 ans ;
  • 18% (29% outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21% [2] (32% outre-mer) en cas de prorogation de l'engagement initial de location à 12 ans.

5-La réduction d'impôt est imputée pour la première fois au titre de l'année de l'acquisition du logement, de l'achèvement des travaux (en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation par exemple) ou de l'achèvement du logement (en cas d'acquisition d'un logement en l'état de futur achèvement). Elle est répartie sur la durée de l'engagement de location, à raison de 1/6ème ou 1/9ème par année (en cas de prorogation, la réduction d'impôt supplémentaire est imputée, par période triennale, à hauteur d'un tiers par année). La fraction non imputée de la réduction d'impôt ne peut donner lieu à remboursement par le Trésor (pas de report possible sur les années suivantes).

6-Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt (travaux de réhabilitation ou de transformation) ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

[1] Si la surface du logement est supérieur à 38 m2, le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + 19/S, « S » étant la surface.

Si la surface du logement est inférieure à 38 m2, ce coefficient est de 1,2.

[2] De manière plus précise, en cas de prorogation de l'engagement de location à 12 ans :

  • si l'engagement initial de location est de 6 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 6% au titre des années comprises entre 6 et 9 ans et de 3%, pour les trois années suivantes ;
  • lorsque l'engagement initial de location est de 9 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 3%.


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