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La taxe annuelle de 3% sur les immeubles (TVVI)

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Catégorie : Autres taxes
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Taxe 3% sur les immeubles

La taxe de 3% sur les immeubles (ou taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France - TVVI - ou taxe de 3%) concerne en principe toutes les entités juridiques françaises et étrangères, ayant la personnalité morale ou non qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France.

Toutefois, les très nombreux cas d'exonération réduisent sensiblement son champ d'application.

La taxe annuelle de 3% sur les immeubles a été instituée dans le but de lutter contre certains montages visant à éluder l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour rappel, l'ISF a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018.

Entrent dans son champ d'application les entités juridiques françaises ou étrangères, quelle que soit leur forme, qui possèdent, directement ou par personnes interposées, des immeubles bâtis ou non bâtis situés en France ou des droits réels portant sur de tels immeubles (articles 990 D à 990 G du CGI).

Toutes les personnes morales sont concernées par cette taxe, ainsi que les divers organismes, fiducies et institutions comparables.

En cas de chaîne de participation, cette taxe n'est due que par la ou les entités non exonérées les plus proches des immeubles ou droits immobiliers.

La taxe annuelle de 3% sur les immeubles est assise sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers (usufruit, droit d'usage etc.) possédés au 1er janvier de l'année d'imposition. Les dettes contractées pour l'acquisition des biens et droits immobiliers possédés ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe.

La taxe est perçue au taux de 3%.

Remarque

Les biens et droits immobiliers inscrits en stocks à l'actif des personnes morales exerçant la profession de marchand de biens ou de promoteurs-constructeurs n'entrent pas dans le champ de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles.

Les redevables de la taxe sont tenus de souscrire annuellement une déclaration n°2746-SD, qui doit être déposée avant le 15 mai, accompagnée du paiement de la taxe.

Depuis 2021, cette déclaration se fait obligatoirement par téléprocédure et le paiement doit se faire par télérèglement depuis 2022.

La spécificité de cette taxe réside dans ses nombreuses exonérations qui viennent sensiblement réduire son champ d'application. Certains cas d'exonération ne nécessitent pas la souscription du formulaire n°2746 contrairement à d'autres.

 

Les exonérations ne nécessitant pas la souscription du formulaire

D'une part sont exonérées les personnes morales ayant déposé une déclaration comportant les renseignements prévu au d) du 3° de l'article 990 E du CGI. C'est notamment le cas des déclarations n°2038 et 2072.

D'autre part, les entités suivantes échappent à la taxe de 3% (article 990 E du CGI) :

1. Les organisations internationales, les États souverains, ainsi que leurs subdivisions politiques et territoriales ;

2. Les entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière, c'est-à-dire celles dont la valeur vénale des actifs immobiliers (autres que ceux affectés à l'activité professionnelle non immobilière de l'entité), détenus directement ou par personnes interposées, représente moins de 50% de la valeur vénale de l'ensemble des actifs français détenus directement ou indirectement ;

3. Les entités juridiques cotées, ainsi que les filiales dont elle détiennent, directement ou indirectement, l'intégralité du capital social ;

4. Sous réserve qu'elles aient leur siège social dans un État membre de l'Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité contenant une clause de non-discrimination :

  • les entités détenant des immeubles situés en France (ou des droits immobiliers portant sur ces biens) dont la valeur vénale est inférieure à 100 000¤ ou qui ne détiennent pas plus de 5% de la valeur vénale desdits biens ;
  • les caisses de retraite et organismes reconnus d'utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, à condition que la détention d'actifs immobiliers soit justifiée par l'activité même de l'entité juridique ou par le financement de cette activité ;
  • les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) et les fonds de placement immobilier (FPI) non constitués sous la forme d'organismes professionnels de placement collectif immobilier, ainsi que les organismes étrangers équivalents ;
  • les entités qui s'engagent à communiquer, sur demande de l'administration, dans un délai de 2 mois suivant la date d'acquisition de l'immeuble ou du droit immobilier ayant pour effet de faire entrer l'entité dans le champ de la taxe, un certain nombre d'informations.

    Les informations à communiquer portent sur la situation des immeubles, leur consistance et leur valeur vénale au 1er janvier de l'année, ainsi que sur l'identité, l'adresse et le nombre d'actions, parts ou droits détenus par les associés ou membres détenant au moins 1% des actions, parts sociales ou droits dans l'entité.

Les sociétés immobilières de location non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), les sociétés civiles de placement immobilier autorisées à faire appel public à l'épargne, et les sociétés de pluripropriété, tenues au dépôt annuel d'une déclaration n°2072 ou 2038 sont dispensées de la production de cet engagement (leurs obligations déclaratives annuelles satisfont à l'objectif d'information de l'administration fiscale).

 

Les exonérations nécessitant la souscription du formulaire

Les entités qui souscrivent spontanément, avant le 15 mai de chaque année, une déclaration n°2746-SD indiquant les mêmes informations que ci-dessus. Dans cette situation, l'exonération est proportionnelle au nombre de titres ou droits détenus au 1er janvier pour lesquels l'identité et l'adresse du détenteur ont été révélées.

L'entité qui souscrit au dit formulaire est dispensé de déclarer les actionnaires, associés détenant moins de 1% du capital ainsi que de déclarer les biens ou droits immobiliers dont la valeur vénale et inférieur à 100 000¤ ou 5% de la valeur vénale du bien, en cas de détention directe ou indirecte d'une pluralité de biens immobiliers.

Comment télédéclarer la 2746 ?

Les redevables de la taxe sont tenus de souscrire annuellement une déclaration n°2746-SD, qui doit être déposée par voie électronique au plus tard le 15 mai, accompagnée du paiement de la taxe.


La taxe annuelle de 3% sur les immeubles (TVVI)


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