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La taxe annuelle de 3% sur les immeubles

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Modifié le 30/10/2017
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L'essentiel de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles

La taxe annuelle de 3% sur les immeubles concerne en principe toutes les entités juridiques françaises et étrangères qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France.
Toutefois, les très nombreux cas d'exonération réduisent sensiblement son champ d'application.

La taxe annuelle de 3% sur les immeubles a été instituée dans le but de lutter contre certains montages visant à éluder l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Entrent dans son champ d'application les entités juridiques françaises ou étrangères, quelle que soit leur forme, qui possèdent, directement ou par personnes interposées, des immeubles bâtis ou non bâtis situés en France ou des droits réels portant sur de tels immeubles (articles 990 D à 990 G du CGI).

En cas de chaîne de participation, cette taxe n'est due que par la ou les entités non exonérées les plus proches des immeubles ou droits immobiliers.

La taxe annuelle de 3% sur les immeubles est assise sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l'année d'imposition. Les dettes contractées pour l'acquisition des biens et droits immobiliers possédés ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe.

La taxe est perçue au taux de 3%.

Remarque: les biens et droits immobiliers inscrits en stocks à l'actif des personnes morales exerçant la profession de marchand de biens ou de promoteurs-constructeurs n'entrent pas dans le champ de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles.

Les redevables de la taxe sont tenus de souscrire annuellement une déclaration n°2746, qui doit être déposée avant le 16 mai, accompagnée du paiement de la taxe.

La spécificité de cette taxe réside dans ses nombreuses exonérations qui viennent sensiblement réduire son champ d'application.

En effet, les entités suivantes échappent à la taxe de 3% (article 990 E du CGI) :

  • Les organisations internationales, les Etats souverains, ainsi que leurs subdivisions politiques et territoriales ;

  • Les entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière, c'est-à-dire celles dont la valeur vénale des actifs immobiliers (autres qu'affectés à l'activité professionnelle non immobilière de l'entité), détenus directement ou par personnes interposées, représente moins de 50% de la valeur vénale de l'ensemble des actifs français détenus directement ou indirectement ;

  • Les entités juridiques cotées, ainsi que les filiales dont elle détiennent, directement ou indirectement, l'intégralité du capital social ;

  • Sous réserve qu'elles aient leur siège social dans un Etat membre de l'Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité contenant une clause de non-discrimination:

    - Les entités détenant des immeubles situés en France (ou des droits immobiliers portant sur ces biens) dont la valeur vénale est inférieure à 100k¤ ou qui ne détiennent pas plus de 5% de la valeur vénale desdits biens ;

    - Les caisses de retraite et organismes reconnus d'utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, à condition que la détention d'actifs immobiliers soit justifiée par l'activité même de l'entité juridique ou par le financement de cette activité ;

    - Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) et les fonds de placement immobilier (FPI) non constitués sous la forme d'organismes professionnels de placement collectif immobilier, ainsi que les organismes étrangers équivalents ;

    - Les entités qui s'engagent à communiquer, sur demande de l'administration, dans un délai de deux mois suivant la date d'acquisition de l'immeuble ou du droit immobilier ayant pour effet de faire entrer l'entité dans le champ de la taxe, un certain nombre d'informations.

    Les informations à communiquer portent sur la situation des immeubles, leur consistance et leur valeur vénale au 1er janvier de l'année, ainsi que sur l'identité, l'adresse et le nombre d'actions, parts ou droits détenus par les associés ou membres détenant au moins 1% des actions, parts sociales ou droits dans l'entité.

    Les sociétés immobilières de location non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), les sociétés civiles de placement immobilier autorisées à faire appel public à l'épargne, et les sociétés de pluripropriété, tenues au dépôt annuel d'une déclaration n°2072 ou 2038 sont dispensées de la production de cet engagement (leurs obligations déclaratives annuelles satisfont à l'objectif d'information de l'administration fiscale) ;

    - Les entités qui souscrivent, avant le 15 mai de chaque année, une déclaration n°2746 indiquant les mêmes informations que ci-dessus. Dans cette situation, l'exonération est proportionnelle au nombre de titres ou droits pour lesquels l'identité et l'adresse du détenteur ont été révélées.
Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

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