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Le loueur en meublé professionnel

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Régime fiscal : le loueur en meublé professionnel ou LMP

Lorsque certains critères sont remplis, l'activité de location de locaux d'habitation meublés peut être considérée comme exercée à titre professionnel. Lorsque tel est le cas, un régime fiscal spécifique s'applique, dont la plus célèbre des mesures est la possibilité d'imputer les déficits fiscaux tirés de l'activité de location meublée sur le revenu global du foyer fiscal.

La présente note précise les conditions à réunir pour être qualifié de loueur en meublé professionnel ainsi que le traitement fiscal des résultats générés par cette activité.

 

Définition des loueurs en meublé professionnel ou LMP

Jusqu'à récemment, trois conditions cumulatives étaient exigées pour que l'activité de location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel (article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI) :

  • l'un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • les recettes annuelles tirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000¤ ;
  • ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu ;

Le caractère professionnel ou non de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal.

Toutefois, une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 a déclaré inconstitutionnelle la condition d'inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels (Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC). Désormais, seules deux conditions doivent être cumulativement remplies pour être qualifié de loueur professionnel (i.e. le montant des recettes annuelles tirées de l'activité et leur caractère prépondérant).

Inscription au registre du commerce et des sociétés

Bien que cette condition ne soit plus exigée pour être qualifié de loueur en meuble professionnel, nous présentons ci-après l'état de la position de l'administration fiscale à ce sujet, qui a prévalu jusqu'à la décision du Conseil constitutionnel précitée.

En principe, le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP impliquait qu'au moins un des membres du foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur professionnel au RCS. Cette qualité pouvait également être reconnue aux associés de sociétés de personnes inscrites au RCS.

Cette condition s'appréciait au niveau du foyer fiscal : il suffisait que l'un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS pour que la condition soit satisfaite pour l'ensemble des membres dudit foyer fiscal. A contrario, si aucun des membres du foyer fiscal n'était inscrit en cette qualité, la location meublée n'était pas regardée comme exercée à titre professionnel, quand bien même les autres conditions seraient réunies.

Toutefois, lorsque le défaut d'inscription résultait d'un refus du greffe du RCS, motivé par le caractère non commercial de l'activité de location meublée, la qualité de loueur professionnel pouvait être reconnue, dès lors que les autres conditions sont remplies.

En effet, certains greffes refusaient d'inscrire les loueurs en meublé professionnels au RCS en raison du caractère civil de l'activité de location meublée. Afin de ne pas traiter différemment les contribuables se livrant à cette activité, selon que le greffe territorialement compétent accepte ou non leur inscription, la doctrine administrative avait accepté de reconnaître la qualité de loueur professionnel à des personnes non inscrites au RCS mais qui remplissaient les autres conditions et étaient en mesure de justifier du refus du RCS. A cette fin, le contribuable concerné devait conserver une copie de la décision de refus du greffe, pendant toute la durée de la location meublée.

Montant minimum de recettes annuelles des loueurs en meublé professionnels ou LMP

Le montant annuel des recettes tirées de la location meublée, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doit excéder 23 000¤.

Les recettes prises en compte sont déterminées de la manière suivante :

  • elles correspondent au montant brut, toutes taxes et charges comprises, des loyers acquis, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, ainsi que, le cas échéant, les indemnités d'assurance visant à garantir les loyers ;
  • lorsque la location meublée est consentie par une société de personnes, les recettes retenues sont celles qui reviennent à l'associé membre du foyer fiscal au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux ;
  • le montant des recettes à retenir s'apprécie par année civile, y compris pour les sociétés de personnes dont l'exercice ne coïnciderait pas avec l'année civile ;
  • en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, le montant des recettes doit être ajusté prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble. Autrement dit, il convient de réduire le montant du plafond de 23 000¤ en fonction de la durée de location (rapport d'ajustement : nombre de jours de location par rapport à 365). S'agissant de situations de commencement d'activité, le point de départ à retenir pour l'ajustement prorata temporis est la date de signature du bail [1].

Remarque sur les autres recettes des LMP
Les recettes non directement liées à l'activité de location, telles que les produits financiers ou des subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier, ne sont pas prises en compte.

Prépondérance des recettes de location par rapport aux revenus professionnels du foyer fiscal

Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder le montant total des revenus professionnels perçus par les membres dudit foyer fiscal.

Les revenus professionnels des loueurs en meublé professionnels ou LMP s'entendent comme la sommes des revenus nets suivants (les revenus exonérés ne sont pas pris en compte) :

  • les traitements et salaires ;
  • les pensions et rentes viagères ;
  • les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de l'activité de location meublée (mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle) ;
  • les bénéfices non commerciaux ;
  • les bénéfices agricoles ;
  • les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Remarque : pour déterminer le montant des revenus professionnels, les revenus exonérés ne sont pas retenus.

S'agissant des déficits professionnels des LMP, ils sont pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés, à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global. Les déficits antérieurs ne sont pas pris en compte.

Concernant les déficits non professionnels des LMP, ils sont retenus dans les mêmes conditions que les règles qui régissent leur report, c'est-à-dire au titre de l'année au cours de laquelle ils s'imputent sur les bénéfices de même nature.

 

Régime d'imposition des LMP



Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé professionnel

L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale, relevant, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers.

Imposition des résultats des loueurs en meublé professionnels

Les résultats de l'activité de loueur en meublé professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun.

Remarque : lorsque l'activité est exercée par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, cette société est soumise à l'impôt sur les sociétés, en application de l'article 206, 2 du CGI.

Imputation des déficits des LMP

Les déficits subis sont en principe imputables sur le revenu global de l'année de réalisation dudit déficit, sans limitation de montant. Si le montant du revenu global n'est pas suffisant pour absorber l'intégralité des déficits résultant de l'activité de loueur en meublé professionnel, l'excédent de déficit est reporté successivement sur le revenu global des six années suivantes (article 156 du CGI[2].

Il existe toutefois une exception à ce principe, lorsque les déficits proviennent d'amortissements exclus des charges déductibles. En effet, le montant déductible de l'amortissement des biens loués est limité, au titre d'un même exercice, à la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (i.e. frais d'entretien, d'assurances, de réparation, intérêts d'emprunt, impôts et taxes). Autrement dit, si la constatation de déficits résulte de la déduction des amortissements pratiqués au titre des biens loués, ce déficit ne sera pas imputable sur le revenu global.

Concernant les associés de sociétés de personnes, chaque associé impute sur son revenu global la quote-part du déficit social correspondant à ses droits dans la société et reporte l'excédent de déficit dans les mêmes conditions que ci-dessus.

Plus-values réalisées par les LMP

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé professionnel peuvent bénéficier d'une exonération, sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • l'activité de loueur en meublé professionnel est exercée depuis au moins cinq ans ;
  • la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000¤ hors taxes.

Si l'une des conditions visées ci-dessus n'est pas satisfaite, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme.

Lorsque les recettes du LMP excèdent 90 000¤ mais demeurent inférieures à 126 000¤ hors taxes, les plus-values peuvent bénéficier d'une exonération partielle, dès lors que l'activité est exercée depuis cinq ans au moins. La fraction taxable de la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

La TVA dans les activités des loueurs en meublé professionnel

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA, sauf si elles entrent dans l'une des six catégories de locations imposables suivantes :

  • les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
  • les prestations d'hébergement fournies dans les villages vacances agréés ou classés ;
  • certaines prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées ;
  • les prestations de location meublée lorsque l'exploitant offre dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle ;
  • les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des quatre catégories visées ci-dessus, à l'exclusion de celles consenties à des exploitants de certains logements-foyers ;
  • les prestations d'hébergement fournies dans certains villages résidentiels de tourisme.

Les locations meublées qui ne peuvent être rattachées à aucune des prestations visées ci-dessus se trouvent obligatoirement exonérées, sans possibilité d'option.

Impôt locaux

LMP et contribution économique territoriale

La location meublée constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si les seuils de chiffre d'affaires sont dépassés, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Le redevable de ces taxes est la personne qui fournit la prestation d'hébergement.

Certaines locations (essentiellement celles qui consistent à louer tout ou partie d'une habitation personnelle) échappent à ces taxes.

LMP et taxe d'habitation

Lorsqu'ils sont imposables à la CFE, les propriétaires / locataires du local loué en meublé (spécialement aménagé pour la location) ne sont en principe pas redevables de la taxe d'habitation.

Dans les autres circonstances, la taxe d'habitation est due.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les loueurs en meublé professionnels n'exerçant pas leur activité par l'intermédiaire d'une société (exercice en direct de l'activité) bénéficient en principe d'une exonération d'IFI, les biens immobiliers étant ici considérés comme affectés à l'activité commerciale du loueur.

En cas d'exercice de l'activité par l'intermédiaire d'une société, l'exonération d'IFI n'est pas applicable, dès lors que les activités de gestion de leur propre patrimoine par les sociétés ne sont pas considérées comme des activités commerciales éligibles à l'exonération.

[1] Position énoncée par la décision CAA Lyon du 29/08/2013 n° 12LY03152. Cette décision est contraire à la doctrine administrative qui retient la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble comme point de départ.

[2] Les déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global mais uniquement sur les revenus d'activité de location meublée exercée à titre non professionnel des dix années suivantes.

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

Le loueur en meublé professionnel

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