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L'imposition du loueur en meublé professionnel (LMP)

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Publié le , Modifié le 15/02/2024
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Loueur en meublé professionnel (LMP)

Lorsque certains critères sont remplis, l'activité de location de locaux d'habitation meublés peut être considérée comme exercée à titre professionnel. Lorsque tel est le cas, un régime fiscal spécifique s'applique. Parmi les avantages fiscaux existants, le plus célèbre est sans doute la possibilité d'imputer les déficits fiscaux tirés de l'activité de location meublée sur le revenu global du foyer fiscal.

Quelles sont les conditions à réunir pour être qualifié de loueur en meublé professionnel ? Quel est le traitement fiscal des résultats générés par cette activité ? Est-il intéressant de louer en meublé ?

Cet article traite du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour plus de détails sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), voir « Comptabilité du LMNP (loueur en meublé non professionnel) ».

 

Définition des loueurs en meublé professionnel

Deux conditions cumulatives sont exigées pour que l'activité de location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel (article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI) :

  • les recettes annuelles tirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000¤ ;
  • ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Le caractère professionnel ou non de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal.

Montant minimum de recettes annuelles des loueurs en meublé professionnels

Le montant annuel des recettes tirées de la location meublée, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doit excéder 23 000¤.

Les recettes prises en compte sont déterminées de la manière suivante :

  • elles correspondent au montant brut, toutes taxes et charges comprises, des loyers acquis, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, ainsi que, le cas échéant, les indemnités d'assurance visant à garantir les loyers ;
  • lorsque la location meublée est consentie par une société de personnes, les recettes retenues sont celles qui reviennent à l'associé membre du foyer fiscal au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux ;
  • le montant des recettes à retenir s'apprécie par année civile, y compris pour les sociétés de personnes dont l'exercice ne coïnciderait pas avec l'année civile ;
  • en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, le montant des recettes doit être ajusté prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble. Autrement dit, il convient de réduire le montant du plafond de 23 000¤ en fonction de la durée de location (rapport d'ajustement : nombre de jours de location par rapport à 365). S'agissant de situations de commencement d'activité, le point de départ à retenir pour l'ajustement prorata temporis est la date de signature du bail [1].

Les recettes non directement liées à l'activité de location, telles que les produits financiers ou des subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier, ne sont pas prises en compte.

 

Prépondérance des recettes de location par rapport aux revenus professionnels du foyer fiscal

Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder le montant total des revenus professionnels perçus par les membres dudit foyer fiscal.

Les revenus professionnels des loueurs en meublé professionnels s'entendent comme la somme des revenus nets suivants (les revenus exonérés ne sont pas pris en compte) :

  • les traitements et salaires ;
  • les pensions et rentes viagères ;
  • les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de l'activité de location meublée (mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle) ;
  • les bénéfices non commerciaux ;
  • les bénéfices agricoles ;
  • les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Pour déterminer le montant des revenus professionnels, les revenus exonérés ne sont pas retenus.

S'agissant des déficits professionnels des LMP, ils sont pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés, à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global. Les déficits antérieurs ne sont pas pris en compte.

Concernant les déficits non professionnels des LMP, ils sont retenus dans les mêmes conditions que les règles qui régissent leur report, c'est-à-dire au titre de l'année au cours de laquelle ils s'imputent sur les bénéfices de même nature.

 

Régime d'imposition des LMP



Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé professionnel

Les résultats de l'activité de loueur en meublé professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun des BIC. Toutefois, les activités relevant de la location meublée de tourisme peuvent bénéficier du régime micro-BIC prévu à l'article 50-0 du CGI.

Ce régime micro s'applique tant que le chiffre d'affaires tiré de cette activité ne dépasse pas le seuil de 188 700¤ (applicable aussi pour les chambres d'hôtes). Découle de l'application du régime micro, un abattement de 71% pour le calcul de la base d'imposition des loueurs en meublé de tourisme. L'application de ce seuil aux locations meublées de tourisme relève d'une exception puisque la plupart des locations meublées sont soumises au régime micro tant que le chiffre d'affaires hors taxe n'excède pas le seuil de 77 000¤ et bénéficie d'un abattement de 50%.

Lorsque ce seuil est franchi, l'activité est soumise à un régime réel d'imposition, notamment le régime simplifié d'imposition (jusqu'à 840 000¤). Ainsi, certaines charges pourront être déduites du résultat fiscal :

  • impôt locaux ; 
  • frais d'établissement ; 
  • frais d'entretien et de réparation : 
  • frais de gestion et d'assurance ; 
  • intérêt d'emprunt ; 
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10% et 20% par an).

L'article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d'application et les modalités du régime micro-BIC s'agissant des loueurs de meublés de tourisme non classés. Par ailleurs, l'article aménage les modalités des loueurs de meublés de tourisme classés.

S'agissant des loueurs de meublé de tourisme non classés, les mesures tendent à durcir le régime. Un nouveau seuil de 15 000¤ est instauré à l'article 50-0, 1-1° bis du CGI pour les activités de location directe ou indirecte de meublé de tourisme au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Ainsi, les loueurs de meublés de tourisme non classés relèvent du régime micro-BIC au titre d'une année lorsque leur chiffre d'affaires hors taxes des deux dernières années est inférieur à 15 000¤ (et non plus 77 700¤).

Bien que l'article L 324-1-1 ne fasse pas la distinction, le nouveau seuil de 15 000¤ du régime micro-BIC ne concerne que les seuls meublés de tourisme non classés. Par conséquent, le seuil du régime micro des loueurs meublés de tourisme classés demeure celui de 188 700¤.

En cas d'activité mixte, les règles sont adaptées pour tenir compte du nouveau seuil. Si un contribuable exerce simultanément des activités relevant de plusieurs limites d'application, le régime micro-BIC s'applique de plein droit au titre d'une année si, l'année précédent ou l'avant-dernière année, le chiffre d'affaires global n'excède pas 188 700¤ et si :

  • le chiffre d'affaires afférent aux activités de de location de meublées de tourisme non classés n'excède pas le nouveau seuil de 15 000¤ ;
  • le chiffre d'affaires afférent aux autres activités de prestations de services n'excède pas le seuil de 77 700¤.

Par ailleurs, le taux de l'abattement forfaitaire est également abaissé à 30% au lieu de 50% pour les loueurs de meublés de tourisme non classés en vertu de l'article 50-0, 1 du CGI. De plus, ils ne peuvent bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21% explicité ci-dessous.

S'agissant des loueurs de meublés de tourisme classés, certaines entreprises peuvent bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% pour le chiffre d'affaires afférent aux locations de meublés de tourisme classés. L'application de cet abattement est conditionné par le respect des conditions suivantes :

  • les meublés de tourisme classés ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement (zone rurale) ;
  • le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté le cas échéant prorata temporis, afférent à l'ensemble des activités de locaux meublés n'excède pas au cours de l'année civile précédente 15 000¤. 

Par ailleurs, il faut que l'entreprise respecte la réglementation européenne dite de minimis.

Dans un nouveau règlement, la Commission européenne porte à 300 000¤ (contre 200 000¤ auparavant) le plafond des aides de minimis par entreprise (règlement (UE) 2023/2831 de la commission, 13 décembre 2023).

 

Les dernières précisions du BOFiP

Dans une mise à jour du 14 février 2024, le BOFiP est venu préciser les effets des nouvelles dispositions en matière de loueur meublé de tourisme par l'effet de la loi de finances pour 2024 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024).

Par principe, ces dispositions s'appliquent aux revenus de l'année 2023, y compris lorsqu'elles ont pour effet de faire basculer les contribuables du régime micro vers un régime réel d'imposition, par l'effet de l'abaissement du seuil à 15 000¤. Ainsi, il incombe au contribuable de reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale pour l'année 2023 (puisqu'à l'origine les entreprises au régime micro, c'est-à-dire ne dépassant pas l'ancien seuil de 77 700¤ n'étaient pas tenu d'une comptabilité).

Néanmoins, pour limiter les conséquences d'une application rétroactive de ces dispositions, l'Administration prévoit que les contribuables peuvent continuer d'appliquer aux revenus 2023 les dispositions de l'ancien article 50-0 du CGI, à savoir l'ancien seuil.

Par ailleurs, l'article 35 bis du CGI précise que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées d'impôt sur les revenus, pour les produits tirés de cette location, à condition que :

  • les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ;
  • et que le prix de la location est fixé dans les limites raisonnables.

Le prix raisonnable est déterminé par l'administration fiscale, qui fixe deux plafonds selon les régions, réévaluées chaque année, en dessous desquels le loyer est considéré comme raisonnable. Ces plafonds pour l'année 2024 sont fixés à :

  • 206¤/m2 de surface habitable, charges non comprises en Ile-de-France ;
  • 152/m2 de surface habitable, charges non comprises dans les autres régions.

Enfin, les dispositions d'exonération de l'article 35 bis sont applicables jusqu'au 31 décembre 2026.

Imputation des déficits des LMP

Les déficits subis sont en principe imputables sur le revenu global de l'année de réalisation dudit déficit, sans limitation de montant. Si le montant du revenu global n'est pas suffisant pour absorber l'intégralité des déficits résultant de l'activité de loueur en meublé professionnel, l'excédent de déficit est reporté successivement sur le revenu global des six années suivantes (article 156 du CGI) [2].

Il existe toutefois une exception à ce principe, lorsque les déficits proviennent d'amortissements exclus des charges déductibles. En effet, le montant déductible de l'amortissement des biens loués est limité, au titre d'un même exercice, à la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (i.e. frais d'entretien, d'assurances, de réparation, intérêts d'emprunt, impôts et taxes). Autrement dit, si la constatation de déficits résulte de la déduction des amortissements pratiqués au titre des biens loués, ce déficit ne sera pas imputable sur le revenu global.

Concernant les associés de sociétés de personnes, chaque associé impute sur son revenu global la quote-part du déficit social correspondant à ses droits dans la société et reporte l'excédent de déficit dans les mêmes conditions que ci-dessus.

Plus-values réalisées par les LMP

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé professionnel peuvent bénéficier d'une exonération, sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • l'activité de loueur en meublé professionnel est exercée depuis au moins 5 ans ;
  • la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000¤ hors taxes (exonération totale).

Lorsque les recettes du LMP excèdent 90 000¤ mais demeurent inférieures à 126 000¤ hors taxes, les plus-values peuvent bénéficier d'une exonération partielle, dès lors que l'activité est exercée depuis 5 ans au moins. La fraction taxable de la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

Si l'une des conditions visées ci-dessus n'est pas satisfaite, l'exonération de plus-values n'est pas applicable. Les plus-values réalisées sont alors soumises au régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme.

La TVA dans les activités des loueurs en meublé professionnel



L'article 84 de la loi de finances pour 2024 aménage le régime des locations meublées à usage d'habitation (article 261 D, 4° du CGI), à la suite de l'avis du Conseil d'Etat qui avait révélé une non-conformité partielle avec le droit de l'Union relatif aux prestations para hôtelières.

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA, sauf si elles entrent dans l'une des six catégories de locations imposables suivantes :

  • les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
  • les prestations d'hébergement fournies dans les villages vacances agréés ou classés ;
  • certaines prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées ;
  • les prestations de location meublée (durée de location supérieure à 30 jours, renouvelable) lorsque l'exploitant offre dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle (la loi de finances pour 2024 réintroduit ces critères, qui étaient en vigueur jusqu'à un arrêt de juillet 2023, mais qui avait été contredit par ledit avis du Conseil d'Etat, considérant que ces critères n'étaient pas déterminant, mais seulement de simples indices) ;
  • les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des quatre catégories visées ci-dessus, à l'exclusion de celles consenties à des exploitants de certains logements-foyers ;
  • les prestations d'hébergement fournies dans certains villages résidentiels de tourisme.

Les locations meublées qui ne peuvent être rattachées à aucune des prestations visées ci-dessus se trouvent obligatoirement exonérées, sans possibilité d'option.

Impôt locaux

La location meublée constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si les seuils de chiffre d'affaires sont dépassés, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Certaines locations (essentiellement celles qui consistent à louer tout ou partie d'une habitation personnelle) échappent à ces taxes.

La loi de finances pour 2024 entérine la suppression de la CVAE qui progressivement disparaîtra en 2027. Selon l'article 1586 septies du CGI, la CVAE dûe par les entreprises ne peut être inférieure à 63¤. Ainsi, les entreprises qui devaient être redevables d'une imposition inférieure à ce seuil bénéficient désormais d'une franchise d'impôt.

Pour le reste des entreprises, la suppression de la CVAE n'est que progressive et n'interviendra totalement qu'en 2027. Enfin, la taxe additionnelle à la CVAE est ajustée pour préserver les ressources des chambres de commerce et de l'industrie.

 

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les loueurs en meublé professionnels n'exerçant pas leur activité par l'intermédiaire d'une société (exercice en direct de l'activité) bénéficient en principe d'une exonération d'IFI, les biens immobiliers étant ici considérés comme affectés à l'activité commerciale du loueur.

En cas d'exercice de l'activité par l'intermédiaire d'une société, l'exonération d'IFI n'est pas applicable, dès lors que les activités de gestion de leur propre patrimoine par les sociétés ne sont pas considérées comme des activités commerciales éligibles à l'exonération au sens des dispositions de l'article 966 du CGI.

[1] Position énoncée par la décision CAA Lyon du 29/08/2013 n°12LY03152. Cette décision est contraire à la doctrine administrative qui retient la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble comme point de départ.

[2] Les déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global mais uniquement sur les revenus d'activité de location meublée exercée à titre non professionnel des dix années suivantes.


L'imposition du loueur en meublé professionnel (LMP)


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