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Le régime fiscal des SCI

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Article écrit par Cattier Clotilde sur LinkedIn (397 articles)
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Régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

Deux régimes fiscaux différents peuvent être appliqués aux SCI, en fonction de l'activité de la société et des options exercées par les associés.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) ont généralement pour objet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Les personnes physiques, comme les sociétés, peuvent être associées de ce type de structure.

Les SCI relèvent en principe du régime d'imposition des sociétés de personnes, qui se caractérise par une imposition à l'impôt sur les bénéfices, au nom de chacun des associés de la société, à proportion de leurs droits dans ladite société.

Plus précisément, le résultat imposable de la société est déterminé au niveau de la SCI mais est  imposé entre les mains de chaque associé, à l'impôt sur le revenu (sur une déclaration n°2072) ou à l'impôt sur les sociétés, selon que l'associé relève de l'un ou l'autre impôt. La quote-part de résultats imposable entre les mains de chaque associé est proportionnelle à sa participation au capital de la SCI. On parle de « SCI translucide ».

Toutefois, il est possible d'opter pour un assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans une telle situation, le régime « standard  » des sociétés relevant de cet impôt s'applique. En d'autres termes, comme dans n'importe quelle SARL ou SAS, l'IS est déterminé et acquitté par la SCI.

En outre, dans certaines situations, la SCI est obligatoirement assujettie à l'IS. Tel est le cas lorsque la SCI exerce une activité considérée comme commerciale, à moins que le montant des recettes commerciales n'excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes de la SCI.

Sont notamment considérées comme exerçant une activité commerciale les SCI qui réalisent des opérations habituelles d'achat et de vente d'immeubles, ainsi que de location en meublé ou de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.

Finalement, la détermination du régime fiscal applicable aux SCI peut être résumée de la manière suivante .

Régime fiscal de la société

Situation de la société

SCI translucides

SCI exerçant une activité civile de location

SCI relevant de l'impôt sur les sociétés

SCI exerçant une activité commerciale

SCI ayant expressément opté pour leur assujettissement à l'IS

 

En conclusion, sauf lorsque la SCI exerce une activité commerciale, auquel cas cette dernière est obligatoirement assujettie à l'IS, les associés peuvent choisir le régime fiscal applicable à leur SCI.

Le choix de l'un ou l'autre régime fiscal repose sur une analyse au cas par cas du projet, de la situation de la société et de ses associés.

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Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde s'est installée en Suisse.
Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.


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