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Le régime fiscal des SCI

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Catégorie : SCI et secteur immobilier
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Publié le , Modifié le 20/02/2024
Régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

Deux régimes fiscaux différents peuvent être appliqués aux SCI, en fonction de l'activité de la société et des options exercées par les associés. Il s'agit de l'impôt sur les sociétés (IS) et de l'impôt sur le revenu (IR).

En matière d'impôt sur le revenu, on parlera tantôt de bénéfices industriels et commerciaux, tantôt de revenus fonciers.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) permettent de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elles sont notamment préconisées pour préparer une succession.

Leur objet est de nature civile et ne peut jamais être de nature commerciale sauf pour les SCI de construction-vente et les sociétés civiles de moyens (SCM). Toutefois, SCI et activités commerciales ne sont pas incompatibles, une tolérance existe tout de même pour les activités accessoires.

Le régime fiscal des SCI est en principe celui des sociétés de personnes. Ainsi, le bénéfice est calculé au niveau de la société, mais les associés de la SCI sont imposés personnellement, chacun pour sa quote-part, dans les bénéfices imposables de la société civile (IR).

L'associé personne physique paiera l'impôt sur le revenu et l'associé, personne morale à l'IS, paiera l'IS sur cette quote-part de résultat de la SCI. Cette quote-part dépend de la part de l'associé au capital de la société. On parle alors de :

  • « SCI translucide » lorsqu'une partie des associés est imposée à l'IS ;
  • « SCI transparente » lorsque tous les associés sont des personnes physiques (impôt sur le revenu) ;
  • « SCI opaque » lorsque tous les associés sont des personnes morales à l'IS.

 

Les grands principes du régime fiscal des SCI

Une société civile immobilière est automatiquement soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. C'est le mode d'imposition par défaut. Il est toutefois possible d'opter pour le régime des sociétés commerciales (impôt sur les sociétés). Les sociétés ayant opté pour l'IS peuvent renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel ladite option a été exercée. Elle doit intervenir avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.

La renonciation doit être notifiée au SIE du ressort de l'entreprise, c'est-à-dire celui auprès duquel la société souscrit ses déclarations de résultats.

En l'absence de renonciation dans le délai prévu, l'option pour l'IS est irrévocable. Les entreprises ayant renoncé à l'IS ne peuvent plus par la suite opter pour ce régime.

Afin de déterminer si l'option pour l'IS présenterait un intérêt pour les associés de la SCI, il est recommandé d'effectuer une étude comparative selon le cas et de se faire accompagner par un professionnel.

Régime fiscal de la société

Situation de la société

SCI translucides

SCI exerçant une activité civile de location

SCI relevant de l'impôt sur les sociétés

SCI exerçant une activité commerciale

SCI ayant expressément opté pour leur assujettissement à l'IS

Les loyers perçus par les SCI de location sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers. C'est valable pour la SCI qui loue des immeubles à usage d'habitation mais aussi celle qui loue des locaux professionnels.

Les rémunérations allouées aux associés gérants sont soumises à l'IR au nom du bénéficiaire dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société, notamment les revenus fonciers.

Lorsque le gérant est un tiers (non associé), sa rémunération, déductible du résultat social, est imposable dans la catégorie des traitements et salaires ou des BIC (profession d'administrateur de bien) en fonction de la nature des liens qui l'unissent à la société.

Avec ce régime, les associés paient l'impôt sur le revenu sur leur quote-part, peu importe que la société distribue ou non ses bénéfices. En cas de pertes, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur ses propres revenus (sauf exception pour les amortissements).

Concernant les immeubles d'exploitation des entreprises ou les locaux professionnels, il peut être intéressant de les apporter à une telle société. Les loyers versés à la société civile sont déductibles des résultats imposables de l'entreprise.

La taxation des loyers en revenus fonciers se fait après déduction : 

  • des intérêts d'emprunt ;
  • des dépenses de réparation ;
  • de la taxe foncière ;
  • etc.

En cas de cessation de l'entreprise, l'entrepreneur conserve la possibilité de louer l'immeuble et de percevoir des loyers.

En cas de vente de l'immeuble, la plus-value immobilière peut être exonérée d'impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

 

Régime fiscal des SCI transparentes : les principaux impôts

Dès lors que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers), elle dépose chaque année, une déclaration 2072 aux services des impôts des entreprises. Inversement, les SCI soumises à l'IS doivent déposer chaque année une déclaration 2065.

Même si l'obligation déclarative incombe à la société, les revenus fonciers sont imposables entre les mains des associés à hauteur de leur quote-part, même s'ils ne sont pas distribués et restent dans la société (ils sont réputés distribués).

En matière de TVA, l'option pour un assujettissement ne sera pas toujours possible. C'est le cas sur les locaux nus à usage d'habitation par exemple. Une exonération s'applique sur les locaux professionnels loués nus mais l'option est possible.

Enfin, dans de nombreux cas, dès lors que les locaux professionnels sont équipés, la taxe sur la valeur ajoutée est due.

En cas de location de locaux non meublés (appelés aussi locaux nus), la contribution économique territoriale n'est pas toujours due par les SCI. Elles échappent ainsi à la contribution économique territoriale pour les immeubles loués tant que leur chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils. Elles restent toutefois redevables de la CFE pour les locaux qu'elles utilisent pour elles-mêmes.

Des exonérations existent, notamment pour la première année d'activité ou lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 000¤.

 

Régime fiscal des SCI et taux d'imposition

L'imposition des loyers perçus (ou du chiffre d'affaires) n'est pas la même selon que la SCI paie l'impôt sur les sociétés ou que ses associés paient l'impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (au taux de 11%, 30%, 41% ou 45%).

Nous rappelons que l'article 2 de la loi de finances pour 2024 revalorise les limites des tranches du barème de l'IR de 4,8%, le barème étant indexé à l'inflation. Le nouveau barème de 2024 s'applique pour les revenus perçus en 2023.

Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus aux taux de 3 ou 4% lorsqu'elle s'applique.

En cas d'option pour l'IS, la SCI applique les taux de 15% (jusqu'à 42 500¤ de bénéfices) et 25% au-delà. Ces taux sont moins importants que les tranches les plus élevées du barème de l'IR.

Nous rappelons que le plafond bénéficiant du taux réduit d'IS a été revalorisé par l'article 37 de la loi de finances pour 2023. Il était précédemment de 38 120¤.

En cas de distribution de dividendes (SCI à l'IS), la flat tax doit être payée au taux de 30% (prélèvements sociaux inclus).

 

Régime fiscal des SCI : sanctions de l'activité commerciale

Les sociétés civiles immobilières qui ont une activité commerciale sont soumises à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206,2 du Code général des impôts (CGI).

L'activité commerciale s'entend de toute activité qui entrerait, sur le plan fiscal, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette catégorie fiscale des BIC ne se limite pas aux activités commerciales telles qu'elles sont prévues par le Code de commerce.

L'exemple le plus fréquent est probablement la location meublée. Dès lors que la SCI loue une résidence secondaire meublée, un appartement meublé, elle est assujettie à l'impôt sur les sociétés. On peut y ajouter les opérations d'achat et de vente d'immeuble ou les locations d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.

Les conséquences de cet assujettissement sont relativement importantes puisque la société civile immobilière devient redevable des trois impôts commerciaux (IS, TVA et CET). Les associés perdent aussi la possibilité d'imputer les pertes sur leurs revenus personnels. En cas de bénéfices, le régime des distributions irrégulières a vocation à s'appliquer.

Toutefois, l'Administration admet que les sociétés civiles non agricoles qui se livrent accessoirement à des activités commerciales ne soient pas soumises à l'IS, lorsque le chiffre d'affaires de ces activités n'excède pas 10% des recettes totales hors taxe. De plus, le franchissement du seuil reste sans conséquence, si sur une période de 4 ans, la moyenne des recettes commerciales ne dépasse pas les 10% (BOI-IS-CHAMP-10-30, §320 et §330).

En ce sens, les sociétés civiles agricoles qui se livrent à des activités commerciales ne sont pas soumises à l'IS lorsque les recettes accessoires n'excèdent pas les seuils fixés à l'article 75 du CGI (2, article 206 du CGI). Au titre de cet article, la moyenne annuelle des recettes accessoires commerciales et non commerciales des trois années civiles précédant la date d'ouverture de l'exercice, n'excède ni 50% des recettes tirées de l'activité agricole au titre desdites années, ni le seuil de 100 000¤.

Les seules exceptions concernent les SCI de construction-vente et les sociétés civiles de moyens (SCM) qui relèvent de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.


Le régime fiscal des SCI


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