La société civile immobilière est, comme son nom l'indique, une société civile, régie par le Code civil (à la différence des sociétés commerciales, régies par le Code de commerce).
Les fonds propres et le capital social de la SCI sont destinés à lui permettre de débuter son activité.
La constitution de la SCI ressemble donc à celles des autres sociétés. Il est d'ailleurs possible de créer une SCI en ligne, seul ou avec l'aide d'un professionnel. Les associés font des apports en nature ou en numéraire, intégralement libérés au moment de la constitution ou non.
Il n'y a pas de minimum concernant le montant du capital social dans les SCI et pas d'obligation de libérer le capital de la société si les statuts ne le prévoient pas.
La SCI peut financer l'acquisition d'un immeuble uniquement par emprunt.
La constitution d'une SCI par apports en numéraires intégralement libérés à la constitution
C'est le cas le plus simple. Les associés apportent de l'argent qui sera déposé sur le compte bancaire de la société. Cet argent devant servir à l'acquisition d'un immeuble.
Une écriture simplifiée est alors possible et seul le compte 101300 Capital social appelé, versé sera alimenté.
Exemple
Une société civile est créée par des associés personnes physiques. Le premier apporte la somme de 50 000¤ et le second, la somme de 200 000¤.
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
5121 | Déblocage des fonds | 100000¤ | ||
| 1013 | Déblocage des fonds | 100000¤ | ||
La constitution d'une SCI par apport en numéraire et en nature, intégralement libérés à la constitution
Lorsque les associés font un apport en nature, la propriété de l'immeuble est transférée à la SCI.
Les droits d'enregistrement réglés par la société sont une charge de l'exercice de paiement des droits.
Exemple de comptabilisation du capital en SCI
Une SCI est constituée par deux associés. Le premier apporte un appartement valorisé à 250 000¤ par un expert immobilier. Le second apporte la somme de 100 000¤ pour permettre l'acquisition d'un nouvel appartement, qui sera partiellement financé par emprunt.
Les différentes étapes seront les suivantes :
La promesse d'apport
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
45611 | Promesse d'apport associé 1 | 250000¤ | ||
| 45612 | Promesse d'apport associé 2 | 100000¤ | ||
1011 | Capital social, non appelé | 350000¤ | ||
La demande de libération des apports
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
4561 | Appel de fonds | 350000¤ | ||
| 4562 | Appel de fonds | 350000¤ | ||
1011 | Capital souscrit non appelé | 350000¤ | ||
| 1012 | Capital souscrit appelé non versé | 350000¤ | ||
La réalisation des apports
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
1012 | Capital souscrit appelé non versé | 350000¤ | ||
| 1013 | Capital souscrit appelé non versé | 350000¤ | ||
2135 | Construction | 250000¤ | ||
| 5121 | Promesse d'apport associé 2 | 100000¤ | ||
| 45612 | Promesse d'apport associé 2 | 350000¤ | ||
Si les 2 associés avaient eu des liens de parenté entre eux, on aurait parlé ici d'une SCI familiale.
La constitution d'une SCI avec apports libérés par fractions
Les statuts de la SCI peuvent le prévoir. Le capital social de la SCI sera libéré en plusieurs fois, à plusieurs années d'intervalle.
Dans ce cas, le compte 101 centralisé fera bien apparaître le total du capital social tel qu'il a été prévu par les statuts. Les étapes de demande de libération des apports et de réalisation des apports se multiplieront.
Exemple
Cinq associés créent une SCI au capital de 800 000¤. Ici le capital social est élevé. Ils prévoient la libération du capital social en plusieurs étapes, le temps pour la société d'acheter plusieurs logements ou immeubles.
Les statuts prévoient une libération à hauteur de 50% à la constitution de la société puis 25% en N+2 et en N+4.
La comptabilisation du capital non versé dans la SCI et des apports sera sensiblement identique à la précédente. Seul le compte 109 Capital souscrit non appelé viendra se rajouter pour enregistrer la part non libérée de ce capital. Ce compte apparaîtra en haut de l'actif du bilan.
La promesse d'apport
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
109 | Capital souscrit non appelé | 800000¤ | ||
| 1011 | Capital souscrit non appelé | 800000¤ | ||
Le premier appel de fonds
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
1011 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
1012 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
45621 | Appel de fonds 50% du capital social | 200000¤ | ||
| 45622 | Appel de fonds 50% du capital social | 200000¤ | ||
109 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
Versement définitif de la fraction appelée
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
5121 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
45621 | Versement de 50% du capital social | 200000¤ | ||
45622 | Versement de 50% du capital social | 200000¤ | ||
| 101200 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
101300 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
A la suite de la constitution de la SCI, et si le capital social est faible, les associés peuvent prêter des fonds à leur société, c'est que l'on appelle les apports en compte courant d'associés. En règle générale, ce prêt doit ensuite être remboursé à l'associé prêteur, (sauf cas d'abandon de comptes courants).
Lorsque l'associé fait un apport en capital, il reçoit en contrepartie de cet apport, des parts sociales de la SCI. Ce n'est pas le cas lorsqu'il fait un apport en compte courant.
Quel est l'intérêt du capital social ?
Le capital social de la SCI constitue une réserve financière pour le développement de la société et sert de garantie lors de la sollicitation de prêts ou d'autres formes de financement.
