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Les règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Dispositif de calcul des plus-values immobilières

Cessions d'immeubles autres que les terrains à bâtir

Le 2 août 2013, l'administration fiscale a publié un nouveau dispositif de calcul des plus-values immobilières réalisées par les particuliers, applicable aux cessions d'immeubles autres que les terrains à bâtir intervenues à compter du 1er septembre 2013. L'article 27 de la loi de finances pour 2013 a légalisé ce dispositif.

Rappelons que, depuis le 1er janvier 2013, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu, au taux proportionnel de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% depuis le 1er janvier 2018 (taux des prélèvements sociaux s'élevant antérieurement à 15,5%). En outre, les plus-values d'un montant supérieur à 50 000¤, après application de l'abattement pour durée de détention et l'abattement exceptionnel de 25% (voir ci-dessous), sont soumises à une taxe spéciale (la « surtaxe ») dont le taux varie entre 2% à 6%, selon le montant de la plus-value.

La plus-value est en principe égale à la différence entre, d'une part, le prix de cession de l'immeuble à l'acquéreur et, d'autre part, le prix de revient de l'immeuble pour le cédant (i.e. le prix de revient correspond au prix d'acquisition initial de l'immeuble par le cédant, augmenté, notamment, des frais d'acquisition tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, et du montant des travaux de rénovation, d'agrandissement ou d'amélioration supportés par le cédant).

Une fois cette plus-value « brute » calculée, le montant de la plus-value effectivement taxable est obtenu en appliquant, le cas échéant, un abattement pour durée de détention. La logique de cette mesure est la suivante : plus un immeuble a été détenu longtemps, moins le montant taxable de la plus-value constatée lors de sa cession sera élevé. Le taux de cet abattement a été modifié plusieurs fois au cours de ces dernières années. La loi de finances pour 2013, qui légalise les commentaires administratifs publiés en août 2013, constitue un énième remaniement...

Selon les nouvelles modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention, le taux et la cadence de l'abattement diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Concernant l'impôt sur le revenu et la surtaxe, l'abattement pour durée de détention est déterminé de la manière suivante :

  • en cas de cession au cours des cinq premières années suivant l'acquisition : aucun abattement pour durée de détention applicable. En conséquence, l'intégralité de la plus-value « brute » est taxable à l'impôt sur le revenu ;
  • si la cession intervient entre la sixième et la vingt-et-unième année suivant l'acquisition : un abattement de 6% par année de  détention est applicable. Ainsi, après vingt-et-un ans de détention, un abattement de 96% du montant de la plus-value pourra être déduit ;
  • si la cession a lieu plus de vingt-deux ans après l'acquisition, la loi accorde un abattement supplémentaire de 4%. La plus-value immobilière est donc intégralement exonérée après vingt-deux ans de détention.

S'agissant des prélèvements sociaux, la durée de détention requise pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value immobilière est plus longue qu'en matière d'impôt sur le revenu, comme en témoigne le barème ci-dessous :

  • en cas de cession au cours des cinq premières années suivant l'acquisition : aucun abattement applicable. En conséquence, 100% de la plus-value immobilière est taxable ;
  • si la cession intervient entre la sixième et la vingt-et-unième année suivant l'acquisition : un abattement de 1,65% pour chaque année de détention est déduit du montant de la plus-value immobilière ;
  • si la cession intervient entre vingt-et-un ans et vingt-deux ans suivant l'acquisition de l'immeuble, un abattement de 1,60% est calculé ;
  • si la cession intervient au delà de vingt-deux ans après l'acquisition, l'abattement pour durée de détention s'élève à 9% par an. Ainsi, l'exonération totale de la plus-value immobilière, au regard des prélèvements sociaux, est acquise à l'issue de la trentième année de détention.

Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 25% pouvait être déduit au titre des cessions à titre onéreux d'immeubles autres que les terrains à bâtir réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement était applicable dans les conditions suivantes :

  • il était possible d'y recourir quelle que soit la durée de détention de l'immeuble ;
  • il était calculé après prise en compte de l'abattement pour durée de détention décrit ci-dessus ;
  • il concernait l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La loi de finances pour 2013 a prolongé toutefois la période d'application de cet abattement jusqu'au 31 décembre 2016 pour les plus-values réalisées au titre de la cession de certains immeubles destinés à être démolis et reconstruits en logement d'habitation lorsqu'ils sont situés dans des zones urbaines densément peuplées.

 

Références

  • Loi de finances pour 2013 n°2013-1278, article 27
  • BOFIP : BOI-RFPI-PVI-20-20 (2 août 2013)

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

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