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LMNP en VEFA + frais de notaire et intérêts emprunt

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Cyberyan
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Ecrit le: 24/01/2015 15:30
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Bonjour,

J'ai plusieurs interrogations concernant une LMNP: Location Meublée Non Professionnelle.

Les faits - Résumé de la situation

Achat d'un studio en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) en 2012 et achèvement en 05/2014 et début de location en 07/2014.

Prix d'acquisition: 200 000 € financé par emprunt (début en 2012) + Frais de notaire : 4 000€ payés en 2012.

Q1) Immobilisations des frais de notaires:

Le début de location et donc de mon activité LMNP est en 2014, nous réalisons donc notre première déclaration en 2014 avec option pour le réel simplifié.

Selon l'article 38 quinquies du Code général des impôts:

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine.

Cette valeur d'origine s'entend :

... Sous réserve des dispositions du VII de l'article 209du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent être, au choix de l'entreprise, soit portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d'une part, pour les autres immobilisations acquises, d'autre part. Il est irrévocable

Les frais de notaires ayant été payés en 2012, est-il possible de les incorporés au coût d'acquisition du studio en 2014 (année de début d'activité LMNP)?

De plus la date de début d'amortissement est-elle bien la date de mise en service (fin d'aménagement du studio meublée=début de location) du studio soit en 07/2014? Où 05/2014 date d'achèvement du VEFA?

Q2) Intérêts d'emprunt jusqu'à l'achèvement du studio?

J'ai acheté le studio en VEFA pour faire de la location meublée par emprunt qui à débuté en 2012.

Selon l'Article 38 undecies du Code général des impôts, annexe 3

Les coûts d'emprunt engagés pour l'acquisition ou la production d'une immobilisation, corporelle ou incorporelle, ou d'un élément inscrit en stock ou en encours, peuvent être, au choix de l'entreprise, soit compris dans le coût d'origine de l'immobilisation ou du stock, soit déduits en charge au titre de l'exercice au cours duquel les intérêts sont courus.

Les dispositions du premier alinéa s'appliquent aux coûts d'emprunt attribuables aux éléments d'actif et engagés jusqu'à la date d'acquisition ou de réception définitive du bien qui exigent une période de préparation ou de construction en principe supérieure à douze mois avant de pouvoir être utilisés ou cédés.

Puis-je, selon vous, incorporer les intérêts d'emprunt payés de 2012 à 07/2014 (ou 05/2014 - date d'achèvement du studio?) au coût d'acquisition de mon studio? Sinon ces intérêts sont perdus puisque le début de mon activité est en 07/2014.

Sinon est-il possible de dire que mon début d'activité est le 1er janvier 2014 et déduire au moins tous les intérêts de 2014 même si la location meublée n'a débutée qu'en 07/2014?

Q3) Passage du micro-BIC au réel simplifié?

Un question subsidiaire: Si on passe d'une LMNP au micro-BIC en 2008 par exemple, et qu'on opte pour le réel simplifié pour 2015 (avant le 1er février 2015) , le coût d'entrée historique retenu pour 2008, peut-il suivre le même principe, i.e. l'incorporation des frais de notaires payés en 2008 et pourquoi pas les intérêts d'emprunt (si achat en VEFA ou travaux en 2007 par exemple)?

Merci pour vos futures réponses.

Cordialement,



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HapyFree
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Re: LMNP en VEFA + frais de notaire et intérêts emprunt
Ecrit le: 28/02/2015 11:53
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Bonjour,

J'ai apporté mon raisonnement de façon distinct (comme s'il n'y avait aucun lien entre elles) entre les questions car il y a des incohérences,, par exemple dans la Q2 vous évoquez un achèvement en 2012, puis en Q3 en 2007...

Q1) Immobilisations des frais de notaires:

Q1.1/

Selon l'article 38 quinquies du Code général des impôts:

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine.

Cette valeur d'origine s'entend :

... Sous réserve des dispositions du VII de l'article 209du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent être, au choix de l'entreprise, soit portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d'une part, pour les autres immobilisations acquises, d'autre part. Il est irrévocable

Les frais de notaires ayant été payés en 2012, est-il possible de les incorporés au coût d'acquisition du studio en 2014 (année de début d'activité LMNP)?

Si vous les avez passez en charge, c'est trop tard à mon sens car vous avez opter pour le passage en charge.

D. Frais d'acquisition des immobilisations

140

Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d'acquisition de l'immobilisation ou comptabilisés en charges.

Les dispositions de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent soit être portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.

L'option retenue est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Une option distincte s'applique aux titres immobilisés, y compris titres de participation, et aux titres de placement.

(...)

3. Effets de l'option

170

L'option exercée conditionne le traitement fiscal de l'ensemble des frais supportés par l'entreprise à l'occasion de l'acquisition d'immobilisations. Elle est irrévocable. Toutefois, il sera admis que cette option puisse être révisée, lorsque comptablement, un tel changement est autorisé (PCG, art. 120-4 et art. 130-5).

Elle s'applique de manière uniforme à l'ensemble des immobilisations, à l'exception des titres immobilisés et des titres de placement, acquises par l'entreprise et inscrites à l'actif du bilan, quelle que soit la nature des immobilisations en cause, et quelle que soit la date d'acquisition. Une option distincte est exercée comme sur le plan comptable pour les titres immobilisés et les titres de placement.

Toutefois vous semblez indiquez que vous étiez en micro et je pense que cette option est à exercer au moment de l'activation de l'immobilisation (achèvement au cas présent).

Si vous étiez au micro, l'option sera à mettre ne œuvre au passage Micro vers réel à mon avis car pas déduit initialement.

Q1.2/

De plus la date de début d'amortissement est-elle bien la date de mise en service (fin d'aménagement du studio meublée=début de location) du studio soit en 07/2014? Où 05/2014 date d'achèvement du VEFA?

L'administration fiscale considère que l'achèvement est la date à laquelle le local est utilisable (cf ci dessous), donc achèvement VEFA, sauf si pas utilisable en raison de travaux complémentaires.

Mais un immeuble doit être décomposé et les premiers composant (le gros œuvre, la plus grosse partie) peut être activée à l'achèvement du VEFA. Si vous avez fait des travaux par la suite pour le mettre en état de mise en location, vous immobilisez les travaux d'agencement à part à compter de leur propre date d'achèvement à savoir la date à laquelle le logement est disponible.

Normalement, la preuve de l'achèvement d'une construction devrait résulter du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux. Mais, en pratique, le service est amené à apprécier la date d'achèvement en fonction des éléments d'information en sa possession. ?€ cet égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d'addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier.

Il se dégage de la jurisprudence du Conseil d'État une règle constante selon laquelle la construction d'un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d'addition de construction doivent être tenus pour achevés, en ce qui concerne l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties, lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une utilisation effective de l'immeuble en cause, c'est-à-dire que les locaux sont habitables s'il s'agit d'un logement ou utilisables s'il s'agit d'un bâtiment recevant une autre affectation (industrielle, commerciale, artisanale ou professionnelle).

Le fait que le local soit loué ou non n'entre pas en jeux.

Q2) Intérêts d'emprunt jusqu'à l'achèvement du studio?

Q2.1/

Puis-je, selon vous, incorporer les intérêts d'emprunt payés de 2012 à 07/2014 (ou 05/2014 - date d'achèvement du studio?) au coût d'acquisition de mon studio? Sinon ces intérêts sont perdus puisque le début de mon activité est en 07/2014

Non, je pense qu'il convient de les incorporer, notamment à la reconstitution des actifs et passif lors que passage Micro au réel.

Mais pour les déduire, non, vous ne pouvez les déduire que l'année de leur engagement.

Q 2.2/

Sinon est-il possible de dire que mon début d'activité est le 1er janvier 2014 et déduire au moins tous les intérêts de 2014 même si la location meublée n'a débutée qu'en 07/2014?

Lorsque vous dite début d'activité, pouvez vous précisez... Est ce que que vous étiez en Mirco et vous êtes passé au réel en 07/2014, où vous vous êtes inscrit au CFE à compter de 07/2014 et les opérations précédentes ont été réalisée à titre personnel ?

Q3) Passage du micro-BIC au réel simplifié?

Un question subsidiaire: Si on passe d'une LMNP au micro-BIC en 2008 par exemple, et qu'on opte pour le réel simplifié pour 2015 (avant le 1er février 2015) , le coût d'entrée historique retenu pour 2008, peut-il suivre le même principe, i.e. l'incorporation des frais de notaires payés en 2008 et pourquoi pas les intérêts d'emprunt (si achat en VEFA ou travaux en 2007 par exemple)?

"passe d'une LMNP au micro-BIC en 2008" => le LMNP n'ets pas un régime fiscal en soi, si vous faite de la location meublée (LMNP ou LMP) vous êtes en BIC.

Après il y a plusieurs régime d'imposition : Micro entreprise (forfait), réel simplifié ou normal.

Donc le changement s'opère au 1er janvier 2015 => passage du Micro au réel.

le coût d'entrée historique retenu pour 2008, peut-il suivre le même principe, i.e. l'incorporation des frais de notaires payés en 2008 et pourquoi pas les intérêts d'emprunt (si achat en VEFA ou travaux en 2007 par exemple)?

En fait avant, en Micro, pas de tenue comptable car forfait (donc pas d'application du PCG, donc pas d'option en matière d'incorporation des charges de faite).

Donc je pense que l'option se fait au moment du passage et de la reconstitution des actifs passifs.

Effectivement il convient de reconstituer la valeur de l'actif au coût de production, ainsi il me semble légitime de pouvoir incorporer les frais financiers et frais d'acquisition (ceux ci n'ayant pas été déduit initialement).

Par contre, si travaux ou VEFA en 2007 => reconstituer le coût puis reconstituer les amortissements à compter de 2007, date achèvement (la déduction des amortissements de 2007 à fin 2014 = perdue).

Je pense que passer par un expert comptable serait important en raison des options importantes prises et qui sont irrémédiables et en raison du suivi annuel des amortissement nécessaires (tunnelisation des amortissements).

Cordialement,



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